Wie betaalt wat: onderhoudsplicht huurder vs verhuurder

Een van de meest voorkomende discussiepunten tussen verhuurders en huurders in België is de vraag wie verantwoordelijk is voor welke herstellingen en welk onderhoud. Of het nu gaat om een lekkende kraan, een defecte verwarmingsketel of het schilderen van de muren: de kosten kunnen snel oplopen. Sinds de regionalisering van de huurwetgeving in 2019 valt deze materie in Vlaanderen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. In dit artikel bieden we u een helder overzicht van uw rechten en plichten, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Praktische Tips

Voorkomen is beter dan genezen. Om juridische conflicten over onderhoudskosten te vermijden, raden wij u aan de volgende praktische stappen te ondernemen:

• Stel een gedetailleerde plaatsbeschrijving op: Dit is uw belangrijkste bewijsstuk. Zorg dat deze bij het begin van de huur wordt opgemaakt door een expert of door de partijen gezamenlijk. Noteer de staat van de muren, vloeren en technische installaties.
• Houd een onderhoudslogboek bij: Bewaar facturen van de jaarlijkse controle van de gasketel, het reinigen van de schoorsteen en het ruimen van de septische put. Voor een huurder is dit het bewijs dat hij aan zijn zorgplicht heeft voldaan.
• Meld gebreken onmiddellijk: Als huurder bent u verplicht de verhuurder direct op de hoogte te stellen van noodzakelijke herstellingen die ten laste van de verhuurder vallen. Doet u dit niet en wordt de schade groter (bijvoorbeeld een kleine lek die een vochtprobleem wordt), dan kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de extra schade.
• Vraag schriftelijke toestemming: Wilt u zelf aanpassingen doen aan de woning? Doe dit nooit zonder schriftelijk akkoord van de verhuurder om discussies bij het einde van de huur te vermijden.

Wettelijk Kader

De verdeling van de onderhouds- en herstellingsplicht is verankerd in het Vlaams Woninghuurdecreet, specifiek in de Artikelen 25 tot en met 27. Deze wetgeving wordt aangevuld door het KB Huurherstellingen (Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van een niet-limitatieve lijst van herstellingen).

De basisregel is eenvoudig maar cruciaal: de verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud overdragen en gedurende de huurtijd alle noodzakelijke herstellingen uitvoeren, behalve diegene die specifiek aan de huurder zijn toegewezen. De huurder is op zijn beurt verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud en de zogenaamde 'kleine herstellingen'.

Belangrijk is ook het onderscheid tussen slijtage door ouderdom en overmacht. Herstellingen die nodig zijn door normale veroudering van materialen vallen altijd ten laste van de verhuurder, ongeacht of het een 'kleine' herstelling betreft. Een huurder kan nooit verplicht worden om te betalen voor de vervanging van een toestel dat simpelweg 'op' is na jarenlang gebruik.

Procedure en Stappen

Wanneer er zich een probleem voordoet in de woning, volgt u best dit stappenplan om uw rechten te vrijwaren:

• Stap 1: Categoriseer het probleem. Ga na of de herstelling op de lijst van huurdersherstellingen staat (zoals het vervangen van een lamp, het ontkalken van kranen of het maaien van het gras) of dat het een structureel probleem is (zoals een kapot dak of een defecte lift).
• Stap 2: De ingebrekestelling. Valt de herstelling ten laste van de verhuurder? Stuur dan eerst een vriendelijke e-mail of bericht. Indien er geen reactie komt, is een aangetekend schrijven essentieel. Dit geldt als officieel bewijs van de melding.
• Stap 3: Bemiddeling. Indien de discussie blijft aanhouden, kunt u beroep doen op juridisch advies. Bij LawBase bieden we een eerste consultatie aan voor slechts €50 (30 minuten) om uw dossier te evalueren.
• Stap 4: De Vrederechter. Als de verhuurder weigert dringende herstellingen uit te voeren, kan de huurder via de vrederechter een machtiging vragen om de werken zelf te laten uitvoeren op kosten van de verhuurder, of een huurprijsvermindering eisen.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen om u bij te staan: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Onze experts in huurrecht kunnen u helpen bij het opstellen van de juiste documenten of u vertegenwoordigen voor het vredegerecht.

Kosten en Vergoedingen

De financiële verdeling volgt de wettelijke lijst van het Vlaams Woninghuurdecreet. Hier zijn enkele concrete voorbeelden:

• Ten laste van de huurder: Jaarlijks onderhoud cv-ketel, vervangen van zekeringen, ontstoppen van afvoeren (bij oneigenlijk gebruik), herstellen van gebroken ruiten, onderhoud van de tuin, en het vervangen van filters in de dampkap.
• Ten laste van de verhuurder: Vervanging van de verwarmingsketel, herstellen van de dakstructuur, aanpakken van opstijgend vocht, schilderwerken aan de buitenzijde van het gebouw, en herstellingen aan de lift of gemeenschappelijke delen.

Let op: als een huurder een herstelling niet uitvoert die tot zijn plicht behoort, en dit veroorzaakt schade aan de woning, kan de verhuurder de kosten inhouden van de huurwaarborg bij het einde van het contract. Omgekeerd, als de huurder kosten maakt die voor de verhuurder waren, kan hij deze terugvorderen mits hij de verhuurder vooraf correct in gebreke heeft gesteld.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest gestelde vragen over de onderhoudsplicht in Vlaanderen.