Onbewoonbaarverklaring: wat nu als huurder?

Wanneer een woning door de burgemeester onbewoonbaar wordt verklaard, bevindt de huurder zich in een precaire juridische situatie. Een onbewoonbaarverklaring is een ingrijpende administratieve maatregel die voortvloeit uit een ernstig gebrek aan veiligheid of gezondheid in de woning. Als huurder rijzen er onmiddellijk prangende vragen: Moet ik de woning direct verlaten? Ben ik nog huur verschuldigd? Heb ik recht op een schadevergoeding of herhuisvesting? In dit artikel analyseren onze advocaten de juridische implicaties van een onbewoonbaarverklaring binnen het kader van de Vlaamse Codex Wonen en het algemeen huurrecht.

Procedure en Stappen

De procedure die leidt tot een onbewoonbaarverklaring start doorgaans met een klacht van de huurder, de omwonenden of een vaststelling door de politie of sociale diensten. Hierop volgt een conformiteitsonderzoek door een woningcontroleur van de gemeente of van Wonen in Vlaanderen.

• Het Technisch Verslag: De controleur stelt een technisch verslag op aan de hand van een gestandaardiseerd scoresysteem. Gebreken worden gecategoriseerd als categorie I (kleine gebreken), II (ernstige gebreken) of III (mensonwaardige omstandigheden).
• Het Advies: Indien de woning ernstige gebreken vertoont (categorie II of III), adviseert de woningcontroleur de burgemeester om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren.
• Hoorplicht: Alvorens een besluit te nemen, moet de burgemeester zowel de eigenaar-verhuurder als de huurder horen. Dit is het moment waarop u als huurder uw belangen kunt verdedigen.
• Het Besluit: De burgemeester neemt een formeel besluit. Bij een onbewoonbaarverklaring is er sprake van een acuut veiligheids- of gezondheidsrisico, wat meestal gepaard gaat met een verbod tot bewoning.
• Betekening: Het besluit wordt officieel betekend aan de betrokken partijen. Vanaf dit moment treden de juridische gevolgen voor de huurovereenkomst in werking.

Wettelijk Kader

Het wettelijk kader voor de onbewoonbaarverklaring is hoofdzakelijk terug te vinden in de Vlaamse Codex Wonen (voorheen de Vlaamse Wooncode), specifiek de Artikelen 17 tot 19. Deze bepalingen leggen de minimale kwaliteitsnormen vast waaraan elke woning in Vlaanderen moet voldoen.

Naast de administratieve wetgeving speelt het burgerlijk recht een cruciale rol. Op grond van het Gemene Huurrecht en het Decreet over de Woninghuur is de verhuurder verplicht om een goed te leveren dat voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en woonnormen. Wanneer een woning onbewoonbaar wordt verklaard door gebreken die reeds bij aanvang van de huur aanwezig waren, kan de huurovereenkomst als absoluut nietig worden beschouwd. Indien de gebreken tijdens de huur zijn ontstaan door nalatigheid van de verhuurder, kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder vorderen voor de rechtbank.

De sancties op het niet naleven van de woonnormen zijn streng. De verhuurder riskeert niet alleen administratieve boetes en een opname in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, maar kan ook strafrechtelijk vervolgd worden voor krotverhuur.

Praktische Tips

Indien u geconfronteerd wordt met een onbewoonbaarverklaring, raden de experten van LawBase u de volgende stappen aan:

• Documenteer alles: Neem foto's van de gebreken en bewaar alle correspondentie met de verhuurder waarin u vraagt om herstellingen.
• Betaal niet zomaar geen huur: Hoewel u bij onbewoonbaarheid vaak recht heeft op huurprijsvermindering of opschorting, mag u nooit eenzijdig stoppen met betalen zonder juridisch advies. Dit kan leiden tot een vordering tot uithuiszetting wegens wanbetaling.
• Contacteer de sociale dienst: Bij een onbewoonbaarverklaring met bewoningsverbod hebt u onder bepaalde voorwaarden recht op voorrang voor een sociale woning of een tegemoetkoming in de huurprijs (huursubsidie).
• Win juridisch advies in: De juridische afwikkeling (terugvordering huurgelden, schadevergoeding) is complex. LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. U kunt bij ons terecht voor een eerste evaluatie van uw dossier.

Let op: Een videocall met een van onze advocaten is gratis, terwijl een fysieke consultatie op een van onze kantoren slechts €50 kost voor 30 minuten.

Kosten en Vergoedingen

De financiële gevolgen van een onbewoonbaarverklaring kunnen aanzienlijk zijn voor de verhuurder. Als huurder kunt u aanspraak maken op verschillende vergoedingen indien de onbewoonbaarheid niet aan uw schuld te wijten is:

• Terugbetaling van de huurgelden: Indien de huurovereenkomst nietig wordt verklaard, kan de rechter de verhuurder veroordelen tot het terugbetalen van (een deel van) de ontvangen huurgelden, aangezien hij een product heeft verhuurd dat niet op de markt had mogen zijn.
• Verhuizing- en installatievergoeding: De huurder kan een schadevergoeding eisen voor de kosten die gepaard gaan met de noodgedwongen verhuizing en de inrichting van een nieuwe woning.
• Wederinhuringsvergoeding: In sommige gevallen kan de rechter een vergoeding toekennen die gelijk is aan meerdere maanden huur als compensatie voor het plotselinge verlies van de woning.
• Morele schadevergoeding: Indien de woonomstandigheden hebben geleid tot gezondheidsproblemen of ernstig psychisch lijden, kan een morele schadevergoeding worden gevorderd.

Het is belangrijk om te weten dat de verhuurder vaak zal proberen de schuld bij de huurder te leggen (bijvoorbeeld door te wijzen op een gebrek aan ventilatie). Professionele juridische bijstand is hierbij essentieel om de oorzaak van de gebreken correct technisch en juridisch te duiden.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest gestelde vragen omtrent de onbewoonbaarverklaring van een huurwoning.