Wanneer kan je een huurprijsherziening aanvragen?

Een huurovereenkomst voor een woning wordt doorgaans afgesloten voor een lange periode. Gedurende die tijd kunnen de economische omstandigheden of de staat van het pand aanzienlijk veranderen. Hoewel de jaarlijkse indexatie de inflatie opvangt, dekt dit niet altijd de werkelijke marktwaarde of de gewijzigde waarde van de woning na renovatie. In België biedt het Woninghuurdecreet (voor Vlaanderen) een specifiek kader voor een huurprijsherziening. Bij LawBase staan onze advocaten in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven dagelijks verhuurders en huurders bij om deze complexe procedures correct te doorlopen.

Praktische Tips

Voordat u een formele procedure start voor een huurprijsherziening, is het essentieel om uw dossier grondig voor te bereiden. Hier zijn enkele praktische tips van onze experts:

• Documenteer de waardeverandering: Als u als verhuurder de huurprijs wilt verhogen op basis van uitgevoerde werken, zorg dan voor een gedetailleerd overzicht van de facturen en foto's van voor en na de renovatie.
• Vergelijkbare panden: Verzamel bewijzen van de huurprijs van minstens drie gelijkaardige woningen in dezelfde buurt. Dit is cruciaal om aan te tonen dat de huidige huurprijs minstens 20% afwijkt van de marktprijs.
• Check de timing: Een herziening kan niet op elk moment. De aanvraag moet gebeuren tussen de negende en de zesde maand vóór het verstrijken van een driejarige periode.
• Gebruik onze tools: Vergeet niet dat een huurprijsherziening losstaat van de indexatie. Gebruik onze huurindexatie-calculator om te controleren of de huidige basisprijs correct werd geïndexeerd voordat u een herziening vraagt.
• Probeer eerst een minnelijke schikking: Een gang naar de vrederechter is tijdrovend. Een goed onderbouwd voorstel per aangetekend schrijven kan vaak leiden tot een akkoord tussen partijen.

Wettelijk Kader

In Vlaanderen wordt de huurprijsherziening geregeld door het Woninghuurdecreet, specifiek in Artikel 35. De wetgever heeft getracht een evenwicht te vinden tussen de contractuele vrijheid en de bescherming tegen willekeurige prijsstijgingen of -dalingen.

Volgens Art. 35 van het Woninghuurdecreet kunnen partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. Indien er geen akkoord wordt bereikt, kan de rechter een herziening toestaan onder strikte voorwaarden:

• Verhoging door de verhuurder: De verhuurder moet bewijzen dat de normale huurwaarde van het goed ten minste 20% hoger ligt dan de huidige huurprijs door nieuwe omstandigheden (bijv. buurtverbetering), OF dat de huurwaarde met minstens 10% is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten aan het pand werden uitgevoerd.
• Verlaging door de huurder: De huurder moet bewijzen dat de normale huurwaarde van het goed ten minste 20% lager ligt dan de huidige huurprijs door nieuwe omstandigheden.

Belangrijk is dat 'nieuwe omstandigheden' niet de gewone evolutie van de vastgoedmarkt mogen zijn, maar objectieve factoren zoals de aanleg van een park, een nieuw metrostation of ingrijpende wijzigingen aan het gebouw zelf.

Procedure en Stappen

Het proces voor een huurprijsherziening volgt een strikt chronologisch parcours. Het niet naleven van de termijnen leidt onherroepelijk tot onontvankelijkheid.

• Stap 1: De onderhandelingsfase (Maand 9 tot 6): Tussen de 9e en de 6e maand voor het einde van de driejarige termijn moet u de tegenpartij schriftelijk op de hoogte stellen van uw wens tot herziening. Doe dit altijd via een aangetekende zending.
• Stap 2: Het akkoord: Indien de tegenpartij akkoord gaat, wordt dit schriftelijk vastgelegd in een addendum bij de huurovereenkomst. De nieuwe prijs gaat in bij het begin van de nieuwe driejarige periode.
• Stap 3: Verzoening of Dagvaarding (Maand 6 tot 3): Indien er geen akkoord is, moet de eisende partij de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. Dit moet gebeuren tussen de eerste dag van de zesde maand en de laatste dag van de derde maand vóór het verstrijken van de driejarige periode.
• Stap 4: De gerechtelijke procedure: De vrederechter zal vaak een deskundige aanstellen om de huurwaarde objectief vast te stellen. LawBase kan u bijstaan tijdens deze expertise om uw belangen te verdedigen.
• Stap 5: Het vonnis: De rechter doet uitspraak. De herziene huurprijs is verschuldigd vanaf de eerste dag van de nieuwe driejarige periode.

Heeft u twijfels over de termijnen? De advocaten van LawBase in Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven helpen u graag bij het berekenen van de exacte data voor uw dossier.

Kosten en Vergoedingen

Een procedure tot huurprijsherziening brengt kosten met zich mee waar u rekening mee moet houden:

• Rolrechten: Om een zaak in te leiden bij het vredegerecht betaalt u een beperkt bedrag aan rolrechten (ca. €50).
• Expertisekosten: Indien de rechter een deskundige aanstelt, moeten de kosten hiervan (vaak tussen de €500 en €1.500) meestal worden voorgeschoten door de eisende partij. De verliezende partij wordt uiteindelijk vaak veroordeeld tot de betaling ervan.
• Rechtsbijstandskosten: De kosten voor een advocaat. Bij LawBase hanteren we transparante tarieven. Voor een eerste consultatie betaalt u slechts €50 voor 30 minuten. Dit stelt u in staat om de slaagkansen van uw dossier in te schatten zonder grote financiële risico's.
• Rechtsplegingsvergoeding (RPV): De winnende partij heeft recht op een forfaitaire tegemoetkoming in de advocaatkosten, te betalen door de verliezende partij.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen die onze cliënten stellen over huurprijsherzieningen.

Voor specifiek advies op maat van uw situatie, kunt u terecht in een van onze kantoren. Of u nu in West-Vlaanderen woont (Brugge), in de regio Antwerpen of het Waasland, of in Oost-Vlaanderen (Gent), Limburg (Hasselt) of Vlaams-Brabant (Leuven), onze huurrechtspecialisten staan voor u klaar.