Wat als je huurindexatie foutief berekend is?

Huurindexatie is een jaarlijks terugkerend fenomeen dat zowel voor verhuurders als huurders vaak voor verwarring zorgt. Hoewel de formule op het eerste gezicht eenvoudig lijkt, sluipen er in de praktijk regelmatig fouten in de berekening. Een verkeerd startindexcijfer, het hanteren van de verkeerde gezondheidsindex of een laattijdige aanvraag kunnen leiden tot aanzienlijke financiële geschillen. In dit artikel analyseren we wat uw rechten zijn wanneer de huurindexatie foutief is berekend en hoe u dit juridisch kunt rechtzetten.

Stelt u zich de situatie voor van Jan, een huurder in Gent. Zijn verhuurder stuurt hem een brief waarin de huurprijs met 50 euro wordt verhoogd. Jan merkt echter op dat de verhuurder de index van drie jaar geleden als basis heeft gebruikt in plaats van de index van het jaar voorafgaand aan de inwerkingtreding van het contract. Dergelijke scenario's komen dagelijks voor bij de 6 kantoren van LawBase in Vlaanderen.

Wettelijk Kader

De basis voor huurindexatie in Vlaanderen ligt verankerd in het Vlaams Woninghuurdecreet, en meer specifiek in Artikel 34. Dit artikel bepaalt dat de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud slechts één keer per huurjaar kan gebeuren, en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Een cruciaal aspect van het wettelijk kader is dat indexatie niet automatisch gebeurt: de verhuurder moet dit schriftelijk verzoeken aan de huurder. Bovendien moet de berekening gebeuren volgens de wettelijke formule:

• Nieuwe huurprijs = (Basishuurprijs * Nieuwe index) / Aanvangsindex

De 'Nieuwe index' is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het contract. De 'Aanvangsindex' is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening van het contract (voor contracten gesloten vanaf 1 januari 1994). Indien de verhuurder een andere index gebruikt, zoals de algemene consumentenprijsindex in plaats van de verplichte gezondheidsindex, is de berekening juridisch nietig.

Praktische Tips

Wanneer u vermoedt dat uw huurindexatie foutief is berekend, is het essentieel om methodisch te werk te gaan. Hier zijn enkele praktische tips van onze experts in Antwerpen en Leuven:

• Controleer de data: Kijk naar de datum van ondertekening en de datum van inwerkingtreding. De aanvangsindex is gekoppeld aan de ondertekening, maar de jaarlijkse indexatie vindt plaats op de verjaardag van de inwerkingtreding.
• Gebruik de juiste tool: Vermijd handmatige fouten. U kunt eenvoudig zelf de berekening verifiëren via onze huurindexatie-calculator.
• Kijk naar het EPC-attest: In het kader van de energiecrisis werd de indexatie in Vlaanderen tijdelijk beperkt voor woningen met een laag EPC-label (E of F) of woningen zonder attest. Tussen oktober 2022 en september 2023 mochten deze woningen niet of slechts gedeeltelijk geïndexeerd worden. Een verhuurder die dit negeert, rekent een foutief bedrag aan.
• Bewaar bewijslast: Bewaar alle correspondentie (e-mails, brieven) waarin de indexatie wordt gevraagd.

Een praktijkvoorbeeld: Een huurder in Hasselt ontving een indexatieaanvraag voor een appartement met EPC-label E zonder dat de verhuurder de correctiecoëfficiënt toepaste die wettelijk verplicht was voor de periode 2022-2023. Door tijdig bezwaar te maken, bespaarde de huurder honderden euro's op jaarbasis.

Procedure en Stappen

Als u een fout ontdekt, volg dan dit stappenplan om uw rechten te vrijwaren:

1. Vriendelijk wijzen op de fout: Vaak gaat het om een onbewuste rekenfout. Stuur een e-mail naar de verhuurder met de correcte berekening (bijvoorbeeld via een screenshot van de officiële Statbel-calculator of onze tool).
2. Ingebrekestelling: Indien de verhuurder voet bij stuk houdt, stuurt u een aangetekende brief. Hierin vermeldt u expliciet waarom de berekening volgens Artikel 34 van het Woninghuurdecreet foutief is.
3. Vrijwillige verschijning of Verzoening: U kunt de zaak gratis aanhangig maken bij de Vrederechter via een procedure van minnelijke schikking. Dit is een laagdrempelige manier om zonder hoge kosten tot een akkoord te komen.
4. Gerechtelijke procedure: Indien verzoening faalt, kan een formele procedure bij de Vrederechter worden opgestart. LawBase heeft advocaten in Brugge, Waasland en de rest van Vlaanderen die u hierin kunnen bijstaan.

Let op: de verhuurder kan de indexatie met terugwerkende kracht vragen, maar slechts voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de aanvraag. Als de verhuurder in december indexeert, kan hij maximaal de indexatie van november, oktober en september met terugwerkende kracht vorderen.

Kosten en Vergoedingen

Wat zijn de financiële gevolgen van een foutieve indexatie? Indien u als huurder te veel heeft betaald, heeft u recht op de terugvordering van het onverschuldigd betaalde. Dit kan tot maximaal 10 jaar terug in de tijd gaan, hoewel de verhuurder zelf slechts 3 maanden terugwerkende kracht heeft voor het vragen van indexatie.

Indien de zaak voor de Vrederechter komt, moet de verliezende partij meestal de rechtsplegingsvergoeding betalen. Dit is een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten van de tegenpartij. Bij LawBase streven we er echter altijd naar om geschillen in de minnelijke fase op te lossen om deze kosten te vermijden.

Onze tarieven zijn transparant: een eerste videocall is volledig gratis. Voor een fysieke consultatie van 30 minuten in een van onze 6 kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Nieuwkerken-Waas, Hasselt of Leuven) betaalt u slechts €50.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest voorkomende vragen die onze advocaten behandelen met betrekking tot foutieve huurindexatie.