Welke clausules in huurcontracten zijn onwettig?

U heeft eindelijk die droomwoning gevonden, het huurcontract ligt voor u en de verhuurder vraagt om te tekenen. Maar bent u er wel zeker van dat alles wat in die kleine lettertjes staat juridisch door de beugel kan? In de praktijk zien we bij LawBase helaas vaak dat verhuurders clausules opnemen die simpelweg ongeldig zijn volgens de Belgische wetgeving. Hoewel u een handtekening zet, betekent dit niet automatisch dat u aan elke bepaling gebonden bent. Het Woninghuurdecreet (in Vlaanderen) is immers van dwingend recht, wat wil zeggen dat de wet boven het contract staat.

In dit artikel gidsen we u door het doolhof van het huurrecht. We leggen uit welke afspraken u gerust mag negeren en hoe u uzelf kunt beschermen tegen onredelijke eisen. Of u nu in Brugge, Gent of Hasselt woont, de regels zijn duidelijk, maar de interpretatie vraagt soms om een deskundig oog.

Kosten en Vergoedingen

Een van de meest voorkomende gebieden waar het misloopt, is de verdeling van kosten en lasten. Verhuurders proberen soms kosten door te schuiven die wettelijk gezien voor hun eigen rekening zijn. Een clausule die stelt dat de huurder verantwoordelijk is voor 'alle herstellingen, ongeacht de oorzaak', is bijvoorbeeld volstrekt onwettig. De wet is hierover heel specifiek: grote herstellingen en herstellingen door overmacht of ouderdom zijn altijd voor de verhuurder.

Daarnaast zien we vaak onredelijke schadevergoedingen. Een contract waarin staat dat de huurder bij elke kleine overtreding een forfaitaire boete van honderden euro's moet betalen, wordt door een vrederechter meestal als een 'onrechtmatig beding' beschouwd. Ook de beruchte 'wederinhuringsvergoeding' is strikt gereglementeerd. Een verhuurder mag niet zomaar drie maanden huur eisen bij een opzegging zonder de wettelijke termijnen en voorwaarden te respecteren.

Let ook op de administratiekosten. Het is verboden om de huurder te laten betalen voor het opstellen van het huurcontract door de verhuurder zelf of zijn vastgoedmakelaar. Enkel de kosten voor de registratie (die overigens gratis is voor woninghuur) en de kosten voor een extern expert voor de plaatsbeschrijving mogen gedeeld worden.

Procedure en Stappen

Wat moet u doen als u merkt dat er een onwettige clausule in uw contract staat? De eerste stap is niet panikeren. Een onwettige clausule maakt het volledige huurcontract meestal niet ongeldig; enkel die specifieke bepaling wordt als 'niet-geschreven' beschouwd. Dit betekent dat de wet de clausule vervangt.

U kunt de volgende stappen ondernemen:

• Controleer de wetgeving: Vergelijk de clausule met het Woninghuurdecreet.
• Informeer de verhuurder: Soms is een verhuurder zich niet bewust van de onwettigheid. Een vriendelijk gesprek of een e-mail kan volstaan.
• Aangetekend schrijven: Indien de verhuurder voet bij stuk houdt, kunt u de nietigheid van de clausule formeel inroepen via een aangetekende brief.
• Bemiddeling of Vrederechter: Als er een conflict ontstaat, is de vrederechter de aangewezen persoon om de clausule nietig te verklaren.

Bij LawBase helpen we u graag bij deze stappen. Met kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven zijn we altijd dichtbij. Een eerste kennismakingsgesprek via videocall is bovendien volledig gratis.

Wettelijk Kader

Het fundament van de huurwetgeving in Vlaanderen is het Woninghuurdecreet. Een cruciaal artikel is Art. 65 van het Woninghuurdecreet. Dit artikel bepaalt dat de bepalingen van het decreet van dwingend recht zijn, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Dit is uw belangrijkste schild: elke contractuele afspraak die nadeliger is voor de huurder dan wat de wet voorschrijft, is in principe nietig.

Andere belangrijke wettelijke kaders zijn de federale regels over onrechtmatige bedingen in consumentenovereenkomsten (als de verhuurder een professionele partij is) en de algemene principes van het verbintenissenrecht. Zo mag een verhuurder nooit een clausule opnemen die hem het recht geeft om de woning te betreden zonder uw toestemming, aangezien dit indruist tegen het recht op privacy en het onschendbaarheidsprincipe van de woning.

Praktische Tips

Voorkomen is beter dan genezen. Hier zijn enkele praktische tips voor u het huurcontract ondertekent:

• Vraag een ontwerp: Vraag het contract enkele dagen voor de ondertekening op, zodat u het rustig kunt nalezen.
• Let op de huurwaarborg: Deze mag maximaal drie maanden huur bedragen en moet op een geblokkeerde rekening op uw naam staan. Clausules die eisen dat de waarborg cash wordt betaald aan de verhuurder, zijn riskant en vaak onwettig.
• Huisdieren: Een algemeen verbod op huisdieren is in de meeste gevallen niet langer geldig, tenzij de woning er echt niet geschikt voor is.
• Bezoekrecht: De verhuurder mag langskomen voor controle of bezichtigingen, maar dit moet altijd na afspraak en met respect voor uw privésfeer. Clausules die 'onbeperkte toegang' verlenen zijn ongeldig.

Twijfelt u over een specifieke passage? Onze advocaten in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven staan klaar om uw contract te screenen. Voor een fysieke consultatie van 30 minuten betaalt u slechts €50.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u antwoorden op enkele van de meest prangende vragen die wij dagelijks ontvangen over huurcontracten.