Huurgarantiefonds Vlaanderen: wat geldt er nu voor verhuurders?

4.9/5 Google

531+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Veel verhuurders zoeken nog altijd naar het Vlaamse Huurgarantiefonds. Dat fonds werkt sinds 1 juni 2020 anders: aansluiten kan niet meer, de tegemoetkoming loopt via het OCMW en huurschade valt er niet onder.

Inleiding

Als verhuurder in Vlaanderen kunt u te maken krijgen met een huurder die de huur niet meer betaalt. Een solide huurcontract en een zorgvuldige screening beperken dat risico, maar sluiten het niet uit. Veel verhuurders gaan dan op zoek naar het Huurgarantiefonds, een Vlaamse regeling waarover online nog veel verouderde informatie circuleert.

Dat is precies waar het misloopt. Het Huurgarantiefonds zoals het tussen 2014 en 2020 bestond — een fonds waarbij u zich als verhuurder tegen betaling kon aansluiten om bij wanbetaling een tegemoetkoming te krijgen — bestaat niet meer. Sinds 1 juni 2020 is het vervangen door het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen, dat op een fundamenteel andere manier werkt. Dit artikel van LawBase zet uiteen wat er nu wel geldt, wat het fonds dekt en, minstens even belangrijk, wat het niet dekt. Onze kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen (Mortsel), Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven staan klaar voor gespecialiseerd advies in huurrecht.

Van Huurgarantiefonds naar Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen

Het oorspronkelijke Huurgarantiefonds dateert van 2014. Een verhuurder kon zijn huurovereenkomst tegen een eenmalige bijdrage bij het fonds aanmelden en kreeg dan, wanneer de huurder in gebreke bleef en de vrederechter een vonnis had geveld, een tegemoetkoming in de huurachterstal. De regeling was administratief zwaar en werd nauwelijks gebruikt: in vijf jaar tijd werden er slechts een goede honderd aanvragen ingediend.

De Vlaamse Regering heeft het fonds daarom hervormd bij besluit van 3 mei 2019. Sinds 1 juni 2020 draagt het de naam Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen en is de logica omgekeerd. Waar het oude fonds pas achteraf tussenkwam, wanneer de schade al was aangericht, grijpt het nieuwe fonds preventief in: het wil vermijden dat een oplopende huurachterstal uitmondt in een uithuiszetting. Voor u als verhuurder betekent dat drie concrete verschillen:

• U kunt zich niet meer aansluiten. Er is geen aanmelding, geen bijdrage en geen dossiernummer meer. De vroegere aansluitingsprocedure is afgeschaft.
• U kunt zelf geen aanvraag indienen. Noch de verhuurder, noch de huurder kan rechtstreeks bij het fonds aankloppen. Alleen het OCMW dat de huurder begeleidt, beslist autonoom of het van het fonds gebruikmaakt.
• Enkel huurachterstal komt in aanmerking. Huurschade valt er volledig buiten. Daarvoor blijft u aangewezen op de huurwaarborg en op een sluitende plaatsbeschrijving.

Het fonds is met andere woorden geen verzekering tegen wanbetaling en ook geen vangnet waarop u een recht kunt doen gelden. Het is een instrument van het OCMW, waarbij u als verhuurder wel de begunstigde van de betaling bent.

Juridisch kader in België

Relevante wetgeving

De decretale grondslag staat in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De artikelen 5.16 tot 5.19 richten bij het beleidsdomein Omgeving een dienst met afzonderlijk beheer op met de naam Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen, bepalen waaruit de middelen bestaan en machtigen de Vlaamse Regering om de werking te regelen. De uitvoeringsvoorwaarden zelf — de drempels, de bedragen en de procedure — staan in het besluit van de Vlaamse Regering van 3 mei 2019, zoals opgenomen in het Besluit Vlaamse Codex Wonen.

De huurovereenkomst zelf wordt beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet, dat sinds 1 januari 2019 geldt voor huurovereenkomsten die vanaf die datum zijn gesloten. De bevoegdheid over de woninghuur werd naar de gewesten overgeheveld door de zesde staatshervorming; Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben sindsdien elk hun eigen regels. Twee bepalingen van dat decreet zijn hier van rechtstreeks belang: artikel 9 verplicht de partijen tot een omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening, en artikel 37 begrenst de huurwaarborg tot maximaal drie maanden huur. Die twee, en niet het fonds, vormen uw eigenlijke bescherming tegen huurschade.

Bevoegdheid en betwistingen

Voor huurgeschillen is de vrederechter bevoegd. Bij het fonds is er in de regel geen procedure voor de rechtbank nodig: de tussenkomst gebeurt net om een gerechtelijke procedure te voorkomen. Dat is een breuk met het oude fonds, waarbij een uitvoerbare titel vaak wel een voorwaarde was.

Wat betwistingen betreft, valt vooral op dat de omvang van de huurachterstal en de aanrekening van de kosten in de praktijk het twistpunt vormen. Het bedrag dat in de begeleidingsovereenkomst wordt opgenomen, is bepalend voor de tussenkomst; wordt het te laag vastgesteld, dan blijft het verschil voor uw rekening. Voor huurschade blijft de gewone bewijsvoering gelden: zonder tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede én bij uittrede wordt de woning geacht in dezelfde staat te zijn teruggegeven, en staat u zwak. Loopt de achterstal verder op ondanks een betalingsplan, dan blijft de klassieke procedure bij huurachterstand voor de vrederechter uw enige weg.

Hoe het fonds concreet werkt

Komt uw huurder in de problemen en schakelt hij het OCMW in — of neemt het OCMW zelf het initiatief — dan verloopt de tussenkomst als volgt:

1. Drempel. De huurachterstal moet minstens twee en hoogstens zes maanden huur bedragen. Onder twee maanden is er geen tussenkomst; boven zes maanden is de situatie te ver gevorderd voor deze regeling.
2. Sociaal onderzoek. Het OCMW gaat na of de huurder werkelijk in een situatie van betaalmoeilijkheden verkeert en of begeleiding zinvol is. Het OCMW beslist daarover autonoom; er is geen recht op tussenkomst.
3. Begeleidingsovereenkomst. OCMW, huurder en verhuurder ondertekenen samen een overeenkomst met het exacte bedrag van de achterstal en een afbetalingsplan.
4. Betaling. Het OCMW betaalt u binnen vijf werkdagen na de ondertekening de helft van de achterstal, met een maximum van 1.250 euro. Het saldo betaalt de huurder renteloos af volgens het plan.
5. Uw engagement. U verbindt zich ertoe geen procedure tot uithuiszetting op te starten zolang de huurder het plan naleeft en er geen nieuwe achterstal ontstaat.

De regeling geldt voor huurders op de private huurmarkt en voor huurders bij een sociale verhuurder. Enkel huurachterstal die na 1 juni 2020 is ontstaan, komt in aanmerking.

Het plafond van 1.250 euro maakt meteen duidelijk wat u van deze regeling mag verwachten. Bij een huurprijs van 850 euro en vier maanden achterstal loopt uw vordering op tot 3.400 euro; het fonds brengt daarvan 1.250 euro onmiddellijk binnen en zet de rest in een afbetalingsplan. Dat is geen volledige dekking, maar het is wel sneller en goedkoper dan een procedure, en het houdt de huurovereenkomst overeind.

Wat kunt u als verhuurder doen?

Omdat het fonds u geen afdwingbaar recht geeft, ligt uw bescherming vooral in wat u zelf regelt:

1. Vraag de maximale huurwaarborg. Artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet laat drie maanden huur toe. Dat is uw belangrijkste dekking voor huurschade én voor een deel van de achterstal.
2. Maak een omstandige plaatsbeschrijving. Op tegenspraak, bij intrede en bij uittrede, met foto’s en met vermelding van de staat van elk onderdeel. Zonder die stukken is huurschade in de praktijk niet te bewijzen.
3. Reageer snel bij de eerste wanbetaling. Stuur een schriftelijke aanmaning en daarna een aangetekende ingebrekestelling. Wacht niet tot de achterstal boven zes maanden uitstijgt: dan valt u ook buiten het fonds.
4. Verwijs uw huurder naar het OCMW. Dat klinkt tegenintuïtief, maar het is de enige toegangspoort tot het fonds. Een huurder die begeleiding aanvaardt, is voor u een betere uitkomst dan een leegstaand pand en een oninbaar vonnis.
5. Win tijdig juridisch advies in. Een advocaat beoordeelt uw dossier, stelt de ingebrekestelling op en bereidt zo nodig de vordering bij de vrederechter voor.

Overweegt u te verhuren via een woonmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor, dan is dat een aparte keuze met een eigen regeling: u krijgt daar een gewaarborgde huurinkomst en ontzorging bij het beheer, maar tegen een lagere huurprijs. Verwar dat niet met het fonds — het staat er volledig los van.

Lees ook

• Huurachterstand en uithuiszetting: procedure in België
• Plaatsbeschrijving bij huur: essentieel voor huurder en verhuurder

Hulp nodig? LawBase staat klaar

Hebt u te maken met huurachterstal of huurschade, of wilt u weten welke bescherming u realistisch kunt inbouwen in uw huurovereenkomst? Het team van LawBase staat voor u klaar. Onze advocaten huurrecht beoordelen uw dossier, stellen de nodige aanmaningen op en vertegenwoordigen u zo nodig voor de vrederechter.

Voor een eerste contact zijn er verschillende mogelijkheden:

• Een telefonisch gesprek van 15 minuten voor € 24,20 (incl. btw).
• Een videocall van 30 minuten voor € 60,50 (incl. btw).
• Een consultatie op kantoor van 60 minuten voor € 90,75 (incl. btw).

U bent welkom in een van onze kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen (Mortsel), Sint-Niklaas, Tongeren of Leuven. Neem gerust contact op met LawBase en laat ons uw belangen als verhuurder behartigen.

Blijft de huurder in gebreke, dan verloopt de invordering zoals beschreven in huurachterstal invorderen. Mikt u op beëindiging van de huur, zie dan huurachterstand en uithuiszetting.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet
• •
  Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)

Gerelateerde Artikelen