Het 3-6-9 contract: alles over commerciële huur in België

Het zogenaamde '3-6-9 contract' is een begrip in het Belgische handelsrecht. Het verwijst naar de handelshuurovereenkomst, die wettelijk een minimale duur heeft van negen jaar met driejaarlijkse opzegmogelijkheden. Deze regeling is vastgelegd in de Handelshuurwet van 30 april 1951 en biedt een evenwicht tussen de belangen van verhuurder en huurder. Als advocatenkantoor met ervaring in huurrecht lichten wij bij LawBase dit juridische kader grondig toe.

Wat is een handelshuurovereenkomst?

Een handelshuurovereenkomst is een huurovereenkomst die betrekking heeft op een onroerend goed dat door de huurder hoofdzakelijk wordt gebruikt voor een kleinhandel of ambacht waarbij er een rechtstreeks contact is met het publiek. Typische voorbeelden zijn winkels, restaurants, kapperszaken, apotheken en bakkerijen. Kantoren en vrije beroepen vallen in principe niet onder de Handelshuurwet, tenzij er rechtstreeks contact met het publiek is.

Het onderscheid met gewone huur (woninghuur, gemeen huurrecht) is essentieel omdat de Handelshuurwet specifieke beschermingsregels bevat die niet gelden voor andere soorten huur. De rechtbank kijkt naar de feitelijke bestemming van het pand, niet naar de benaming die partijen aan de overeenkomst geven.

Duur van het contract en opzegmogelijkheden

De Handelshuurwet bepaalt dat de handelshuurovereenkomst een minimale duur van negen jaar heeft. Partijen kunnen een langere duur overeenkomen, maar niet korter. Een overeenkomst van vijf jaar wordt automatisch verlengd tot negen jaar.

De huurder kan het contract beëindigen aan het einde van elke driejarige periode (na 3, 6 of 9 jaar), mits een opzegtermijn van zes maanden via gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief. De verhuurder kan in principe niet opzeggen tijdens de eerste negenjarige periode, behalve in uitzonderlijke gevallen voorzien door de wet.

Na afloop van de negenjarige periode kan de huurder een huurhernieuwing vragen. De huurder heeft recht op maximaal drie opeenvolgende hernieuwingen, wat de totale huurduur op 36 jaar brengt. De aanvraag tot hernieuwing moet gebeuren tussen de 18de en de 15de maand vóór het einde van de lopende huurperiode, per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot.

Huurhernieuwing: procedure en weigering

De huurhernieuwing is een van de meest complexe aspecten van het handelshuurrecht. De huurder moet zijn aanvraag tijdig en correct formuleren. De aanvraag moet vermelden: de voorwaarden waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan (waaronder de voorgestelde huurprijs), en eventueel de voorgenomen wijzigingen aan de bestemming.

De verhuurder kan de hernieuwing weigeren in een beperkt aantal gevallen: (1) als hij het pand zelf wil betrekken of laten betrekken door bepaalde familieleden, (2) als hij een bestemming wil geven die elke handelsuitbating uitsluit, (3) als hij het pand wil afbreken en heropbouwen, of (4) als de huurder ernstige tekortkomingen heeft begaan. In de eerste drie gevallen heeft de huurder recht op een uitzettingsvergoeding.

De uitzettingsvergoeding bedraagt in principe één jaar huurprijs, maar kan oplopen tot drie jaar huurprijs als de verhuurder de opgegeven reden niet uitvoert binnen de wettelijke termijn. Onze advocaten in Brugge en Gent behandelen regelmatig dergelijke geschillen voor de vrederechter en de rechtbank van eerste aanleg.

Huurprijsherziening

Zowel huurder als verhuurder kunnen aan het einde van elke driejarige periode een herziening van de huurprijs vragen. De aanvraag moet gebeuren tijdens de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. Als partijen geen akkoord bereiken, kan de vrederechter de huurprijs herzien.

De vrederechter zal de huurprijs aanpassen als de aanvrager bewijst dat de normale huurwaarde van het pand minstens 15% hoger of lager is dan de lopende huurprijs, door nieuwe omstandigheden. Het gaat hier niet om indexering (die automatisch verloopt), maar om structurele wijzigingen zoals een verandering van de buurt, infrastructuurwerken, of een gewijzigd commercieel potentieel.

Overdracht van huur en onderhuur

De huurder kan zijn handelshuur overdragen aan een derde, samen met de overdracht van zijn handelszaak. De verhuurder kan dit niet verbieden, tenzij hij een gewichtige reden heeft (bv. de overnemer biedt geen voldoende waarborgen). De overdracht moet wel aan de verhuurder worden meegedeeld per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot.

Onderhuur is in principe verboden bij handelshuur, tenzij het contract dit uitdrukkelijk toelaat. Gedeeltelijke onderhuur van het gedeelte dat niet voor de handel wordt gebruikt (bv. een bovenwoning) is wel toegestaan, tenzij het contract dit verbiedt. Het onderscheid tussen overdracht en onderhuur heeft belangrijke juridische gevolgen, onder meer voor de aansprakelijkheid tegenover de verhuurder.

Indexering van de handelshuur

De handelshuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd volgens het gezondheidsindexcijfer. De indexering gebeurt niet automatisch — de verhuurder moet de indexering schriftelijk aanvragen. De indexering kan ten vroegst ingaan op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De huurder is de geïndexeerde huurprijs pas verschuldigd vanaf de maand die volgt op de schriftelijke aanvraag.

Aandachtspunten bij het sluiten van een handelshuur

Op basis van onze ervaring bij LawBase raden wij ondernemers het volgende aan bij het sluiten van een handelshuurovereenkomst:

1. Laat de overeenkomst registreren bij het kantoor Rechtszekerheid. Registratie maakt de huurovereenkomst tegenstelbaar aan derden, wat cruciaal is bij een eventuele verkoop van het pand.

2. Besteed aandacht aan de bestemmingsclausule. Een te enge bestemming kan uw commerciële vrijheid beperken.

3. Onderhandel over een instapvergoeding (sleutelgeld) en leg de afspraken schriftelijk vast.

4. Documenteer de staat van het pand bij intrede via een gedetailleerde plaatsbeschrijving.

5. Raadpleeg een advocaat vóór ondertekening. Een commercieel huurcontract brengt verplichtingen mee voor negen jaar — een juridische check vooraf is geen overbodige luxe.

Onze kantoren in Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven staan klaar om ondernemers te begeleiden bij het opstellen, onderhandelen en betwisten van handelshuurovereenkomsten.

Conclusie

Het 3-6-9 contract biedt handelshuurders een stevig wettelijk kader met bescherming tegen willekeurige uitzetting. Tegelijk legt het belangrijke verplichtingen op, met name wat betreft termijnen en formaliteiten. Het niet naleven van deze regels kan leiden tot het verlies van uw rechten. Juridisch advies bij het sluiten, vernieuwen of beëindigen van een handelshuur is daarom onontbeerlijk. Contacteer LawBase voor een persoonlijk adviesgesprek.