Huurachterstal invorderen in België: alles wat u moet weten

4.9/5 Google

322+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Volledige juridische gids over de huurclaim in België: stappenplan, wettelijk kader, kosten en de rol van de huurwaarborg. Door Mr. Chanel Ribas Colomar.

Kort antwoord: wat is een huurclaim?

Huurclaim in 5 punten:

• Een huurclaim is de invordering door de verhuurder van onbetaalde huur, kosten en eventuele schade.
• Vanaf één maand achterstal stuurt u een aangetekende ingebrekestelling met betalingstermijn.
• Vanaf twee maanden achterstal kunt u kosteloos een minnelijke schikking vragen voor de vrederechter.
• Vanaf drie maanden achterstal wordt de huurovereenkomst in regel ontbonden lastens de huurder, met uithuiszetting tot gevolg.
• De vrederechter van het kanton waar het pand ligt is altijd bevoegd — ongeacht het bedrag.

Hieronder leest u in detail wat de Belgische wet bepaalt, welke procedurele opties u hebt, hoe u de afrekening correct opstelt (huur, intresten, schadebeding, kosten), wat de rol is van de huurwaarborg, en hoe u zelf een dossier opbouwt — voor zowel particuliere verhuurders als professionele vastgoedbeheerders.

Wat is een huurclaim?

Een huurclaim is de juridische vordering waarmee een verhuurder achterstallige huurgelden, gemeenschappelijke kosten, verwijlintresten, schadevergoedingen en — desgevallend — de uithuiszetting van de huurder vordert. De vordering wordt ingesteld bij de vrederechter van het kanton waarin het verhuurde goed gelegen is.

In de volksmond wordt een huurclaim vaak gelijkgesteld met de uithuiszetting van een wanbetaler. Toch is dat slechts één onderdeel van het geheel. Juridisch gezien gaat het om drie afzonderlijke vorderingen: de vordering tot betaling van achterstallige huur, de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst lastens de huurder, en de vordering tot uithuiszetting met afrekening van de wederverhuringsvergoeding en herstellingskosten.

Voor veel verhuurders is dit een van de meest stresserende fases in het beheer van hun vastgoed. Iedere maand zonder huur loopt het verlies op, terwijl de wettelijke procedures tijd vragen en formele vereisten kennen die op straffe van nietigheid moeten worden nageleefd.

De drie soorten vorderingen in een huurclaim

Het Belgische huurrecht onderscheidt drie vorderingen die u in één en hetzelfde verzoekschrift of dagvaarding kunt cumuleren. U kunt bijvoorbeeld de achterstallige huur invorderen zonder de overeenkomst te ontbinden, of de uithuiszetting vorderen zonder dat er een huurachterstal voorligt (bv. bij ernstige overlast).

1. Vordering tot betaling

De zuiver geldelijke vordering: alle vervallen en niet-betaalde huurgelden, gemeenschappelijke lasten, verwijlintresten op grond van artikel 1153 oud Burgerlijk Wetboek (artikel 5.239 nieuw BW), en eventueel een conventioneel schadebeding wanneer dit in de huurovereenkomst is opgenomen. De wettelijke verjaringstermijn voor achterstallige huur is vijf jaar te rekenen vanaf de vervaldag van iedere maandhuur (artikel 2277 oud BW). Wachten loont dus niet.

2. Vordering tot ontbinding

Op grond van artikel 1184 oud BW (artikel 5.90 nieuw BW) kan de verhuurder de gerechtelijke ontbinding vorderen lastens de huurder wanneer deze zijn essentiële verbintenissen niet nakomt — in de eerste plaats de betaling van de huurprijs. In de praktijk wordt de overeenkomst meestal pas ontbonden vanaf twee à drie maanden achterstal.

3. Vordering tot uithuiszetting en wederverhuringsvergoeding

Eens de overeenkomst ontbonden, vordert u de uithuiszetting van de huurder en zijn goederen. Deze beslissing wordt overeenkomstig artikel 1344quater Gerechtelijk Wetboek meegedeeld aan het OCMW van de gemeente waar het pand ligt, en de uitvoering kan ten vroegste één maand na de betekening van het vonnis aanvangen. Daarnaast vordert u een wederverhuringsvergoeding — vaak één tot drie maanden — en de herstellingskosten op basis van de plaatsbeschrijving van vertrek.

Wettelijk kader: wat zegt de Belgische wet?

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018

Sinds 1 januari 2019 is in het Vlaamse Gewest het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op alle hoofdverblijfplaatshuurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf die datum. Het decreet regelt onder meer de plaatsbeschrijving, de huurwaarborg (maximaal drie maanden huur op een geblokkeerde rekening), de duur van het contract, de opzeggingsmodaliteiten en de verplichtingen tot onderhoud. Voor overeenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019 blijft de federale Woninghuurwet van 20 februari 1991 van toepassing tot het einde van de lopende huurovereenkomst. Meer over huurgeschillen in Vlaanderen.

Het Burgerlijk Wetboek

Concreet voor een huurclaim zijn vooral relevant: artikel 1728 oud BW (verplichting van de huurder om de huurprijs op de overeengekomen termijn te betalen), artikel 1184 oud BW (gerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie) en artikel 1153 oud BW (verwijlintresten op geldsommen).

De vrederechter is exclusief bevoegd

Op grond van artikel 591, 1° Gerechtelijk Wetboek is de vrederechter van het kanton waar het verhuurde goed gelegen is exclusief bevoegd voor alle geschillen inzake huur van onroerende goederen — ongeacht de hoogte van de vordering. De vrederechter is laagdrempelig en kosteneffectief: u kunt een procedure inleiden bij verzoekschrift (zonder gerechtsdeurwaarder), of u opteert voor een dagvaarding wanneer snelheid en formele kracht vereist zijn.

Huurachterstal in België: een korte stand van zaken

Onderzoek van de Vlaamse Woonraad en het Steunpunt Wonen toont dat een aanzienlijk deel van de huurders in de privémarkt minstens eenmaal per jaar betalingsmoeilijkheden kent, en dat een kleinere maar substantiële groep structureel meer dan twee maanden achterop loopt. In Vlaanderen is de gerechtelijke uithuiszetting na huurachterstal vandaag de meest voorkomende grond van procedure voor de vrederechter in huurzaken.

Hoe stelt u een huurclaim in?

Stap 1: aangetekende ingebrekestelling

De eerste stap is altijd een formele ingebrekestelling per aangetekende brief. Hierin sommert u de huurder om binnen een redelijke termijn (klassiek 8 à 14 dagen) de achterstallige bedragen te voldoen, op straffe van gerechtelijke procedure. De aangetekende verzending levert het bewijs van de ingebrekestelling, wat noodzakelijk is voor het aanrekenen van verwijlintresten en eventueel een schadebeding.

Stap 2: minnelijke schikking voor de vrederechter (gratis)

Wanneer de aangetekende brief geen resultaat oplevert, kunt u op grond van artikel 731 Gerechtelijk Wetboek kosteloos een verzoek tot minnelijke schikking indienen. De griffie roept beide partijen op voor een gesprek onder leiding van de rechter. Komt er een akkoord, dan wordt dit in een proces-verbaal vastgelegd dat dezelfde uitvoerbare kracht heeft als een vonnis. Snelle (4–6 weken), gratis eerste stap.

Stap 3: gerechtelijke procedure ten gronde

Loopt de achterstal verder op of weigert de huurder elke medewerking, dan vordert u via verzoekschrift of dagvaarding de betaling, ontbinding van de overeenkomst en uithuiszetting.

👉 Start uw HuurClaim-dossier — vanaf € 49 (eenmalig, excl. btw)

Procedurele opties bij een huurclaim

Verzoeningsoproep (art. 731 Ger.W.)

Een gratis, informele oproep voor de vrederechter. Geen advocaat verplicht, geen rolrechten, geen dagvaardingskosten. Geschikt bij beperkte achterstal of wanneer u de huurrelatie wilt redden. Aandachtspunt: vrijblijvend voor de huurder.

Procedure op verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.)

Voor zuivere woninghuurgeschillen voorziet artikel 1344bis Gerechtelijk Wetboek de mogelijkheid om de zaak in te leiden bij eenzijdig verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het bevoegde vredegerecht. Voordeel: geen kosten van gerechtsdeurwaarder voor de inleiding.

Dagvaarding ten gronde

De meest gebruikte vorm bij grotere dossiers of wanneer snelheid primeert. De gerechtsdeurwaarder betekent de dagvaarding rechtstreeks aan de huurder, met een minimumtermijn van acht dagen vóór de inleidende zitting. Dagvaardingskosten klassiek € 250 à € 450, voor te schieten door de verhuurder maar in regel ten laste van de huurder bij vonnis.

Voordelen en nadelen van een huurclaim

Voordelen

• U bekomt een uitvoerbare titel waarmee de gerechtsdeurwaarder beslag kan leggen op het loon, de bankrekening of het patrimonium van de huurder.
• U stopt de schadeloop: zonder vonnis blijft de teller maandelijks oplopen.
• U bekomt de uithuiszetting waardoor het pand opnieuw vermarktbaar wordt.
• De wettelijke verwijlintresten en eventueel contractueel bedongen schadebeding worden integraal toegekend.
• De rechtsplegingsvergoeding (RPV) vergoedt forfaitair een deel van uw advocaatkosten.

Nadelen

• Doorlooptijd — verstekvonnis vaak binnen één à twee maanden, maar bij betwisting of afbetalingsplan kan de procedure zes maanden tot een jaar in beslag nemen.
• Voorschot van kosten — dagvaardingskosten, rolrechten en advocaathonorarium zijn ten laste van de eiser tot het vonnis.
• Solvabiliteitsrisico — een vonnis bekomen is één zaak, het effectief recupereren is een andere.
• Verstoring van de huurrelatie — een procedure breekt het vertrouwen onomkeerbaar.
• Reputatie- en emotionele kost — voor particuliere verhuurders kan een procedure tegen een huurder met een gezin emotioneel zwaar wegen.

Voorbeeld 1: huurachterstal van drie maanden, geen reactie

De situatie. Mevrouw Janssens verhuurt sinds twee jaar een appartement in Gent voor € 850 per maand. Sinds februari 2026 betaalt de huurder, een alleenstaande man van 38 jaar, geen huur meer. In mei 2026 staat de achterstal op € 2.550. Een eerste herinnering bleef onbeantwoord. Op de aangetekende ingebrekestelling van 8 april 2026 werd evenmin gereageerd.

Het antwoord. Bij dagvaarding voor de vrederechter van het kanton Gent vordert zij: (1) € 2.550 achterstallige huur + tussentijds vervallende huur; (2) gerechtelijke ontbinding op grond van artikel 1184 oud BW; (3) uithuiszetting binnen één maand na betekening; (4) wederverhuringsvergoeding gelijk aan twee maanden huur (€ 1.700); (5) wettelijke verwijlintresten vanaf elke vervaldag; (6) rechtsplegingsvergoeding van € 780 (basisbedrag huurzaken bij vorderingen tussen € 2.500 en € 5.000, geïndexeerd voor 2026).

De les. Wachten kost geld. Tussen de eerste maand achterstal en de feitelijke uitdrijving zit gemakkelijk vier tot zes maanden. Door snel — vanaf de tweede onbetaalde maand — een aangetekende ingebrekestelling te versturen, beperkt u uw schade aanzienlijk.

De financiële afrekening van een huurclaim

Wat is invorderbaar?

Klassiek vordert u: de achterstallige basishuur, de provisies of forfaits voor gemeenschappelijke kosten, de huurindexering die niet correct werd doorgerekend, eventuele waarborgaanvullingen, herstellingskosten op basis van de plaatsbeschrijving van vertrek, een wederverhuringsvergoeding, en — bij ontbinding lastens de huurder — een conventioneel schadebeding indien dit in de huurovereenkomst was bedongen. Een indexering correct doorrekenen kan u zelf checken met onze huurindexatie calculator.

Verwijlintresten

Op grond van artikel 1153 oud BW (artikel 5.239 nieuw BW) zijn op iedere onbetaalde huurtermijn verwijlintresten verschuldigd vanaf de vervaldag of de ingebrekestelling. De toepasselijke voet is de wettelijke intrestvoet in burgerlijke zaken (artikel 2 Wet 5 mei 1865), jaarlijks vastgesteld door de FOD Financiën.

Rechtsplegingsvergoeding (RPV)

Forfaitaire tussenkomst in de advocaatkosten van de winnende partij (KB van 26 oktober 2007, geïndexeerd). Voor een vordering tussen € 2.500 en € 5.000: basisbedrag voor 2026 in de orde van € 780; tussen € 5.000 en € 10.000 in de orde van € 1.040. De vrederechter kan dit verdubbelen of halveren binnen wettelijke grenzen.

Wat is niet invorderbaar?

U kunt geen "morele schadevergoeding" vorderen voor stress of tijdverlies. U recupereert evenmin het volledige honorarium van uw advocaat — enkel het forfait van de RPV. Eigen administratieve kosten (papier, postzegels, eigen tijd) komen in regel niet voor terugbetaling in aanmerking.

Huurclaim en de huurwaarborg

Een wijdverbreid misverstand: bij een huurwaarborg van drie maanden zou de verhuurder "automatisch gedekt" zijn voor de eerste drie maanden achterstal. Dat klopt niet — de waarborg blijft geblokkeerd tot er een akkoord of vonnis is.

Op grond van artikel 37 Vlaams Woninghuurdecreet (en het overeenkomstige artikel 10 van de federale Woninghuurwet voor oudere overeenkomsten) wordt de waarborg geplaatst op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Vrijgave kan enkel met schriftelijk akkoord van beide partijen, of op grond van een vonnis of akkoord-PV van de vrederechter.

In een huurclaim vraagt u expliciet aan de vrederechter om in zijn vonnis de bank te machtigen het bedrag van de geblokkeerde rekening over te schrijven naar de verhuurder. Zonder die expliciete machtiging weigert de bank elke vrijgave. In de praktijk wordt de waarborg eerst aangerekend op de achterstallige huurgelden, vervolgens op de herstellingskosten, en ten slotte op de wederverhuringsvergoeding.

Wijzigen tijdens een lopende procedure

Een eenmaal ingestelde huurclaim is geen vaststaand gegeven. De huurder kan beginnen betalen, een afbetalingsplan voorstellen, of het pand vrijwillig verlaten — en de vordering moet daarop kunnen worden aangepast (uitbreidende of aanvullende conclusies, artikel 807 Ger.W.).

Voorbeeld 2: een afbetalingsplan loopt opnieuw uit de hand

De situatie. De heer Vermeulen verhuurt sinds 2024 een rijwoning in Antwerpen voor € 1.100 per maand. Na een eerste procedure sloot hij voor de vrederechter een afbetalingsplan: € 1.100 lopende huur plus € 200 extra per maand ter aanzuivering. De vrederechter homologeerde het plan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat het strikt zou worden nageleefd.

De juiste aanpak. Bij de eerste niet-naleving stuurt u onmiddellijk een aangetekende ingebrekestelling waarin u de niet-naleving van de ontbindende voorwaarde inroept. Vervolgens dagvaardt u in heropening op grond van artikel 38 Ger.W. en vraagt u de vaststelling dat de ontbindende voorwaarde is vervuld.

De les. Een gehomologeerd afbetalingsplan biedt u een belangrijk voordeel: bij niet-naleving volstaat in de regel de loutere vaststelling van de wanprestatie om de ontbinding te bekomen. Aarzel niet.

Wanneer een huurclaim niet (volledig) werkt

• De huurder is onvermogend. Een vonnis tegen iemand zonder inkomen of vermogen levert geen recuperatie op. Beslag op een leefloon is wettelijk uitgesloten.
• De plaatsbeschrijving ontbreekt. Zonder tegensprekelijke plaatsbeschrijving van intrede (artikel 8 Vlaams Woninghuurdecreet) is de bewijslast voor schade omgekeerd.
• De ingebrekestelling is gebrekkig. Een gewone e-mail volstaat niet voor het aanrekenen van verwijlintresten en schadebeding.
• Onredelijke clausules. Een schadebeding van bv. 25 % kan worden gematigd op grond van artikel 1231 oud BW (artikel 5.236 nieuw BW).
• Gezamenlijke schuld zonder hoofdelijkheid. Bij meerdere huurders zonder hoofdelijkheidsbeding moet u tegen elke huurder afzonderlijk procederen voor diens deel.

Wat als de huurder onvermogend blijkt?

Bij een loontrekkende huurder

Op grond van artikel 1409 e.v. Gerechtelijk Wetboek kan de gerechtsdeurwaarder, op vertoon van uw vonnis, een loonbeslag uitvoeren. Voor een gemiddeld inkomen kan dit toelaten om over twaalf à vierentwintig maanden de volledige schuld te recupereren.

Bij een huurder met een vervangingsinkomen

Beslag op werkloosheids- of ziekte-uitkering is mogelijk binnen striktere wettelijke grenzen (artikel 1410 Ger.W.). Beslag op een leefloon van het OCMW is wettelijk uitgesloten — volledig onbeslagbaar.

Bij een werkelijk onvermogende huurder

Het vonnis blijft in eerste instantie een dode letter. U behoudt evenwel uw titel gedurende tien jaar (artikel 2262bis oud BW), en kunt na verloop van tijd opnieuw uitvoeringsmaatregelen nemen wanneer de financiële situatie verbetert.

Afsluiten en volgende stappen

Met de HuurClaim-tool van LawBase betaalt u vanaf € 49 (eenmalig, excl. btw) voor een aangetekende ingebrekestelling, € 99 (eenmalig, excl. btw) voor het verzoekschrift voor de vrederechter, en € 149 (eenmalig, excl. btw) voor de AI-analyse van het vonnis met opvolgbrieven. De bundel met alle 3 opties samen kost € 149 (eenmalig, excl. btw). U treedt op in eigen naam — voor de vrederechter is een advocaat niet verplicht.

👉 Start uw HuurClaim-dossier — of plan een vrijblijvende videocall met een advocaat-huurrecht.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet
• •
  Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)

Gerelateerde Artikelen