Huurachterstal invorderen in België: alles wat u moet weten
Geschreven door een LawBase expert
Advocaat bij LawBase
Chanel is gespecialiseerd in strafrecht, familierecht, burgerlijk recht en consumentenrecht. Ze combineert juridische kennis met een empathische benadering.
Meer over ons teamHulp nodig bij uw situatie?
Persoonlijk advies van een advocaat.
Volledige juridische gids over de huurclaim in België: stappenplan, wettelijk kader, kosten en de rol van de huurwaarborg. Door Mr. Chanel Ribas Colomar.
Kort antwoord: wat is een huurclaim?
Huurclaim in 5 punten:
- Een huurclaim is de invordering door de verhuurder van onbetaalde huur, kosten en eventuele schade.
- Bij huurachterstal stuurt u best snel een aangetekende ingebrekestelling met betalingstermijn; de wet legt daarvoor geen vast moment vast.
- U kunt op elk moment kosteloos een minnelijke schikking vragen voor de vrederechter.
- Bij ernstige huurachterstal kan de vrederechter de huurovereenkomst ontbinden lastens de huurder, met uithuiszetting tot gevolg; de wet legt daarvoor geen vast aantal maanden achterstal vast.
- De vrederechter van het kanton waar het pand ligt is altijd bevoegd — ongeacht het bedrag.
Hieronder leest u in detail wat de Belgische wet bepaalt, welke procedurele opties u hebt, hoe u de afrekening correct opstelt (huur, intresten, schadebeding, kosten), wat de rol is van de huurwaarborg, en hoe u zelf een dossier opbouwt — voor zowel particuliere verhuurders als professionele vastgoedbeheerders.
Wat is een huurclaim?
Een huurclaim is de juridische vordering waarmee een verhuurder achterstallige huurgelden, gemeenschappelijke kosten, verwijlintresten, schadevergoedingen en — desgevallend — de uithuiszetting van de huurder vordert. De vordering wordt ingesteld bij de vrederechter van het kanton waarin het verhuurde goed gelegen is.
In de volksmond wordt een huurclaim vaak gelijkgesteld met de uithuiszetting van een wanbetaler. Toch is dat slechts één onderdeel van het geheel. Juridisch gezien gaat het om drie afzonderlijke vorderingen: de vordering tot betaling van achterstallige huur, de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst lastens de huurder, en de vordering tot uithuiszetting met afrekening van de wederverhuringsvergoeding en herstellingskosten.
Voor veel verhuurders is dit een van de meest stresserende fases in het beheer van hun vastgoed. Iedere maand zonder huur loopt het verlies op, terwijl de wettelijke procedures tijd vragen en formele vereisten kennen die op straffe van nietigheid moeten worden nageleefd.
Laat uw dossier beoordelen
Ontvang direct inzicht in uw zaak, een plan van aanpak en een kostenindicatie.
HuurClaim PRO — onbetaalde huur innen
Stel zelf een juridisch sluitende ingebrekestelling op, verzend ze aangetekend en bereid een verzoekschrift voor de vrederechter voor — onder begeleiding van een advocaat.
- Alles in één dossier — overzicht, documenten en status op één plek
- Juridisch sluitende ingebrekestelling, klaar in enkele minuten
- Duidelijk stappenplan: van eerste aanmaning tot verzoekschrift vrederechter
- Begeleiding door een advocaat bij elke stap, met indicatieve kosten vooraf
De drie soorten vorderingen in een huurclaim
Het Belgische huurrecht onderscheidt drie vorderingen die u in één en hetzelfde verzoekschrift of dagvaarding kunt cumuleren. U kunt bijvoorbeeld de achterstallige huur invorderen zonder de overeenkomst te ontbinden, of de uithuiszetting vorderen zonder dat er een huurachterstal voorligt (bv. bij ernstige overlast).
1. Vordering tot betaling
De zuiver geldelijke vordering: alle vervallen en niet-betaalde huurgelden, gemeenschappelijke lasten, verwijlintresten op grond van artikel 5.240 Burgerlijk Wetboek (voor contracten van vóór 1 januari 2023: artikel 1153 oud BW), en eventueel een conventioneel schadebeding wanneer dit in de huurovereenkomst is opgenomen. De wettelijke verjaringstermijn voor achterstallige huur is vijf jaar te rekenen vanaf de vervaldag van iedere maandhuur (artikel 2277 oud BW). Wachten loont dus niet.
2. Vordering tot ontbinding
Op grond van artikel 5.90 BW en artikel 40 Vlaams Woninghuurdecreet (voor contracten van vóór 1 januari 2023: artikel 1184 oud BW) kan de verhuurder de gerechtelijke ontbinding vorderen lastens de huurder wanneer deze zijn essentiële verbintenissen niet nakomt — in de eerste plaats de betaling van de huurprijs. In de praktijk wordt de overeenkomst meestal pas ontbonden vanaf twee à drie maanden achterstal.
3. Vordering tot uithuiszetting en wederverhuringsvergoeding
Eens de overeenkomst ontbonden, vordert u de uithuiszetting van de huurder en zijn goederen. Voor een huurovereenkomst onder het Vlaams Woninghuurdecreet stuurt de gerechtsdeurwaarder bij de betekening een afschrift van het vonnis naar het OCMW van de plaats waar het pand ligt (artikel 50). De uitvoering kan in principe ten vroegste één maand na de betekening aanvangen, tenzij de woning verlaten is of de partijen of de rechter een andere termijn bepaalden; de gerechtsdeurwaarder verwittigt de bewoners minstens zeven kalenderdagen vooraf van de datum (artikel 48). Daarnaast vordert u een wederverhuringsvergoeding — vaak één tot drie maanden — en de herstellingskosten op basis van de plaatsbeschrijving van vertrek.
Wettelijk kader: wat zegt de Belgische wet?
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018
Sinds 1 januari 2019 is in het Vlaamse Gewest het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op alle hoofdverblijfplaatshuurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf die datum. Het decreet regelt onder meer de plaatsbeschrijving, de huurwaarborg (maximaal drie maanden huur op een geblokkeerde rekening), de duur van het contract, de opzeggingsmodaliteiten en de verplichtingen tot onderhoud. Voor schriftelijke huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019 blijft de federale Woninghuurwet van 20 februari 1991 van toepassing. Meer over huurgeschillen in Vlaanderen.
Het Burgerlijk Wetboek
Concreet voor een huurclaim zijn vooral relevant: artikel 33 Vlaams Woninghuurdecreet (betaling van de huurprijs op de overeengekomen termijn), artikel 40 van het decreet en artikel 5.90 BW (ontbinding wegens wanprestatie) en artikel 5.240 BW (verwijlintresten op geldsommen); voor contracten van vóór 1 januari 2023 nog de artikelen 1184 en 1153 oud BW.
De vrederechter is exclusief bevoegd
Op grond van artikel 591, 1° Gerechtelijk Wetboek is de vrederechter van het kanton waar het verhuurde goed gelegen is exclusief bevoegd voor alle geschillen inzake huur van onroerende goederen — ongeacht de hoogte van de vordering. De vrederechter is laagdrempelig en kosteneffectief: u kunt een procedure inleiden bij verzoekschrift (zonder gerechtsdeurwaarder), of u opteert voor een dagvaarding wanneer snelheid en formele kracht vereist zijn.
Huurachterstal in België: een korte stand van zaken
Huurachterstal kan snel oplopen: hoe vroeger u reageert, hoe kleiner de schade.
Hoe stelt u een huurclaim in?
Stap 1: aangetekende ingebrekestelling
De eerste stap is altijd een formele ingebrekestelling per aangetekende brief. Hierin sommert u de huurder om binnen een redelijke termijn (klassiek 8 à 14 dagen) de achterstallige bedragen te voldoen, op straffe van gerechtelijke procedure. De aangetekende verzending levert het bewijs van de ingebrekestelling, wat noodzakelijk is voor het aanrekenen van verwijlintresten en eventueel een schadebeding.
Stap 2: minnelijke schikking voor de vrederechter (gratis)
Wanneer de aangetekende brief geen resultaat oplevert, kunt u op grond van de artikelen 731/1 en 732 Gerechtelijk Wetboek kosteloos een verzoek tot minnelijke schikking indienen; bevat uw verzoek een aanspraak op betaling, dan geldt het ook als ingebrekestelling. De griffie roept beide partijen op voor een gesprek onder leiding van de rechter. Komt er een akkoord, dan wordt dit in een proces-verbaal vastgelegd dat dezelfde uitvoerbare kracht heeft als een vonnis. Snelle (4–6 weken), gratis eerste stap.
Stap 3: gerechtelijke procedure ten gronde
Loopt de achterstal verder op of weigert de huurder elke medewerking, dan vordert u via verzoekschrift of dagvaarding de betaling, ontbinding van de overeenkomst en uithuiszetting.
👉 Start uw HuurClaim-dossier — vanaf € 49 (eenmalig, excl. btw)
Procedurele opties bij een huurclaim
Verzoeningsoproep (art. 731 Ger.W.)
Een gratis, informele oproep voor de vrederechter. Geen advocaat verplicht, geen rolrechten, geen dagvaardingskosten. Geschikt bij beperkte achterstal of wanneer u de huurrelatie wilt redden. Aandachtspunt: vrijblijvend voor de huurder.
Procedure op verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.)
Voor huur van een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen kunt u de zaak inleiden bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het bevoegde vredegerecht (artikel 45 Vlaams Woninghuurdecreet; voor andere huur artikel 1344bis Ger.W.). Het verzoekschrift vermeldt op straffe van nietigheid onder meer een attest van gezinssamenstelling, u voegt een getuigschrift van woonplaats en geboortedatum van de huurder toe, en de griffier roept beide partijen op. Voordeel: geen kosten van gerechtsdeurwaarder voor de inleiding.
Dagvaarding ten gronde
De meest gebruikte vorm bij grotere dossiers of wanneer snelheid primeert. De gerechtsdeurwaarder betekent de dagvaarding rechtstreeks aan de huurder, met een minimumtermijn van acht dagen vóór de inleidende zitting. Dagvaardingskosten klassiek € 250 à € 450, voor te schieten door de verhuurder maar in regel ten laste van de huurder bij vonnis.
Voordelen en nadelen van een huurclaim
Voordelen
- U bekomt een uitvoerbare titel waarmee de gerechtsdeurwaarder beslag kan leggen op het loon, de bankrekening of het patrimonium van de huurder.
- U stopt de schadeloop: zonder vonnis blijft de teller maandelijks oplopen.
- U bekomt de uithuiszetting waardoor het pand opnieuw vermarktbaar wordt.
- De wettelijke verwijlintresten en eventueel contractueel bedongen schadebeding worden integraal toegekend.
- De rechtsplegingsvergoeding (RPV) vergoedt forfaitair een deel van uw advocaatkosten.
Nadelen
- Doorlooptijd — verstekvonnis vaak binnen één à twee maanden, maar bij betwisting of afbetalingsplan kan de procedure zes maanden tot een jaar in beslag nemen.
- Voorschot van kosten — dagvaardingskosten, rolrechten en advocaathonorarium zijn ten laste van de eiser tot het vonnis.
- Solvabiliteitsrisico — een vonnis bekomen is één zaak, het effectief recupereren is een andere.
- Verstoring van de huurrelatie — een procedure breekt het vertrouwen onomkeerbaar.
- Reputatie- en emotionele kost — voor particuliere verhuurders kan een procedure tegen een huurder met een gezin emotioneel zwaar wegen.
Voorbeeld 1: huurachterstal van drie maanden, geen reactie
De situatie. Mevrouw Janssens verhuurt sinds twee jaar een appartement in Gent voor € 850 per maand. Sinds februari 2026 betaalt de huurder, een alleenstaande man van 38 jaar, geen huur meer. Begin mei 2026 staat de achterstal op € 2.550. Een eerste herinnering bleef onbeantwoord. Op de aangetekende ingebrekestelling van 5 mei 2026 werd evenmin gereageerd.
Het antwoord. Bij dagvaarding voor de vrederechter van het kanton Gent vordert zij: (1) € 2.550 achterstallige huur + tussentijds vervallende huur; (2) gerechtelijke ontbinding op grond van artikel 5.90 BW en artikel 40 Vlaams Woninghuurdecreet; (3) uithuiszetting na verloop van één maand na betekening; (4) wederverhuringsvergoeding gelijk aan twee maanden huur (€ 1.700); (5) wettelijke verwijlintresten vanaf de ingebrekestelling (of vanaf elke vervaldag als de huurovereenkomst dat bepaalt); (6) rechtsplegingsvergoeding volgens de schijf die overeenstemt met het bedrag van de vordering, dus alle gevorderde posten samen (KB van 26 oktober 2007, geïndexeerd); met achterstal, wederverhuringsvergoeding en tussentijds vervallen huur kan dat de schijf van € 5.000 tot € 10.000 zijn.
De les. Wachten kost geld. Tussen de eerste maand achterstal en de feitelijke uitdrijving zit gemakkelijk vier tot zes maanden. Door snel — vanaf de tweede onbetaalde maand — een aangetekende ingebrekestelling te versturen, beperkt u uw schade aanzienlijk.
De financiële afrekening van een huurclaim
Wat is invorderbaar?
Klassiek vordert u: de achterstallige basishuur, de provisies of forfaits voor gemeenschappelijke kosten, de huurindexering die niet correct werd doorgerekend, eventuele waarborgaanvullingen, herstellingskosten op basis van de plaatsbeschrijving van vertrek, een wederverhuringsvergoeding, en — bij ontbinding lastens de huurder — een conventioneel schadebeding indien dit in de huurovereenkomst was bedongen. Een indexering correct doorrekenen kan u zelf checken met onze huurindexatie calculator.
Verwijlintresten
Op grond van artikel 5.240 BW (voor contracten van vóór 1 januari 2023: artikel 1153 oud BW) zijn op iedere onbetaalde huurtermijn verwijlintresten verschuldigd vanaf de ingebrekestelling, of vanaf de vervaldag als de wet of de huurovereenkomst ze van rechtswege laat lopen. De toepasselijke voet is de wettelijke intrestvoet in burgerlijke zaken (artikel 2 Wet 5 mei 1865), jaarlijks vastgesteld door de FOD Financiën.
Rechtsplegingsvergoeding (RPV)
Forfaitaire tussenkomst in de advocaatkosten van de winnende partij (KB van 26 oktober 2007, geïndexeerd). Het KB bepaalt per schijf een basisbedrag, een minimum en een maximum; voor een vordering tussen € 2.500 en € 5.000 is het niet-geïndexeerde basisbedrag € 650, voor een vordering tussen € 5.000 en € 10.000 € 900. Die bedragen worden geïndexeerd. De vrederechter kan het bedrag verhogen of verlagen tussen het minimum en het maximum die het KB voor de schijf bepaalt.
Wat is niet invorderbaar?
U kunt geen "morele schadevergoeding" vorderen voor stress of tijdverlies. U recupereert evenmin het volledige honorarium van uw advocaat — enkel het forfait van de RPV. Eigen administratieve kosten (papier, postzegels, eigen tijd) komen in regel niet voor terugbetaling in aanmerking.
Huurclaim en de huurwaarborg
Een wijdverbreid misverstand: bij een huurwaarborg van drie maanden zou de verhuurder "automatisch gedekt" zijn voor de eerste drie maanden achterstal. Dat klopt niet — de waarborg blijft geblokkeerd tot er een akkoord of vonnis is.
Op grond van artikel 37 Vlaams Woninghuurdecreet (en het overeenkomstige artikel 10 van de federale Woninghuurwet voor oudere overeenkomsten) kiest de huurder de vorm van de waarborg: meestal een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder, maar ook een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling of een bankwaarborg via het OCMW is mogelijk. Vrijgave kan enkel met een schriftelijk akkoord van beide partijen dat ten vroegste bij het einde van de huurovereenkomst is opgesteld, of op grond van een vonnis of akkoord-PV van de vrederechter. Let op: onder het Vlaams Woninghuurdecreet verjaart uw vordering tot vrijgave van de waarborg in uw voordeel één jaar na het einde van de huurovereenkomst (artikel 37, § 3).
In een huurclaim vraagt u expliciet aan de vrederechter om in zijn vonnis de bank te machtigen het bedrag van de geblokkeerde rekening over te schrijven naar de verhuurder. Zonder die expliciete machtiging weigert de bank elke vrijgave. In de praktijk wordt de waarborg eerst aangerekend op de achterstallige huurgelden, vervolgens op de herstellingskosten, en ten slotte op de wederverhuringsvergoeding.
Wijzigen tijdens een lopende procedure
Een eenmaal ingestelde huurclaim is geen vaststaand gegeven. De huurder kan beginnen betalen, een afbetalingsplan voorstellen, of het pand vrijwillig verlaten — en de vordering moet daarop kunnen worden aangepast (uitbreidende of aanvullende conclusies, artikel 807 Ger.W.).
Voorbeeld 2: een afbetalingsplan loopt opnieuw uit de hand
De situatie. De heer Vermeulen verhuurt sinds 2024 een rijwoning in Antwerpen voor € 1.100 per maand. Na een eerste procedure sloot hij voor de vrederechter een afbetalingsplan: € 1.100 lopende huur plus € 200 extra per maand ter aanzuivering. De vrederechter homologeerde het plan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat het strikt zou worden nageleefd.
De juiste aanpak. Bij de eerste niet-naleving stuurt u onmiddellijk een aangetekende ingebrekestelling waarin u de niet-naleving van de ontbindende voorwaarde inroept. Vervolgens brengt u de zaak opnieuw voor de vrederechter en vraagt u de vaststelling dat de ontbindende voorwaarde is vervuld.
De les. Een gehomologeerd afbetalingsplan biedt u een belangrijk voordeel: bij niet-naleving volstaat in de regel de loutere vaststelling van de wanprestatie om de ontbinding te bekomen. Aarzel niet.
Wanneer een huurclaim niet (volledig) werkt
- De huurder is onvermogend. Een vonnis tegen iemand zonder inkomen of vermogen levert geen recuperatie op. Beslag op een leefloon is wettelijk uitgesloten.
- De plaatsbeschrijving ontbreekt. Zonder omstandige plaatsbeschrijving van intrede (artikel 9 Vlaams Woninghuurdecreet) wordt vermoed dat de huurder de woning ontving in de staat waarin ze zich bij het einde bevindt; u moet dan met alle middelen bewijzen dat de schade tijdens de huur ontstond (artikel 39, § 3).
- De ingebrekestelling is gebrekkig. Een ingebrekestelling moet de huurder duidelijk en ondubbelzinnig laten weten dat u betaling eist (artikel 5.231 BW). Ook een e-mail kan dat, tenzij de huurovereenkomst een bepaalde vorm oplegt, maar een aangetekende brief bewijst het best dat de huurder ze ontving.
- Onredelijke clausules. Een kennelijk onredelijk schadebeding (bv. 25 %) wordt door de rechter gematigd, ook ambtshalve (artikel 5.88 BW; voor contracten van vóór 1 januari 2023: artikel 1231 oud BW).
- Gezamenlijke schuld zonder hoofdelijkheid. Gehuwde of wettelijk samenwonende huurders zijn van rechtswege hoofdelijk gehouden (artikel 51 Vlaams Woninghuurdecreet); hetzelfde geldt voor een feitelijke samenwoner die als medehuurder werd aanvaard (artikel 52). Bij andere huurders zonder hoofdelijkheidsbeding kunt u elke huurder alleen voor zijn deel aanspreken.
Wat als de huurder onvermogend blijkt?
Bij een loontrekkende huurder
Op grond van artikel 1409 e.v. Gerechtelijk Wetboek kan de gerechtsdeurwaarder, op vertoon van uw vonnis, een loonbeslag uitvoeren. Voor een gemiddeld inkomen kan dit toelaten om over twaalf à vierentwintig maanden de volledige schuld te recupereren.
Bij een huurder met een vervangingsinkomen
Beslag op werkloosheids- of ziekte-uitkering is mogelijk binnen striktere wettelijke grenzen (artikel 1410 Ger.W.). Beslag op een leefloon van het OCMW is wettelijk uitgesloten — volledig onbeslagbaar.
Bij een werkelijk onvermogende huurder
Het vonnis blijft in eerste instantie een dode letter. U behoudt evenwel uw titel gedurende tien jaar (artikel 2262bis oud BW), en kunt na verloop van tijd opnieuw uitvoeringsmaatregelen nemen wanneer de financiële situatie verbetert.
Afsluiten en volgende stappen
Met de HuurClaim-tool van LawBase betaalt u vanaf € 49 (eenmalig, excl. btw) voor een aangetekende ingebrekestelling, € 99 (eenmalig, excl. btw) voor het verzoekschrift voor de vrederechter, en € 149 (eenmalig, excl. btw) voor de AI-analyse van het vonnis met opvolgbrieven. De bundel met alle 3 opties samen kost € 149 (eenmalig, excl. btw). U treedt op in eigen naam — voor de vrederechter is een advocaat niet verplicht.
👉 Start uw HuurClaim-dossier — of plan een videocall met een advocaat-huurrecht.
Blijft betaling uit, dan loopt de zaak via de vrederechter; dat verloop beschrijven we in huurgeschil naar de vrederechter. Mondt het uit in ontbinding van de huurovereenkomst, zie dan huurachterstand en uithuiszetting.
Welke rol een advocaat concreet opneemt in zo'n dossier, zetten we puntsgewijs uiteen in zeven manieren waarop een advocaat u kan helpen.
Hulp nodig bij uw situatie?
Persoonlijk advies van een advocaat.
Wettelijk Kader
Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:
- •
- •Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)
Veelgestelde vragen
Handige Tools
Gebruik onze gratis tools om direct inzicht te krijgen in uw situatie:
Meer over Wonen & Vastgoed
Juridische ondersteuning bij huurgeschillen, huurindexatie en vastgoedproblemen.
HuurClaim PRO — onbetaalde huur innen
Stel zelf een juridisch sluitende ingebrekestelling op, verzend ze aangetekend en bereid een verzoekschrift voor de vrederechter voor — onder begeleiding van een advocaat.
- Alles in één dossier — overzicht, documenten en status op één plek
- Juridisch sluitende ingebrekestelling, klaar in enkele minuten
- Duidelijk stappenplan: van eerste aanmaning tot verzoekschrift vrederechter
- Begeleiding door een advocaat bij elke stap, met indicatieve kosten vooraf
Mijn Dossier Beoordelen
Ontvang direct inzicht in uw zaak, een plan van aanpak en een kostenindicatie.
Gerelateerde Artikelen
Het 3-6-9 contract: alles over commerciële huur in België
Huurachterstand en Uithuiszetting: Procedure in België
Asbest in Huurwoning: Aansprakelijkheid Verhuurder in België
Eigenaar overlijdt: wat gebeurt met het huurcontract?
Huisbaas verkoopt: Rechten van de Huurder in België