Boek 7 Burgerlijk Wetboek: einde van zichtbare en verborgen gebreken

4.9/5 Google

531+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Het nieuwe boek 7 van het Burgerlijk Wetboek vervangt zichtbare en verborgen gebreken door één conformiteitsbegrip. Wat verandert er vanaf 1 september 2027 voor koop, aanneming en huur?

Inleiding

Wie vandaag een gebrek ontdekt in een gekochte woning, wagen of machine, krijgt van zijn advocaat eerst een technische vraag: was het gebrek zichtbaar op het moment van de aankoop, of zat het verborgen? Van dat antwoord hangt alles af. Voor een zichtbaar gebrek dat u bij de aanvaarding niet hebt opgemerkt of waartegen u niet hebt geprotesteerd, kunt u in principe niets meer eisen. Voor een verborgen gebrek moet u "binnen een korte tijd" naar de rechter. Wie de verkeerde kwalificatie kiest of te lang wacht, verliest zijn zaak.

Dat systeem verdwijnt. De wet van 22 juli 2026 voert een nieuw boek 7 "Bijzondere contracten" in het Burgerlijk Wetboek in. Het onderscheid tussen zichtbare gebreken, verborgen gebreken en een niet-conforme levering wordt vervangen door één begrip: conformiteit. Daarnaast komen er nieuwe regels voor aannemingscontracten en de bouw, voor huur en voor een reeks andere contracten.

In dit artikel leest u wat er verandert voor kopers, verkopers, bouwheren, aannemers en huurders, vanaf wanneer, en wat u nu al best doet met uw contracten en algemene voorwaarden.

Wat is boek 7 en vanaf wanneer geldt het?

Het Burgerlijk Wetboek van 1804 wordt sinds 2020 boek per boek vervangen. Onder meer het bewijsrecht (boek 8), het goederenrecht (boek 3), het verbintenissenrecht (boek 5) en de buitencontractuele aansprakelijkheid (boek 6) gingen al voor. Boek 7 regelt de bijzondere contracten: koop en ruil, huur en bruikleen, dienstencontracten (aanneming, lastgeving en bewaargeving), kanscontracten zoals lijfrente, en sekwester en dading.

De Kamer keurde de tekst goed op 16 juli 2026. De wet dateert van 22 juli 2026 en werd op 23 september 2026 bekendgemaakt. Boek 7 treedt in werking op 1 september 2027.

Welk recht geldt voor uw contract?

Het nieuwe recht geldt in beginsel voor contracten die vanaf 1 september 2027 worden gesloten. Contracten die vóór die datum werden gesloten, blijven onder het huidige recht vallen, tenzij partijen iets anders afspreken. Hebt u in het voorjaar van 2027 een woning gekocht, en ontdekt u in 2029 een gebrek, dan gelden in beginsel nog de oude regels over zichtbare en verborgen gebreken.

De datum van het contract is daarom voortaan een eerste controlepunt bij elk geschil over gebreken.

Belangrijk om te weten: boek 7 is in principe aanvullend recht (artikel 7.1.1 BW). Partijen mogen er dus van afwijken, tenzij uit de tekst of de draagwijdte van een bepaling blijkt dat ze dwingend is. Bij een verkoop door een onderneming aan een consument zijn de conformiteitsregels bijvoorbeeld wel dwingend (artikel 7.2.37 BW).

Koop: hoe werkt het vandaag?

Het huidige kooprecht kent drie aparte regimes, met elk hun eigen voorwaarden en termijnen:

• De niet-conforme levering. De verkoper moet een zaak leveren die in overeenstemming is met de overeenkomst (artikel 1604 oud BW). U kreeg een ander model, een andere kleur of een andere oppervlakte dan afgesproken.
• Zichtbare gebreken. De verkoper moet niet instaan voor gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen (artikel 1642 oud BW). Wie een zichtbaar gebrek zonder protest aanvaardt, kan er later in principe niet meer over klagen.
• Verborgen gebreken. De verkoper staat in voor verborgen gebreken die de zaak ongeschikt maken voor het gebruik of dat gebruik zo verminderen dat de koper anders niet of minder zou hebben betaald (artikel 1641 oud BW), ook als hij ze zelf niet kende, tenzij hij een vrijwaringsuitsluiting bedong (artikel 1643 oud BW). De koper moet zijn vordering instellen "binnen een korte tijd" (artikel 1648 oud BW).

In de praktijk zorgt vooral die korte termijn voor discussie. De wet noemt geen getal, en de rechter beoordeelt geval per geval of u snel genoeg was. Bovendien moet binnen die korte tijd een rechtsvordering worden ingesteld.

Koop onder boek 7: één conformiteitsbegrip

Wanneer is een goed conform?

De verkoper moet het goed conform leveren (artikel 7.2.17 BW). Die verbintenis omvat zowel de levering zelf als de garantie dat het goed conform is, inclusief de accessoria zoals de verpakking en de installatie- en gebruiksinstructies die de koper redelijkerwijze kan verwachten (artikel 7.2.26 BW).

Een goed is conform wanneer het beantwoordt aan wat het contract bepaalt én aan wat de koper redelijkerwijze kan verwachten (artikel 7.2.30, § 2 BW). Die redelijke verwachtingen worden bepaald door de wet, het contract, de gebruiken, de goede trouw, de aard van het goed (met inbegrip van de redelijke levensduur en het gewone gebruik van gelijkaardige goederen), de hoedanigheid van de koper en het geheel van de omstandigheden. Bij een verkoop op monster moet het goed aan het monster beantwoorden.

Het verschil tussen zichtbaar en verborgen speelt dus geen rol meer als juridische categorie. Wel kan wat de koper bij de aankoop zag of wist, meespelen bij de vraag wat hij redelijkerwijze mocht verwachten. Wie een oude woning koopt met zichtbaar verouderde ramen, kan in de regel niet verwachten dat die ramen als nieuw functioneren.

Instaan voor gebreken in de kiem

De verkoper staat in voor elk conformiteitsgebrek dat bij de levering minstens in de kiem bestond, ook als het pas later aan het licht komt, ook als hij het zelf niet kon kennen en zelfs als het gebrek door overmacht is veroorzaakt (artikel 7.2.30, § 3 BW). De koper moet wel bewijzen dat het gebrek minstens in de kiem bestond bij de levering (artikel 7.2.31 BW).

Drie termijnen

In de plaats van de vage "korte tijd" komen drie afzonderlijke termijnen:

• Tien jaar om aan het licht te komen. De vrijwaring dekt gebreken die binnen tien jaar na de levering aan het licht komen (artikel 7.2.32 BW).
• Een redelijke termijn om te melden. De koper moet de verkoper op de hoogte brengen binnen een redelijke termijn nadat hij het gebrek ontdekte of had moeten ontdekken. Wat redelijk is, hangt af van de aard van het goed en het gebrek, de hoedanigheid van de partijen en de gebruiken. Wie te laat meldt, verliest zijn recht om zich op het gebrek te beroepen (artikel 7.2.33, § 1 BW).
• Twee jaar om naar de rechter te stappen. De vordering verjaart twee jaar na de kennisgeving. Die termijn wordt geschorst tijdens voldoende ernstige onderhandelingen en tijdens een gerechtelijk of tegensprekelijk buitengerechtelijk deskundigenonderzoek. In elk geval vervalt het recht van de koper tien jaar en drie maanden na de levering (artikel 7.2.34 BW).

Een belangrijke nuance: een verkoper die het gebrek kende en het niet aan de koper meedeelde, kan zich niet beroepen op een laattijdige melding (artikel 7.2.33, § 1, derde lid BW).

Wat kunt u eisen?

Levert de verkoper geen conform goed, dan beschikt de koper over de sancties van het gemeen verbintenissenrecht (artikel 7.2.35 BW, dat verwijst naar artikel 5.83 BW). Uitvoering in natura kan de vorm aannemen van een herstel of een vervanging van het goed. Wat niet meer kan: de koop laten vernietigen wegens dwaling die voortvloeit uit een conformiteitsgebrek (artikel 7.2.35, § 2 BW). De omweg via dwaling is onder boek 7 dus afgesloten.

De regels over conformiteit gelden niet voor een executoriale of andere gerechtelijke verkoop, behalve de uitsluiting van de vordering wegens dwaling (artikel 7.2.36 BW).

Exoneratiebedingen

Omdat boek 7 in principe aanvullend recht is, kan een verkoper zijn aansprakelijkheid voor conformiteitsgebreken contractueel beperken of uitsluiten. Daarvoor gelden wel de grenzen van het gemeen recht: een beding dat de schuldenaar bevrijdt van zijn opzettelijke fout, of dat het contract uitholt, wordt voor niet-geschreven gehouden (artikel 5.89, § 1 BW).

Bij een verkoop door een onderneming aan een consument zijn de conformiteitsregels dwingend ten voordele van de consument (artikel 7.2.37 BW). Daar kan de verkoper dus niet van afwijken in het nadeel van de koper.

Voor verkopers van bestaande woningen betekent dit: de klassieke clausule "in de staat waarin het goed zich bevindt, zonder waarborg voor verborgen gebreken" verdient een herziening, want het begrip "verborgen gebrek" verdwijnt uit de wet. Een clausule die enkel naar verborgen gebreken verwijst, riskeert een discussie over haar draagwijdte.

Wat verandert er voor consumenten?

Consumenten behouden hun bijzondere bescherming, die nu in boek 7 is opgenomen:

• Bij de verkoop van een consumptiegoed door een onderneming aan een consument dekt de wettelijke garantie gebreken die binnen twee jaar na de levering aan het licht komen. Kiest de consument voor een herstelling, dan wordt die termijn eenmaal met een jaar verlengd. Bij een tweedehands consumptiegoed mag een kortere termijn worden overeengekomen, maar niet korter dan een jaar (artikel 7.2.50, § 1 BW).
• Komt een gebrek binnen twee jaar na de levering aan het licht, dan wordt vermoed dat het bij de levering al bestond, tenzij de onderneming het tegendeel bewijst (artikel 7.2.47, § 1 BW).
• De consument moet het gebrek melden binnen twee maanden nadat hij het vaststelde, tenzij een langere termijn werd overeengekomen (artikel 7.2.51 BW).
• De verjaring volgt de algemene regel van twee jaar na de kennisgeving (artikel 7.2.52 BW).
• In eerste instantie heeft de consument recht op herstelling of vervanging van het goed, en bij een consumptiegoed kiest hij zelf tussen beide (artikel 7.2.54 BW).

Een uitgebreide bespreking van het nieuwe kooprecht, met meer voorbeelden voor consumenten en kopers van een woning, vindt u op onze pagina verborgen gebreken afgeschaft: het nieuwe kooprecht.

Aanneming en bouw: wat verandert er?

Boek 7 brengt aanneming, lastgeving en bewaargeving samen onder één regeling voor dienstencontracten. Voor de bouwsector zijn vier punten belangrijk.

1. Conformiteit en de rol van de aanvaarding

Ook de aannemer (de opdrachtnemer) moet een conforme opdracht uitvoeren: de opdracht moet beantwoorden aan het contract en aan wat de opdrachtgever redelijkerwijze kan verwachten (artikel 7.4.15 BW). Anders dan bij koop staat de aannemer enkel in voor gebreken die te wijten zijn aan een toerekenbare niet-nakoming van zijn kant.

De aanvaarding blijft bij aanneming wel een scharniermoment. Wie de afgewerkte opdracht aanvaardt zonder voorbehoud, bevestigt dat de opdracht tijdig werd geleverd en vrij is van elk conformiteitsgebrek dat een voorzichtige en redelijke opdrachtgever in dezelfde omstandigheden na een aandachtig onderzoek kon opmerken (artikel 7.4.9, § 1 BW). In de praktijk blijft het oude idee van het "zichtbare gebrek" bij aanneming dus via de aanvaarding bestaan. Merkt u bij de oplevering een probleem op, noteer het dan uitdrukkelijk als voorbehoud.

De aanvaarding kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren, maar de aannemer kan een uitdrukkelijke aanvaarding eisen.

2. Voorlopige en definitieve oplevering

Voorziet het contract in een voorlopige en een definitieve oplevering, dan geldt de voorlopige oplevering als inontvangstname van het bouwwerk en de definitieve oplevering als aanvaarding (artikel 7.4.56 BW). Hebt u het ontwerp en de controle op de uitvoering met een afzonderlijk contract aan een architect of een andere derde toevertrouwd, dan wordt tot bewijs van het tegendeel vermoed dat de aanvaarding van het bouwwerk ook de aanvaarding inhoudt van het werk van die architect, verricht tot de datum van de aanvaarding. Voor contracten onder de Woningbouwwet blijft de verplichte dubbele oplevering gelden.

3. Termijnen voor gewone gebreken

Voor gebreken na de aanvaarding gelden termijnen die sterk lijken op die bij koop:

• de aannemer staat in voor gebreken die binnen tien jaar na de aanvaarding van de afgewerkte opdracht aan het licht komen (artikel 7.4.17 BW);
• de opdrachtgever meldt het gebrek binnen een redelijke termijn nadat hij het ontdekte of had moeten ontdekken, en ten vroegste vanaf de levering (artikel 7.4.18 BW);
• de vordering verjaart twee jaar na de kennisgeving en ten vroegste twee jaar na de levering, met schorsing tijdens voldoende ernstige onderhandelingen of een gerechtelijk of tegensprekelijk deskundigenonderzoek, en het recht vervalt in elk geval tien jaar en drie maanden na de aanvaarding (artikel 7.4.19 BW).

Nieuw is dat een tijdige kennisgeving volstaat en dat de bouwheer daarna twee jaar heeft om een procedure in te leiden.

4. Stabiliteitsgebreken: de tienjarige aansprakelijkheid

Vandaag regelen de artikelen 1792 en 2270 oud BW de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten voor gebreken die het gebouw geheel of gedeeltelijk doen tenietgaan. Boek 7 brengt die regel samen in één artikel. De opdrachtnemer is aansprakelijk voor elk conformiteitsgebrek dat ten laatste tien jaar na de aanvaarding aan het licht komt en dat de stabiliteit of de stevigheid van het bouwwerk aantast of dreigt aan te tasten, zelfs door ongeschiktheid van de grond, voor zover het gebrek te wijten is aan een toerekenbare niet-nakoming (artikel 7.4.57, § 1 BW).

Voor deze gebreken geldt geen aparte kennisgevingstermijn; het recht vervalt tien jaar en drie maanden na de aanvaarding (artikel 7.4.57, § 2 BW). Elk beding dat deze aansprakelijkheid uitsluit of beperkt, is absoluut nietig (artikel 7.4.57, § 3 BW).

Die regel geldt ook wanneer een bouwcontract juridisch als koop wordt beschouwd. Een contract waarbij een partij zich verbindt tot de bouw van een onroerend bouwwerk én tot de overdracht van de grond of het volume waarin gebouwd wordt, is een koop, maar de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken blijft erop van toepassing (artikel 7.2.2, §§ 2 en 3 BW).

Ook nieuw: ongekende omstandigheden

Boek 7 verankert ook een regel voor ongekende omstandigheden. Stuit een opdrachtnemer op omstandigheden die bij de contractsluiting al bestonden maar redelijkerwijze niet kenbaar waren, en die de uitvoering buitensporig bezwarend maken, dan kan hij onder strikte voorwaarden vragen om het contract te heronderhandelen. Mislukt dat, dan kan de rechter het contract aanpassen of beëindigen (artikel 7.4.8 BW). Bij een forfaitaire prijs blijft het uitgangspunt dat de opdrachtnemer geen prijsverhoging kan eisen.

Huur: conformiteit ook voor de verhuurder

Ook in het huurrecht staat conformiteit centraal. De verhuurder moet het goed conform leveren en in die staat houden (artikel 7.3.3 BW). Het goed is conform wanneer het een gebruik en genot toelaat dat beantwoordt aan het contract en aan wat de huurder redelijkerwijze kan verwachten; de huurder mag verwachten dat het goed in goede staat wordt geleverd. De verhuurder staat in voor elk conformiteitsgebrek, zelfs als hij het niet kon kennen en zelfs bij overmacht (artikel 7.3.6 BW).

Ook hier moet de huurder een gebrek binnen een redelijke termijn melden. Doet hij dat te laat, dan kan hij nog altijd eisen dat het goed voor de toekomst in orde wordt gebracht, maar verliest hij de sancties voor de gebruiks- en genotsderving uit het verleden, zoals een vergoeding of een huurprijsvermindering, en moet hij de schade herstellen die door zijn nalatigheid ontstond (artikel 7.3.7 BW). De vordering verjaart in principe twee jaar na het einde van het huurcontract (artikel 7.3.8 BW).

Voor woninghuur en handelshuur blijft de bijzondere huurwetgeving gelden, zoals het Vlaams Woninghuurdecreet en de Handelshuurwet. Boek 7 verandert daar niets aan, maar speelt als vangnet waar die bijzondere regels geen antwoord geven. Hoe beide in een concreet geval samenspelen, moet per dossier worden bekeken. Meer over het melden van gebreken als huurder leest u op onze pagina gebreken in een huurwoning melden.

Andere opvallende nieuwigheden bij koop

• Benadeling bij de verkoop van onroerend goed. Een verkoop van een onroerend goed tegen minder dan veertig procent van de normale verkoopwaarde is relatief nietig (artikel 7.2.6 BW). De verkoper moet zich daarop beroepen binnen twee jaar na de koop (artikel 7.2.8 BW). De koper kan de vernietiging vermijden door een aanvullende prijs te betalen (artikel 7.2.9 BW).
• Verkoop van andermans goed. De verkoop van een goed dat de verkoper niet toebehoort, is niet langer nietig. De koper wordt beschermd via de vrijwaring voor uitwinning (artikel 7.2.18 BW).

Drie voorbeelden

Voorbeeld 1: vochtprobleem in een gekochte woning

Een gezin uit Brugge koopt een rijwoning uit de jaren zestig. De koop wordt gesloten in oktober 2027, de woning wordt geleverd op 15 november 2027. Begin 2031 duikt vochtschade op in de kelder. Een expert stelt vast dat de oorzaak al bij de levering aanwezig was.

Onder boek 7 vraagt niemand nog of het vocht zichtbaar of verborgen was. De vraag is of de woning beantwoordde aan wat de kopers redelijkerwijze mochten verwachten, rekening houdend met onder meer de ouderdom van de woning en wat in de verkoopovereenkomst stond. Het gebrek kwam binnen tien jaar na de levering aan het licht. De kopers melden het op 10 maart 2031 aangetekend aan de verkoper. Vanaf die kennisgeving hebben zij twee jaar, tot 10 maart 2033, om een procedure in te leiden, met schorsing tijdens voldoende ernstige onderhandelingen of een gerechtelijk of tegensprekelijk deskundigenonderzoek. Hun recht loopt in elk geval af op 15 februari 2038, tien jaar en drie maanden na de levering.

Was de koop gesloten in juni 2027, dan gold in beginsel nog het oude recht, met de vraag naar een verborgen gebrek en de korte termijn van artikel 1648 oud BW.

Voorbeeld 2: scheur bij de oplevering van een renovatie

Een eigenaar in Gent laat zijn badkamer en keuken renoveren op basis van een contract van december 2027. Bij de oplevering is een scheur in de tegelvloer duidelijk zichtbaar, maar hij tekent het opleveringsproces-verbaal zonder opmerking. Omdat een voorzichtige en redelijke opdrachtgever de scheur na een aandachtig onderzoek kon opmerken, geldt de aanvaarding zonder voorbehoud als bevestiging dat de opdracht op dat punt conform was (artikel 7.4.9, § 1 BW). Een lek in een ingewerkte leiding dat pas maanden later aan het licht komt, valt daar niet onder: dat kan hij binnen een redelijke termijn melden.

Voorbeeld 3: een consument koopt een wasmachine

Een consument uit Leuven koopt een nieuwe wasmachine in een elektrozaak en krijgt die geleverd op 4 oktober 2027. Op 14 juni 2028 stelt hij vast dat de trommel niet meer draait. Het gebrek kwam binnen twee jaar na de levering aan het licht, dus wordt vermoed dat het bij de levering al bestond. Hij moet het gebrek melden binnen twee maanden na de vaststelling, dus uiterlijk op 14 augustus 2028. Hij heeft in eerste instantie recht op herstelling of vervanging. Kiest hij voor herstelling, dan wordt de garantieperiode eenmaal met een jaar verlengd.

Wat doet u nu al?

• Verkopers en makelaars: herbekijk de standaardclausules over gebreken in verkoopovereenkomsten. Een clausule die enkel naar "verborgen gebreken" verwijst, past niet meer bij het nieuwe recht. Beschrijf de staat van het goed zo concreet mogelijk: dat bepaalt mee wat de koper redelijkerwijze mag verwachten.
• Ondernemingen: pas uw algemene verkoop- en dienstenvoorwaarden aan vóór 1 september 2027. Contracten die nu worden opgesteld, blijven vaak ook na die datum in gebruik.
• Aannemers en bouwheren: regel het opleveringsproces uitdrukkelijk in het contract en maak bij elke oplevering een duidelijk proces-verbaal op, met alle voorbehouden.
• Kopers en opdrachtgevers: meld een gebrek schriftelijk en tijdig, en bewaar het bewijs van verzending. Onder het nieuwe recht start de verjaringstermijn van twee jaar pas met die kennisgeving.
• Voor bestaande contracten: controleer de datum van het contract. Voor contracten van vóór 1 september 2027 blijven in beginsel de huidige regels gelden, tenzij partijen anders overeenkomen.

Verder lezen

Hebt u vandaag al een probleem met een gekochte woning, dan gelden nog de huidige regels. Lees daarover ons artikel over verborgen gebreken bij de verkoop van een woning. Voor kopers van nieuwbouw is ook ons artikel over problemen bij de vooroplevering van een nieuwbouwappartement nuttig.

Wanneer schakelt u een advocaat in?

Bij een geschil over gebreken beslissen de termijnen vaak over de afloop van de zaak, onder het oude én het nieuwe recht. Een advocaat helpt u bepalen welk recht van toepassing is, stelt de kennisgeving correct op, organiseert indien nodig een tegensprekelijk deskundigenonderzoek en bewaakt de verjaringstermijn. Ook bij het herschrijven van verkoopovereenkomsten, aannemingscontracten en algemene voorwaarden in het licht van boek 7 kan LawBase u bijstaan.

LawBase werkt voor cliënten in heel Vlaanderen en Brussel, met kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven. Een telefonisch gesprek van 15 minuten kost € 24,20 incl. btw, een videocall van 30 minuten € 60,50 incl. btw en een consultatie op kantoor van 60 minuten € 90,75 incl. btw.

Wilt u eerst weten hoe sterk u staat? Laat uw situatie beoordelen via Mijn dossier beoordelen of neem rechtstreeks contact op.

Wettelijke bronnen

• Wet van 22 juli 2026, Burgerlijk Wetboek, boek 7 "Bijzondere contracten", Belgisch Staatsblad 23 september 2026, in werking op 1 september 2027.
• Burgerlijk Wetboek, boek 7: artikelen 7.1.1, 7.2.2, 7.2.6, 7.2.8, 7.2.9, 7.2.17, 7.2.18, 7.2.26, 7.2.30 tot 7.2.37, 7.2.47, 7.2.50 tot 7.2.52, 7.2.54, 7.3.3, 7.3.6 tot 7.3.8, 7.4.8, 7.4.9, 7.4.15 tot 7.4.19, 7.4.56 en 7.4.57.
• Burgerlijk Wetboek, boek 5: artikelen 5.83 en 5.89.
• Oud Burgerlijk Wetboek: artikelen 1604, 1641 tot 1643, 1648, 1792 en 2270.

Dit artikel geeft de regels weer zoals ze op 19 oktober 2026 bekend zijn. Boek 7 is nog niet in werking; tot 1 september 2027 gelden de huidige regels.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Burgerlijk Wetboek
• •
  Gerechtelijk Wetboek

Gerelateerde Artikelen