Wat als je huurwaarborg niet wordt terugbetaald?

Het einde van een huurovereenkomst brengt vaak de nodige stress met zich mee. Naast de verhuis en de administratieve rompslomp, is er de kwestie van de huurwaarborg. Voor veel huurders is dit een aanzienlijk bedrag dat zij broodnodig hebben voor de inrichting van hun nieuwe woning. Maar wat als de verhuurder weigert de waarborg vrij te geven? In dit artikel leggen we uit hoe u als huurder uw rechten kunt afdwingen en welke stappen u moet ondernemen wanneer de communicatie met uw verhuurder stroef loopt.

Praktische Tips

Voorkomen is beter dan genezen. Om discussies over de huurwaarborg te vermijden, zijn er enkele praktische zaken die u direct kunt toepassen:

• Zorg voor een gedetailleerde plaatsbeschrijving: Een goede omstandige plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is cruciaal. Zonder dit document wordt de huurder vermoed het pand in dezelfde staat te hebben ontvangen als waarin het zich bevindt bij het verlaten van de woning.
• Documenteer de staat bij vertrek: Maak foto's van elke kamer, de binnenkant van kasten, ramen en toestellen op de dag dat u de sleutels afgeeft.
• Gebruik een officieel document voor de vrijgave: Laat de verhuurder een document ondertekenen waarin staat dat de woning in goede staat is achtergelaten en dat de waarborg integraal (of met een specifiek akkoord over een inhouding) mag worden vrijgegeven.
• Betaal de laatste maand huur: Een veelgemaakte fout is het niet betalen van de laatste maand huur onder het mom van 'verrekening met de waarborg'. Dit is wettelijk niet toegestaan en kan tegen u worden gebruikt in een procedure.
• Controleer de bankrekening: De waarborg moet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder staan. Is dit niet het geval? Dan is de verhuurder u de gemiddelde marktrente verschuldigd op dat bedrag.

Bij LawBase merken we vaak dat een vroege tussenkomst van een gespecialiseerde advocaat verdere escalatie voorkomt. Met kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven, is er altijd een expert in uw buurt om u bij te staan. Gebruik ook onze Huurgeschil-checker om uw situatie onmiddellijk te evalueren.

Wettelijk Kader

In Vlaanderen wordt de huurwaarborg strikt geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet. In het bijzonder is Artikel 37 van dit decreet van essentieel belang. Dit artikel bepaalt de regels omtrent de vestiging en de vrijgave van de waarborg.

Volgens de wet mag de waarborg maximaal drie maanden huur bedragen (voor contracten afgesloten vanaf 1 januari 2019). Belangrijk is dat de waarborg enkel kan worden vrijgegeven mits een schriftelijk akkoord tussen beide partijen, opgesteld ná het beëindigen van de huurovereenkomst, of door een rechterlijke uitspraak. De verhuurder mag de waarborg niet eenzijdig opeisen of inhouden zonder uw toestemming.

Bovendien bepaalt de wet dat de huurwaarborg dient om de uitvoering van de verplichtingen van de huurder te garanderen. Dit gaat over huurschade (die verder gaat dan normale slijtage) of achterstallige huurgelden. De verhuurder kan dus geen inhoudingen doen voor 'normale slijtage' of ouderdomsgebreken aan de woning.

Procedure en Stappen

Indien de verhuurder weigert de waarborg vrij te geven, dient u de volgende procedurele stappen te volgen:

1. De minnelijke schikking: Probeer eerst schriftelijk (via e-mail of brief) tot een akkoord te komen. Wijs op de afwezigheid van schade of de onredelijkheid van de geclaimde kosten.
2. De formele ingebrekestelling: Indien een gesprek niets oplevert, stuurt u een aangetekende brief. Hierin sommeert u de verhuurder om binnen een redelijke termijn (bijv. 15 dagen) de nodige documenten voor vrijgave te tekenen. Vermeld dat u bij gebreke hiervan verdere juridische stappen zult ondernemen.
3. De verzoeningsprocedure bij de Vrederechter: Dit is een gratis en laagdrempelige procedure. De vrederechter zal proberen beide partijen tot een akkoord te brengen. Er wordt geen vonnis geveld, maar een proces-verbaal van verzoening heeft wel de kracht van een vonnis.
4. De procedure ten gronde: Indien verzoening faalt, moet u de verhuurder dagvaarden of een verzoekschrift neerleggen bij het Vredegerecht van het kanton waar de woning gelegen is. De rechter zal dan oordelen over de verdeling van de waarborg op basis van bewijsstukken zoals de plaatsbeschrijving.

Wilt u weten of een procedure in uw geval zinvol is? U kunt bij LawBase terecht voor een eerste consultatie van slechts €50 voor 30 minuten. Onze advocaten in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven helpen u graag de slaagkansen in te schatten.

Kosten en Vergoedingen

Het procederen voor de Vrederechter brengt kosten met zich mee, maar deze zijn vaak beperkt in verhouding tot het waarborgbedrag:

• Rolrecht: Voor het inleiden van een zaak betaalt u een beperkte vergoeding (rolrecht), die varieert naargelang de waarde van de vordering.
• Rechtsplegingsvergoeding (RPV): Indien u de zaak wint en u wordt bijgestaan door een advocaat, moet de verliezende partij een forfaitaire tegemoetkoming in uw advocaatkosten betalen.
• Interesten: U kunt aanspraak maken op de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg vanaf de datum van de ingebrekestelling of zelfs vanaf de datum dat het bedrag op een geblokkeerde rekening had moeten staan.
• Gerechtsdeurwaarder: Indien een dagvaarding nodig is, komen de kosten van de deurwaarder erbij. Bij winst worden deze kosten meestal verhaald op de verhuurder.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen die onze cliënten in Brugge, Gent en onze andere kantoren ons stellen over dit onderwerp.