Openbare verkoop bij onverdeeldheid

Wanneer een geliefde overlijdt, laten zij vaak niet alleen herinneringen na, maar ook een onroerend goed. In een ideale wereld zijn alle erfgenamen het eens over de bestemming van dit pand: verkopen aan een derde of overname door een van de erfgenamen. De realiteit in de Belgische rechtspraktijk is echter vaak complexer. Stel u voor: drie broers erven het ouderlijk huis in Antwerpen. Twee broers willen verkopen om hun lening af te lossen, de derde broer weigert uit emotionele gehechtheid elke medewerking. Hier ontstaat een blokkade in onverdeeldheid. De wet biedt echter een uitweg: de gerechtelijke openbare verkoop.

Bij LawBase begeleiden onze advocaten dagelijks cliënten in deze delicate dossiers vanuit onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven. Het doel is telkens hetzelfde: de onverdeeldheid beëindigen op de meest efficiënte wijze, met respect voor de rechten van elke partij.

Wettelijk Kader

Het fundament van de procedure ligt in het Gerechtelijk Wetboek en het Burgerlijk Wetboek. Het basisprincipe is vervat in artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek: "Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven." Dit betekent dat elke mede-eigenaar, ongeacht hoe klein zijn aandeel is, de verdeling kan vorderen.

Wanneer een minnelijke verdeling niet mogelijk is omdat een van de erfgenamen weigert of onvindbaar is, spreekt men van een gerechtelijke verdeling (Art. 1207 e.v. Ger.W.). De rechter zal in dat geval een notaris aanstellen die belast wordt met de vereffening-verdeling. Indien het goed niet gevoeglijk in natura deelbaar is — wat bijna altijd het geval is bij een woning of appartement — zal de notaris overgaan tot de openbare verkoop (ook wel 'licitatie' genoemd).

Een belangrijk aspect in het Belgisch recht is de bescherming van de erfgenamen. De wetgever verkiest een minnelijke verkoop boven een openbare verkoop, omdat die laatste vaak gepaard gaat met hogere kosten en een onzekere opbrengst. Echter, als stok achter de deur is de openbare verkoop het ultieme middel om een patstelling te doorbreken.

Praktische Tips

Voordat u de stap naar de rechtbank zet, is het raadzaam om enkele praktische zaken te overwegen die het proces kunnen versnellen of een gerechtelijke procedure zelfs kunnen vermijden:

• Objectieve schatting: Laat het goed schatten door een onafhankelijke expert of een erkend schatter-expert (Vlabel). Vaak ontstaat een conflict enkel door een onrealistische verwachting over de waarde.
• Aangetekende ingebrekestelling: Formuleer een formeel voorstel tot minnelijke verkoop via uw advocaat. Dit dient later als bewijs dat u getracht heeft de zaak buiten de rechtbank op te lossen.
• Biedrecht voor mede-eigenaars: Onthoud dat u als erfgenaam zelf kunt meebieden tijdens de openbare verkoop. Dit wordt vaak gebruikt als strategie om het goed alsnog in de familie te houden tegen een marktconforme prijs.
• Vrijwillige openbare verkoop: Als iedereen akkoord is om openbaar te verkopen (bijvoorbeeld via Biddit), is dit veel goedkoper dan een gerechtelijke procedure.

Bij LawBase raden we altijd aan om eerst een consultatie in te plannen. Een fysieke consultatie kost slechts €50 (30 min), maar kan u duizenden euro's aan procedurekosten besparen als we een minnelijk akkoord bereiken.

Procedure en Stappen

De weg naar een openbare verkoop bij onverdeeldheid volgt een strikt wettelijk traject:

Stap 1: De Dagvaarding. Uw advocaat dagvaardt de andere mede-eigenaars voor de Familierechtbank. In deze fase wordt de onverdeeldheid vastgesteld en de aanstelling van een notaris gevraagd.

Stap 2: Het Vonnis. De rechter spreekt de verdeling uit en stelt een notaris-vereffenaar aan. Tevens wordt er vaak een tweede notaris aangesteld om de niet-verschijnende of onwillige partijen te vertegenwoordigen.

Stap 3: De Staat van Afrekening. De notaris roept de partijen samen. Indien er geen akkoord komt over een minnelijke verkoop uit de hand, stelt de notaris de verkoopsvoorwaarden op voor de openbare verkoop.

Stap 4: De Zitdag (of Online Veiling). Tegenwoordig verlopen de meeste openbare verkopen via het platform Biddit. Dit is transparant en verhoogt de kans op een marktconforme prijs. Na de toewijzing heeft de koper een vastgestelde termijn om de prijs en kosten te betalen.

Stap 5: De Verdeling van de Koopsom. Nadat het goed verkocht is, maakt de notaris een rangregeling op. De schulden van de nalatenschap worden eerst betaald, waarna het resterende saldo wordt verdeeld onder de erfgenamen volgens hun aandeel.

Kosten en Vergoedingen

Een gerechtelijke openbare verkoop is financieel ingrijpender dan een klassieke verkoop. De kosten vallen uiteen in drie categorieën:

• Gerechtskosten: Dagvaardingskosten en de kosten voor het neerleggen van het verzoekschrift.
• Ereloon van de advocaat: Dit is afhankelijk van de complexiteit van het dossier en de duur van de procedure.
• Notariskosten en Veilingskosten: De kosten voor de publiciteit, het gebruik van Biddit en het ereloon van de notaris-vereffenaar voor het opstellen van de akten.

Belangrijk om te weten is dat de kosten van de procedure (de 'kosten van de vereffening-verdeling') in de regel worden afgehouden van de totale massa van de nalatenschap. Dit betekent dat alle erfgenamen proportioneel bijdragen aan de kosten van de procedure, wat vaak een extra stimulans is voor onwillige erfgenamen om toch mee te werken aan een goedkopere minnelijke verkoop.

Veelgestelde Vragen

Heeft u te maken met een geblokkeerde erfenis? LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Onze experts in erfrecht staan klaar om u te helpen. Een eerste videocall is volledig gratis.