Verkrijgende verjaring: eigendom verwerven door bezit

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Burgerlijk Wetboek(art. 3.26 BW)

  Verkrijgende verjaring door langdurig bezit

• •
  Burgerlijk Wetboek(art. 3.27 BW)

  Termijn van 10 jaar, en 30 jaar bij bezit te kwader trouw

• •
  Burgerlijk Wetboek(art. 3.21 BW)

  De vier vereiste kwaliteiten van bezit

De haag staat er al dertig jaar, de oprit loopt net over de kadastrale grens, of u ontdekt bij de verkoop van uw woning dat de feitelijke perceelsgrens niet klopt met het plan. Plots duikt het woord "verjaring" op, en het gevoel dat u iets kwijt kunt raken dat u altijd als het uwe beschouwde. Of net omgekeerd: u gebruikt al decennia een stuk grond en vraagt zich af of u er nu eindelijk ook de eigenaar van bent. Deze dossiers draaien zelden om de wet alléén: ze draaien om bewijs, om oude foto's, om wie wat wanneer deed. En de tegenpartij is meestal een buur, wat het extra beladen maakt.

U hoeft dit niet alleen te doen. Een advocaat burgerlijk recht kan uw bezit juridisch hard maken (of een claim tegen u ontkrachten), de verjaring tijdig stuiten, en de zaak zo nodig voor de vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg brengen, voordat een informeel burenconflict een dure procedure wordt.

---

Wat is verkrijgende verjaring?

In het Belgische rechtssysteem is eigendom niet automatisch voor eeuwig gewaarborgd als men niet waakzaam is over zijn goederen. Wie gedurende een lange periode een goed bezit alsof hij de eigenaar is, zonder dat de werkelijke eigenaar hiertegen optreedt, kan uiteindelijk de juridische eigendomstitel verwerven. Dit mechanisme dient de rechtszekerheid: het brengt de juridische realiteit in overeenstemming met een feitelijke toestand die soms al decennia bestaat.

Bevrijdende of verkrijgende verjaring?

Verjaring bestaat in twee richtingen, en ze worden vaak door elkaar gehaald. Verkrijgende verjaring (ook usucapio) laat u een recht verwerven door langdurig bezit, dat is waar deze pagina over gaat, en waar vrijwel alle burengeschillen over grond op neerkomen. Bevrijdende verjaring werkt net omgekeerd: daar gaat een vordering teniet doordat de schuldeiser te lang wacht. Zit u met een schuld, een factuur of een aansprakelijkheidsclaim waarvan u zich afvraagt of ze nog opeisbaar is? Dan leest u verder op bevrijdende verjaring.

Sinds de hervorming van het Belgische goederenrecht op 1 september 2021 vinden we de basisregels voor verjaring terug in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW), in de artikelen 3.26 tot en met 3.29. De wetgever heeft deze regels gemoderniseerd om meer duidelijkheid te scheppen over de vereisten van bezit.

De termijnen: tien of dertig jaar

Verkrijgende verjaring is een wijze van verkrijging van de eigendom van een goed of van een zakelijk gebruiksrecht door een bezit dat gedurende een zekere tijd heeft voortgeduurd (Art. 3.26 BW). Centraal staat het begrip bezit, dat twee elementen vereist:

• een materieel element, het feitelijk beheersen van de zaak (corpus);
• een psychologisch element, de wil om voor eigen rekening als eigenaar op te treden (animus).

De wet maakt een onderscheid op basis van de goede of kwade trouw van de bezitter:

• Te goeder trouw: de termijn bedraagt 10 jaar. Men is te goeder trouw wanneer men redelijkerwijze mocht aannemen de rechtmatige eigenaar te zijn (bijvoorbeeld door een fout in de verkoopakte).
• Te kwader trouw: de termijn bedraagt 30 jaar. Zelfs als u weet dat de grond niet van u is (bijvoorbeeld een onrechtmatig verplaatste afsluiting), kunt u na 30 jaar ongestoord bezit de eigendom opeisen.

Bezit dat vóór 1 september 2021 begon

Veel dossiers gaan over bezit dat al vóór de hervorming liep. Daarvoor geldt een overgangsregel (art. 37, § 2 van de wet van 4 februari 2020): is de verjaring vóór 1 september 2021 beginnen lopen, dan begint een nieuwe verjaringstermijn van Boek 3 pas te lopen vanaf 1 september 2021, maar de totale duur mag nooit langer zijn dan de termijn die vóór de hervorming gold.

Dat oude recht werkte anders. De korte termijn (tien of twintig jaar) vereiste naast de goede trouw ook een rechtmatige titel, zoals een verkoopakte (art. 2265 oud BW); zonder titel gold dertig jaar. Wie sinds 2016 te goeder trouw maar zonder titel een strook grond bezit, kan dus niet zonder meer rekenen op tien jaar vanaf 2016: de nieuwe termijn van tien jaar loopt pas vanaf 1 september 2021. Laat de berekening voor uw dossier maken.

Wanneer telt uw bezit mee?

Bezit telt alleen mee als het aan vier eigenschappen voldoet: het moet voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig zijn (Art. 3.21 BW). Een stiekem of oogluikend gebruik van een stuk grond telt dus niet mee.

Let ook op precair bezit: gebruikt u een goed met toestemming van de eigenaar (bijvoorbeeld via een bezetting ter bede of een huur), dan bent u een houder, geen bezitter, en dan kunt u nooit door verjaring eigenaar worden.

Hoe verloopt de procedure?

Het verkrijgen van eigendom via verjaring gebeurt niet automatisch langs administratieve weg; het vereist meestal een gerechtelijke vaststelling, een akkoord tussen partijen, of een eenzijdige verklaring van de titularis die het bezit verloren heeft. De verkrijging werkt terug tot de aanvang van het deugdelijk bezit. De procedure verloopt doorgaans als volgt:

1. Vaststelling van het bezit, aantonen dat het bezit voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig is.
2. Bewijslevering, de meest kritieke fase. U moet bewijzen dat u (en eventueel uw rechtsvoorgangers) het goed gedurende de vereiste termijn (10 of 30 jaar) hebt beheerd. Bewijsmiddelen zijn onder meer getuigenverklaringen, oude foto's, facturen van onderhoudswerken, of de aanwezigheid van een onverplaatsbare afsluiting.
3. Vordering tot erkenning, betwist de werkelijke eigenaar de claim, dan stelt de bezitter een vordering in bij de rechtbank van eerste aanleg (of bij de vrederechter voor grensgeschillen) om de eigendomstitel te laten vaststellen.
4. Overschrijving in de registers, zodra het vonnis definitief is, wordt het overgeschreven in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor), waardoor de eigendomsovergang tegenwerpelijk wordt aan derden.

Hoe beschermt u zich als eigenaar?

Wilt u een eerste indicatie of uw termijn al verstreken is? Gebruik onze verjaring-calculator als vertrekpunt, al vervangt die nooit een juridische beoordeling van uw dossier.

• Stuit de verjaring op tijd. Als eigenaar stuit u de verjaring door een dagvaarding te laten betekenen of door een erkenning van uw recht door de bezitter te verkrijgen. De verjaring wordt gestuit door een dagvaarding of door de erkenning van uw recht door de bezitter (art. 2244 en 2248 oud BW, van toepassing via art. 3.27, tweede lid NBW). Een aangetekende ingebrekestelling volstaat hier niet. Daarnaast schorst een bezitsberoving van meer dan een jaar de termijn.
• Documenteer alles. Leg een chronologisch dossier aan. Luchtfoto's van Google Earth of het NGI kunnen goud waard zijn om aan te tonen dat een haag of afsluiting er al decennia staat.
• Controleer de kadastrale plannen versus de feitelijke situatie. Bij de aankoop van een woning is het raadzaam de feitelijke grenzen te toetsen aan de plannen. LawBase kan u tijdens de aankoopfase bijstaan om toekomstige verjaringsclaims te vermijden.

Wat kost een verjaringsprocedure?

De kosten voor een procedure rond verkrijgende verjaring variëren sterk naargelang de complexiteit en de noodzaak van een deskundigenonderzoek.

• Ereloon advocaat: afhankelijk van de duurtijd en de complexiteit van het geschil. Wij werken met transparante, vooraf besproken tarieven.
• Gerechtsdeskundige: in grensbepalingszaken stelt de rechter vaak een landmeter-expert aan. De kosten hiervan (vaak tussen €1.500 en €3.000) worden meestal gedeeld of gedragen door de verliezende partij.
• Dagvaardingskosten: de kosten voor het exploot van de gerechtsdeurwaarder en de rolrechten.
• Registratie- en griffiekosten: bij de registratie en de overschrijving van het vonnis zijn griffie- en registratieformaliteiten verschuldigd. Het tarief hangt af van de aard van de beslissing en wordt best vooraf nagevraagd.

Illustratieve praktijkvoorbeelden

De volgende voorbeelden zijn illustratief en dienen enkel om het verloop te schetsen. Elk dossier is anders; er worden geen resultaten gegarandeerd.

Onze aanpak

1. Intake: videocall. We luisteren naar uw situatie, bekijken de eerste stukken en zeggen eerlijk of u een zaak heeft.
2. Strategie. We beoordelen bezit, termijnen en bewijs, en bepalen of onderhandelen of procederen de beste route is.
3. Onderhandeling of dagvaarding. We proberen eerst een minnelijke grensregeling; lukt dat niet, dan bereiden we de dagvaarding voor.
4. Procedure. We vertegenwoordigen u voor de vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg en begeleiden een eventueel landmeter-onderzoek.
5. Nazorg. We zorgen voor de overschrijving van het vonnis en de correcte afhandeling, zodat uw eigendomssituatie definitief vaststaat.

Een geschil over verjaring en eigendom is zelden puur juridisch, het speelt tussen buren, over grond die emotioneel geladen is, en het staat of valt met bewijs dat u vandaag nog moet vastleggen. Een advocaat burgerlijk recht van LawBase helpt u het bezit hard te maken of een claim af te weren, de verjaring tijdig te stuiten, en de zaak zo nodig voor de rechter te brengen.

Ontdek ons volledige aanbod op de hub advocaat burgerlijk recht, of plan meteen uw videocall in.