Onbetaalde huur in België: 7 manieren waarop een advocaat u kan helpen

6 oktober 2025

Inleiding: Het groeiende probleem van onbetaalde huur in België

Onbetaalde huur is een steeds vaker voorkomend probleem op de Belgische vastgoedmarkt. Steeds meer verhuurders worden geconfronteerd met huurders die niet of te laat betalen, wat leidt tot financiële zorgen, juridische procedures en soms langdurige conflicten.

Volgens recente cijfers van de Federatie van Notarissen ontstaan er jaarlijks duizenden huurgeschillen in België. Hoewel sommige via bemiddeling opgelost worden, eindigen veel van deze situaties in de rechtbank.

In dit artikel bespreken we wat onbetaalde huur precies betekent, welke wettelijke stappen u kunt nemen, en hoe een advocaat gespecialiseerd in huurrecht u kan begeleiden van aanmaning tot uitzetting.

Wat betekent onbetaalde huur juridisch gezien?

Van wanbetaling is sprake wanneer een huurder zijn contractuele verplichting om huur te betalen niet nakomt binnen de afgesproken termijn. Dit kan één maand zijn, maar vaak gaat het om meerdere opeenvolgende maanden.

Volgens artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder verplicht “de huurprijs te betalen volgens de overeengekomen modaliteiten”. Het niet naleven hiervan vormt een contractbreuk.

De huurder moet:

De huurprijs betalen binnen de afgesproken termijn.

De woning gebruiken als een “goede huisvader”.

Het huurcontract naleven.

De verhuurder moet:

De woning in goede staat ter beschikking stellen.

Eventuele herstellingen uitvoeren.

Het huurcontract respecteren.

Wanneer één partij tekortschiet, kan de andere juridische stappen ondernemen.

De gevolgen van onbetaalde huur voor de verhuurder

Onbetaalde huur leidt niet alleen tot inkomensverlies, maar kan ook bijkomende kosten veroorzaken: advocatenhonoraria, deurwaarderskosten en onderhoudskosten.

Zonder tijdige actie kan de verhuurder geconfronteerd worden met maandenlange procedures.

Sommige huurders laten bovendien schade na aan het pand. In dat geval kan een advocaat ook een vordering tot schadevergoeding opstellen, zodat de verhuurder zijn volledige verlies kan verhalen.

De Belgische wetgeving rond huur en wanbetaling

De basis van het huurrecht in België is vastgelegd in Boek III, Titel VIII van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 1728 en volgende bepalen de plichten van de huurder en verhuurder, waaronder de verplichting tot betaling van de huurprijs.

Bij onbetaalde huur is de Vrederechter bevoegd. Deze rechter behandelt huurgeschillen op basis van bewijsmateriaal, zoals het huurcontract, betalingsbewijzen en aanmaningen.

De wet van 20 februari 1991 regelt specifiek woninghuur in België en biedt bescherming aan zowel huurder als verhuurder. Toch mag een verhuurder gerechtelijk optreden als de huurder structureel niet betaalt.

Hoe een advocaat kan helpen bij onbetaalde huur

Een advocaat huurrecht analyseert uw dossier en bekijkt of er sprake is van wanbetaling, contractbreuk of misbruik van huurrecht. Hij of zij stelt een strategie op voor snelle en efficiënte invordering.

Vaak is een gerechtelijke procedure niet meteen nodig. Een advocaat kan eerst proberen een minnelijke regeling te treffen met de huurder, bijvoorbeeld via een afbetalingsplan of bemiddeling.

Als een minnelijke oplossing uitblijft, zal de advocaat de procedure voor de vrederechter opstarten. Na het vonnis kan hij ook de uitvoering via deurwaarder organiseren, inclusief beslaglegging.

Een advocaat kan u begeleiden in elke stap, zodat u geen fouten maakt die uw zaak kunnen vertragen.

Praktische stappen bij onbetaalde huur

Kosten en ereloon van een advocaat bij huurgeschillen

Advocaten hanteren meestal een uurtarief of forfaitair bedrag.

Sommige rechtsbijstandsverzekeringen dekken de kosten gedeeltelijk of volledig.

Ja, de vrederechter kan beslissen dat de verliezende partij de gerechtskosten en (gedeeltelijke) advocaatkosten van de tegenpartij betaalt.

Preventieve tips om onbetaalde huur te vermijden

Screen huurders vooraf – vraag loonfiches of referenties.

Gebruik een degelijk huurcontract – laat dit juridisch nakijken.

Volg betalingen nauw op – reageer meteen bij achterstand.

Werk met een advocaat of vastgoedbeheerder – zij kunnen tijdig ingrijpen.

Veelgestelde vragen over onbetaalde huur in België

1\. Wat kan ik doen als mijn huurder niet betaalt?

Stuur eerst een aangetekende aanmaning. Helpt dat niet, contacteer een advocaat en start eventueel een procedure bij de vrederechter.

2\. Hoe lang duurt een gerechtelijke procedure bij onbetaalde huur?

Gemiddeld 1 tot 3 maanden, afhankelijk van de rechtbank en de complexiteit van het dossier.

3\. Kan ik mijn huurder zelf uitzetten?

Nee, dat is verboden. Alleen een deurwaarder mag dat doen na een vonnis.

4\. Wie betaalt de kosten van de procedure?

In principe de verliezende partij, maar dat hangt af van de uitspraak.

5\. Kan een advocaat helpen zonder meteen naar de rechtbank te gaan?

Ja, veel advocaten proberen eerst een minnelijke regeling te bereiken.

6\. Kan ik de huurwaarborg gebruiken om de schuld te dekken?

Ja, maar enkel na akkoord of gerechtelijke beslissing.

Conclusie: Waarom juridische ondersteuning essentieel is voor verhuurders

Onbetaalde huur is niet alleen frustrerend, maar ook financieel belastend. Gelukkig biedt de Belgische wetgeving duidelijke mogelijkheden om als verhuurder uw rechten af te dwingen.

Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht is daarbij uw beste bondgenoot: van dossieropbouw tot uitzetting en inning van achterstallige bedragen.

Veelgestelde Vragen

1. Wat is de eerste stap die ik moet ondernemen bij onbetaalde huur in België?

De eerste stap is meestal het versturen van een aangetekende ingebrekestelling naar de huurder, waarin u hem aanmaant tot betaling van de achterstallige huur en eventuele schadevergoeding. Een advocaat kan u helpen deze brief juridisch correct en dwingend op te stellen.

2. Vanaf wanneer kan ik juridische stappen ondernemen bij onbetaalde huur?

Zodra de huurder de afgesproken betaaltermijn heeft overschreden en de aangetekende ingebrekestelling geen resultaat oplevert, kunt u juridische stappen overwegen. Er is geen vaste wachttijd, maar vaak wordt gewacht tot er minstens één maand huur onbetaald is.

3. Kan een advocaat mij helpen met de bemiddeling met mijn huurder?

Ja, een advocaat kan optreden als bemiddelaar tussen u en uw huurder om tot een minnelijke schikking te komen, zoals een afbetalingsplan. Dit kan een gerechtelijke procedure voorkomen en de kosten en tijd die hiermee gemoeid zijn, beperken.

4. Welke documenten heb ik nodig om een zaak van onbetaalde huur te starten?

U heeft in ieder geval het huurcontract, de bewijzen van betaling (of het ontbreken daarvan), de aangetekende ingebrekestelling(en) en eventuele communicatie met de huurder nodig. Uw advocaat zal u begeleiden bij het verzamelen van alle relevante stukken.

5. Wat is het verschil tussen een huurachterstand en een huurwaarborg?

Een huurachterstand is het bedrag aan huur dat de huurder verschuldigd is maar niet betaald heeft. De huurwaarborg is een bedrag dat de huurder bij aanvang van de huur betaalt als zekerheid voor de naleving van zijn verplichtingen, en kan onder voorwaarden worden aangesproken bij wanbetaling of schade.

6. Hoe lang duurt een procedure voor onbetaalde huur in België?

De duur van een procedure kan sterk variëren, afhankelijk van de complexiteit van de zaak en de werklast van de rechtbank. Gemiddeld kan een procedure van dagvaarding tot een uitvoerbaar vonnis enkele maanden tot meer dan een jaar in beslag nemen.

7. Kan ik een huurder zelf uitzetten bij onbetaalde huur?

Nee, in België is het wettelijk verboden om een huurder zelf uit te zetten. Uitzetting kan enkel gebeuren na een gerechtelijk vonnis en moet worden uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, conform de procedure vastgelegd in het Gerechtelijk Wetboek.

8. Wat zijn de kosten van een advocaat bij een procedure voor onbetaalde huur?

De kosten van een advocaat bestaan meestal uit honoraria (voor de gepresteerde diensten) en gerechtskosten (zoals dagvaardingskosten en griffierechten). De honoraria kunnen variëren, afhankelijk van de complexiteit van de zaak en de afspraken met uw advocaat.

9. Kan ik een schadevergoeding eisen bovenop de onbetaalde huur?

Ja, naast de achterstallige huur en eventuele interesten, kunt u vaak ook een schadevergoeding eisen voor de geleden schade, zoals administratieve kosten en de kosten voor het opnieuw verhuren van de woning. Dit dient wel gestaafd te worden.

10. Wat als de huurder na het vonnis nog steeds niet betaalt of de woning niet verlaat?

Als de huurder na een gerechtelijk vonnis nog steeds niet betaalt of de woning niet verlaat, kan uw advocaat een gerechtsdeurwaarder inschakelen om het vonnis ten uitvoer te leggen. Dit omvat dan de gedwongen uitzetting en de inning van de verschuldigde bedragen.