Wat kan een schuldeiser doen als de beslagene de notaris niet binnenlaat voor een gerechtelijke verkoop?

De schuldeiser kan de beslagrechter vragen om de notaris te machtigen het pand te betreden, desnoods met politiebijstand, om de nodige attesten (zoals EPC en asbestattest) te verkrijgen.

Wat zijn 'zwarigheden' bij een gerechtelijke verkoop?

Zwarigheden zijn problemen die de uitvoering van het beslag bemoeilijken. Volgens de rechtbank in deze zaak moeten zwarigheden die na de aanstelling van de notaris rijzen, eerst aan de notaris worden voorgelegd, die dan een proces-verbaal opstelt voor de rechter.

Wie betaalt de kosten als de politie moet tussenkomen om de notaris toegang te geven?

In deze zaak oordeelde de rechtbank dat de kosten van de deskundigen en van de politieassistentie deel uitmaken van de kosten van tenuitvoerlegging, die ten laste van de boedel vallen. Artikel 1580, derde lid, Ger.W. bepaalt dat de notaris toegang krijgt op kosten van de beslagene.

Terug naar Rechtspraak

Burgerlijk Recht

Gedeeltelijk toegewezen

Gedwongen verkoop: notaris krijgt toegang voor EPC en asbest

Mr. Chanel Ribas ColomarRechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen - Afdeling Brugge7 april 2026Gepubliceerd 9 april 2026Bijgewerkt 1 oktober 202692 weergaven

uitvoerend beslag gerechtelijke verkoop zwarigheid notaris toegangsrecht beslagrechter herkwalificatie vordering energieprestatiecertificaat asbestattest

Burgerlijk Recht - Gedwongen verkoop: notaris krijgt toegang voor EPC en asbest

Samenvatting van de Zaak

Deze zaak betreft een geschil dat is ontstaan in het kader van een gerechtelijke openbare verkoop van een onroerend goed. De vervolgende partij trachtte de verkoop van een in beslag genomen woning, bewoond door de schuldenaar, te realiseren. Een notaris was reeds bij eerdere beschikking aangesteld om deze verkoop te organiseren. Het centrale probleem was de weigering van de schuldenaar om de notaris en door hem aangestelde deskundigen toegang te verlenen tot de woning. Deze toegang was essentieel voor het opmaken van diverse wettelijk verplichte attesten, waaronder het asbestattest, het energieprestatiecertificaat (EPC) en het keuringsattest van de elektrische installatie. Het ontbreken van deze documenten belemmerde de organisatie van de openbare verkoop. De eisers brachten de zaak voor de beslagrechter en kwalificeerden de weigering van de schuldenaar als een "zwarigheid bij de tenuitvoerlegging" in de zin van artikel 1498 van het Gerechtelijk Wetboek. Zij vorderden dat de rechtbank de schuldenaar zou bevelen toegang te verlenen, en bij gebreke daaraan, de notaris te machtigen om met bijstand van de politie de woning te betreden. De rechtbank oordeelde in eerste instantie dat de vordering, zoals geformuleerd als "zwarigheid", onontvankelijk was. De correcte procedure voor zwarigheden die rijzen ná de aanstelling van een notaris (art. 1623 Ger.W.) schrijft volgens de rechtbank voor dat deze eerst aan de notaris zelf moeten worden voorgelegd. De notaris dient hierover een proces-verbaal op te maken met zijn advies, dat vervolgens aan de rechtbank wordt voorgelegd. De eisers hadden deze stap overgeslagen. De rechtbank liet het hier echter niet bij. Ambtshalve herkaderde zij de vordering. In plaats van een procedurele zwarigheid, zag de rechter de kern van de vraag als een verzoek tot uitbreiding van het mandaat van de notaris op basis van artikel 1580 Ger.W. De rechtbank stelde vast dat de standaardmachtiging in dit artikel (toegang voor bezichtiging en naleving van verkoopsvoorwaarden) niet de toegang voor het opmaken van die voorwaarden (zoals het bekomen van attesten) dekt. In die omstandigheden verleende de rechtbank de gevraagde uitbreiding van de machtiging. De notaris en de door hem aangestelde deskundigen werden gemachtigd om, desnoods met bijstand van de lokale politie, toegang te nemen tot het pand om de nodige vaststellingen en onderzoeken te laten uitvoeren, na kennisgeving aan de schuldenaar per aangetekend schrijven met een termijn van minstens vijf kalenderdagen. De kosten van de deskundigen en de politieassistentie behoren tot de kosten van tenuitvoerlegging, ten laste van de boedel. De kosten van het verzoek zelf bleven ten laste van de verzoekers; een rechtsplegingsvergoeding werd niet toegekend.

Uitkomst:

Gedeeltelijk toegewezen

Relevante Juridische Tools

Bereken zelf uw situatie met onze gratis tools:

Schadevergoeding Calculator

Bereken letselschade en smartengeld

Rechtsbijstandsverzekering Checker

Check of uw woning- of familiale verzekering dekt

Verjaring Calculator

Controleer of uw vordering verjaard is

Wettelijke Interest Calculator

Bereken de wettelijke interesten

Bekijk alle tools

Kernpunten

1Volgens deze beslagrechter moeten zwarigheden na de aanstelling van een notaris (art. 1623 Ger.W.) eerst bij de notaris worden ingediend; pas als die er geen gevolg aan geeft, kan men rechtstreeks naar de beslagrechter.
2Een beslagrechter kan een foutief ingeleide vordering herkwalificeren naar de correcte rechtsgrond om een oplossing te bieden.
3De standaardmachtiging van een notaris (art. 1580 Ger.W.) omvat niet automatisch de toegang voor het opmaken van verplichte verkoopattesten zoals EPC of asbestattest.
4De rechter kan de machtiging van de notaris expliciet uitbreiden om gedwongen toegang te verkrijgen voor het laten opstellen van wettelijk verplichte verkoopattesten.
5De kosten voor deskundigen en politiebijstand om toegang te krijgen, worden beschouwd als uitvoeringskosten ten laste van de boedel.

Juridische Analyse

Inleiding: De Spanning tussen Eigendomsrecht en Uitvoeringsmodaliteiten

Deze beschikking van de beslagrechter te Brugge illustreert een courant en praktisch probleem in het executierecht: de confrontatie tussen het recht van een schuldeiser op de effectieve tenuitvoerlegging van een uitvoerbare titel en het recht op de onschendbaarheid van de woning van de schuldenaar. De zaak spitst zich toe op de bevoegdheden van de gerechtelijk aangestelde notaris wanneer de medewerking van de beslagen schuldenaar ontbreekt bij de voorbereiding van een openbare verkoop.

Analyse van de Procedure: Zwarigheden vs. Uitbreiding van Mandaat

De Foutieve Procedurekeuze: Zwarigheden ex art. 1623 Ger.W.

De eisers baseerden hun vordering initieel op artikel 1498 Ger.W., dat de algemene procedure voor zwarigheden bij de tenuitvoerlegging regelt. De rechtbank corrigeert dit en plaatst het geschil correct onder de specifieke bepaling van artikel 1623 Ger.W., dat handelt over zwarigheden die rijzen na de aanstelling van een notaris voor een gerechtelijke verkoop.

Volgens de rechtbank in deze zaak moet daarbij een specifieke procedure worden gevolgd:

De partij die een zwarigheid ondervindt, moet deze voorleggen aan de instrumenterende notaris.
De notaris stelt een proces-verbaal van zwarigheden op, waarin hij tevens zijn advies formuleert.
De notaris legt dit proces-verbaal neer ter griffie, waarna de beslagrechter uitspraak doet.

De rechtbank stelt vast dat de eisers deze procedure niet hebben gevolgd en zich rechtstreeks tot de rechtbank hebben gewend. De sanctie hiervoor is de onontvankelijkheid van de vordering zoals ze werd ingesteld. In de lezing van de rechtbank fungeert de notaris als eerste filter: pas wanneer hij geen gevolg geeft aan de zwarigheden, kan een partij zich rechtstreeks tot de beslagrechter wenden, mits zij dat bewijst. Artikel 1623 Ger.W. zelf bepaalt enkel dat de rechter uitspraak doet over zwarigheden die na de benoeming van de notaris rijzen.

De rechtbank stelt: "Zwarigheden na de aanstelling van de notaris moeten ingediend worden bij de notaris, waarop deze behoort een proces-verbaal van zwarigheden op te maken, houdende tevens zijn advies. (...) Pas wanneer de notaris dit zou weigeren kan de meest gerede partij zich tot de beslagrechter rechtstreeks wenden mits voorlegging van het bewijs dat de notaris niet het gepaste gevolg geeft aan de zwarigheden."

De Ambtshalve Herkwalificatie door de Rechter

Ondanks de onontvankelijkheid van de vordering op procedurele gronden, verwerpt de rechter de zaak niet volledig. De rechtbank wijst erop dat zij ambtshalve bevoegd is om de rechtsgrond van de vordering te wijzigen in functie van het voorwerp en de oorzaak die de verzoekende partij aangeeft. Voor zover gevorderd wordt de notaris te machtigen om toegang te nemen tot het goed, kadert zij de vordering binnen artikel 1580, derde tot vijfde lid, Ger.W., als een verzoek tot uitbreiding van de wettelijke machtiging van de notaris. Dat onderdeel verklaart zij ontvankelijk.

De Kern van de Zaak: De Uitgebreide Machtiging van de Notaris (Art. 1580 Ger.W.)

De Standaardbevoegdheid en haar Grenzen

Artikel 1580, derde lid, Ger.W. verleent de aangestelde notaris een wettelijke machtiging om, desnoods met bijstand van de openbare macht en een slotenmaker, toegang te krijgen tot het in beslag genomen pand. Deze machtiging is echter expliciet beperkt tot twee doeleinden:

De naleving van de verkoopsvoorwaarden.
De bezichtiging door belangstellenden.

De rechtbank leest deze bepaling letterlijk. De toegang met het oog op het opmaken van de verkoopsvoorwaarden – wat het laten opstellen van een EPC, asbestattest of keuringsverslag inhoudt – valt hier niet onder. De wetgever had deze situatie niet expliciet voorzien.

De rechter overweegt: "Deze bepaling laat niet toe dat de notaris zich gedwongen toegang verschaft met het oog op het opmaken van de verkoopsvoorwaarden, terwijl hij evenmin kwalificeert als 'belangstellende'."

De Pragmatische Noodzaak van een Expliciete Uitbreiding

De beschikking motiveert de uitbreiding zelf kort: 'In de voormelde omstandigheden wordt de gevraagde machtiging verleend.' Wat volgt, is commentaar van de auteur, geen overweging van de rechtbank. De verzoekers stelden dat de attesten nodig waren voor de openbare verkoop en dat de schuldenaar de toegang weigerde. Door de machtiging uit te breiden, voorkomt de rechtbank dat die weigering de voorbereiding van de verkoop blokkeert. De rechtbank koppelt hier wel een voorwaarde aan: de schuldenaar moet per aangetekend schrijven worden verwittigd, met een voorafgaande termijn van minstens vijf kalenderdagen vanaf de afgifte op het adres. De gevorderde kennisgeving per e-mail werd niet toegekend.

Praktische Implicaties en Aanbevelingen

Voor Schuldeisers en Hun Advocaten

Volg de juiste procedure: Volgens deze beslagrechter moeten zwarigheden na de benoeming van de notaris (art. 1623 Ger.W.) eerst bij de notaris worden ingediend. Wend u dus eerst tot de aangestelde notaris. Dit vermijdt een onontvankelijkverklaring en een mogelijke veroordeling in de gerechtskosten.
Formuleer de vordering correct: Indien het probleem een weigering van toegang voor het bekomen van attesten betreft, is het raadzaam de vordering niet (enkel) als een 'zwarigheid' te formuleren, maar als een verzoek tot uitbreiding van de machtiging van de notaris op grond van artikel 1580 Ger.W. Dit sluit direct aan bij de redenering van de rechtbank in deze zaak.
Kostenverdeling: De rechtbank legde de kosten van het verzoek zelf ten laste van de verzoekers, als verzoekende partij. De gevorderde rechtsplegingsvergoeding van minstens 1.800 euro werd niet toegekend. De kosten van de deskundigen en van de eventuele politieassistentie maken volgens de beschikking deel uit van de kosten van tenuitvoerlegging, die ten laste van de boedel vallen.

Voor Instrumenterende Notarissen

Deze beschikking toont dat een beslagrechter de wettelijke machtiging van artikel 1580, derde lid, Ger.W. kan uitbreiden tot toegang voor de attesten. Het gaat om één beschikking, die andere rechters niet bindt.
De rechtbank zag geen aanwijzingen dat de notaris zijn gerechtelijke opdracht niet naar behoren uitvoerde. Het gevraagde bevel aan de notaris om de verkoop verder te organiseren, achtte zij daarom zonder voorwerp.

Voor Schuldenaren

Een weigering om de notaris binnen te laten, hield de voorbereiding van de verkoop hier niet tegen: de beslagrechter machtigde de notaris en de deskundigen om, na aangetekende kennisgeving, met bijstand van de lokale politie toegang te nemen.
De kosten van de deskundigen en van de politieassistentie behoren tot de kosten van tenuitvoerlegging, die volgens de beschikking ten laste van de boedel vallen. Artikel 1580, derde lid, Ger.W. bepaalt dat de notaris toegang krijgt op kosten van de beslagene.