VME-beslissing renovatie privatief terras: geldig, kosten gedeeld

Relevante Juridische Tools

De feiten

Een mede-eigenaar bezat een gelijkvloers appartement in een appartementsgebouw. Op 14 augustus 2018 besliste de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME) om de gevel van het gebouw te renoveren. Daarbij moesten de leuningen van de terrassen van de bovenverdiepingen worden weggehaald en moest de vloerbedekking van de terrassen worden vernieuwd. De werken zouden op 7 januari 2019 starten.

Volgens artikel 5 van de gecoördineerde statuten zijn als privatief te beschouwen: "De bekledingen en leuningen van de balkons en alle terrassen, met inbegrip van die welke op het dak zijn aangelegd." De VME betwistte het privatieve karakter van de terrassen niet. De kosten van de werken werden volgens de kavels over alle mede-eigenaars verdeeld.

De eigenaar van het gelijkvloerse appartement was het daar niet mee eens. Hij vond dat hij onterecht moest meebetalen voor de renovatie van de privatieve terrassen van de andere mede-eigenaars, terwijl de vloer van zijn eigen terras om kostenbesparende redenen niet werd vernieuwd. Hij dagvaardde de VME op 7 december 2018 en vorderde in hoofdorde de nietigverklaring van de beslissing. In ondergeschikte orde vroeg hij dat de kosten van de werken aan de privatieve delen door elke mede-eigenaar afzonderlijk zouden worden gedragen.

De VME dagvaardde hem op haar beurt op 22 februari 2019 tot betaling van zijn bijdragen in de gevelwerken: driemaal 3.689,82 euro, te betalen uiterlijk op 31 oktober 2018, 31 januari 2019 en 31 mei 2019, vermeerderd met intresten en een schadebeding. De vrederechter voegde beide zaken samen.

De rechtsvraag

Mag de algemene vergadering van een VME beslissen dat privatieve terrassen mee worden gerenoveerd bij een gevelrenovatie, en mag zij de kosten daarvan over alle kavels omslaan? En kan de VME intresten en een schadebeding aanrekenen aan een mede-eigenaar die zijn bijdragen niet betaalde terwijl hij de beslissing voor de rechter aanvocht?

Wat zegt de wet?

Werken aan privatieve delen door de VME

Op het ogenblik van de beslissing gold nog het appartementsrecht van het oud Burgerlijk Wetboek. De VME steunde zich op artikel 577-7, § 1, 1°, e) oud BW. Het vonnis citeert die bepaling als volgt: de algemene vergadering beslist bij meerderheid van twee derde van de stemmen "mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.", met de toevoeging: "Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars."

Sinds 1 september 2021 staat het appartementsrecht in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. De regels over de gedwongen mede-eigendom (artikelen 3.78 tot 3.83 BW) gelden volgens artikel 3.84 BW ook voor appartementsgebouwen, aangevuld met de bijzondere bepalingen voor gebouwen. Artikel 3.88, § 1, 1°, d) BW laat de algemene vergadering beslissen bij een meerderheid van twee derde van de stemmen, met bijzondere motivering, over werken aan bepaalde privatieve delen die om economische of technische redenen door de VME worden uitgevoerd. Die beslissing wijzigt de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars niet.

Een beslissing van de algemene vergadering aanvechten

De eiser baseerde zijn vordering op artikel 577-9, § 2 oud BW. Vandaag bepaalt artikel 3.92, § 3 BW: "Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert." Die vordering moet worden ingesteld "binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond."

De beslissing van de rechtbank

De vordering tot vernietiging: ongegrond

De vrederechter verklaarde de vordering van de mede-eigenaar ontvankelijk, maar ongegrond. Hij liet daarbij verschillende elementen meewegen:

• de eiser was bij de aankoop van zijn appartement op de hoogte van de geplande renovatiewerken, wat bleek uit zijn aankoopakte;
• hij was betrokken bij het beslissingsproces en keurde de beslissingen mee goed, behalve die over de financieringswijze, waarover hij zich onthield;
• uit het verslag van een architectenbureau en uit de werkzaamheden van een renovatiecommissie bleek dat de werken noodzakelijk waren en dat er uitgebreid overleg was gepleegd.

Volgens de vrederechter blijkt daaruit "dat minstens op grond van technische redenen ook de privatieve terrassen dienden te worden gerenoveerd samen met de gevelrenovatie ten einde de structuur van het totale appartementsgebouw verder te vrijwaren voor o.a. vochtproblemen." De leuningen moesten worden vernieuwd omdat ze na wegname niet te recupereren waren. Dat de vloer van het terras van de eiser niet werd vernieuwd, lag aan het feit dat dit om bouwtechnische redenen niet nodig was en "onnodige kosten (die ook hij zou moeten meebetalen)" zou meebrengen.

De kostenverdeling: blijft volgens de kavels

Ook de ondergeschikte vordering werd afgewezen. De vrederechter begreep de frustratie van de eiser, maar stelde vast dat ook hij baat heeft bij de renovatiewerken, die noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het gebouw en een meerwaarde opleveren voor zijn appartement. Essentieel was volgens de vrederechter dat de ingrepen aan de privatieve terrassen noodzakelijk deel uitmaakten van de bescherming tegen infiltrerend vocht in de basisconstructie van het gebouw. De kosten bleven dus verdeeld volgens de kavels. De eiser moest zijn eigen proceskosten dragen.

De vordering van de VME: hoofdsom ja, intresten en schadebeding nee

De vordering van de VME tot betaling van de bijdragen was gegrond. De mede-eigenaar werd veroordeeld tot betaling van 11.069,46 euro, vermeerderd met moratoire intresten aan de wettelijke intrestvoet vanaf de datum van het vonnis. De vordering tot betaling van intresten en een schadebeding wegens laattijdige betaling, die de vrederechter bovendien "zeer hoge" noemde, werd afgewezen. De reden: het was het recht van de mede-eigenaar "om de beslissing van de VME aan de rechtbank voor te leggen ter beoordeling binnen de vier maanden na de genomen beslissing van de algemene vergadering."

In die zaak werd de mede-eigenaar verwezen in de kosten van de VME: 229,54 euro dagvaardingskosten, 20,00 euro bijdrage aan het Fonds voor juridische tweedelijnsbijstand en 1.440,00 euro rechtsplegingsvergoeding, naast een rolrecht van 50,00 euro.

Analyse en betekenis voor de praktijk

Werken aan privatieve delen kunnen een VME-beslissing zijn

De in het vonnis geciteerde bepaling laat de algemene vergadering toe om met een meerderheid van twee derde te beslissen dat de VME werken aan bepaalde privatieve delen uitvoert, op voorwaarde dat er economische of technische redenen zijn en dat de beslissing bijzonder wordt gemotiveerd. In deze zaak was de technische noodzaak onderbouwd met een architectenverslag en het eindverslag van een renovatiecommissie. Dat dossier woog zwaar door.

De kostenverdeling blijft een aandachtspunt

De wettekst zegt uitdrukkelijk dat een beslissing over werken aan privatieve delen de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars "geenszins" wijzigt. Welke verdeling dan geldt, hangt af van de statuten en van de concrete werken. In deze zaak aanvaardde de vrederechter een verdeling volgens de kavels, omdat de ingrepen aan de terrassen volgens hem noodzakelijk deel uitmaakten van de bescherming van de basisconstructie van het gebouw tegen vocht, en omdat alle mede-eigenaars baat hadden bij de renovatie.

Mee goedkeuren en daarna aanvechten

De vrederechter hield er rekening mee dat de eiser de renovatiebeslissingen mee had goedgekeurd en bij zijn aankoop van de plannen op de hoogte was. Wie een beslissing wil aanvechten, doet er goed aan zijn standpunt al in de algemene vergadering duidelijk te maken.

Betwisten mag, maar de hoofdsom blijft verschuldigd

Het vonnis toont ook de keerzijde. De mede-eigenaar verloor zijn betwisting en moest de volledige bijdragen van 11.069,46 euro betalen, met moratoire intresten vanaf het vonnis en de proceskosten van de VME. De vrederechter weigerde wel de intresten en het schadebeding voor de periode van de betwisting, omdat het zijn recht was de beslissing binnen vier maanden aan de rechter voor te leggen. Dat is een beoordeling in deze concrete zaak, waarbij de vrederechter ook de hoogte van de gevraagde bedragen aanhaalde.

Praktische tips

• Lees de statuten en de basisakte. Daarin staat wat privatief en wat gemeenschappelijk is en hoe de kosten worden verdeeld.
• Let op de motivering. De in het vonnis geciteerde bepaling vermeldt een meerderheid van twee derde, economische of technische redenen en een bijzondere motivering voor werken aan privatieve delen. Vraag dat die motivering in de notulen staat.
• Laat uw standpunt notuleren. Stem tegen of onthoud u uitdrukkelijk als u het niet eens bent; vraag dat uw stemgedrag in de notulen wordt opgenomen.
• Respecteer de termijn van vier maanden vanaf de algemene vergadering om een beslissing voor de vrederechter aan te vechten.
• Kopers: lees de aankoopakte en de informatie over geplande werken. In deze zaak woog die kennis mee in het nadeel van de eiser.
• Houd rekening met de hoofdsom. In deze zaak moest de mede-eigenaar de bijdragen betalen, met wettelijke moratoire intresten vanaf het vonnis en de toegewezen proceskosten. De verschuldigde intresten en kosten moeten per zaak worden beoordeeld.

Gerelateerde Zaken