Mondelinge huurafspraken: rechtsgeldig in België?

Inleiding

In het dagelijkse leven worden veel afspraken mondeling gemaakt, vaak vanuit een vertrouwensband. Dit geldt soms ook voor huurafspraken. Maar wat als het misgaat? Zijn mondelinge huurafspraken wel rechtsgeldig in België? En welke bewijsproblemen kunnen er ontstaan bij een discussie tussen huurder en verhuurder? Bij LawBase, met kantoren in onder andere Brugge, Gent en Antwerpen, merken we dat dit een veelvoorkomende vraag is. Dit artikel duikt dieper in de juridische realiteit van mondelinge huurovereenkomsten in België en biedt u inzicht in uw rechten en plichten.

Wat is een mondelinge huurovereenkomst?

Een mondelinge huurovereenkomst is, zoals de naam al doet vermoeden, een afspraak tussen een huurder en een verhuurder die enkel mondeling tot stand is gekomen, zonder dat er een schriftelijk document is opgesteld. Hoewel dit in theorie eenvoudiger lijkt, brengt het in de praktijk vaak complexe juridische vraagstukken met zich mee. Denk bijvoorbeeld aan de duur van de huur, de exacte huurprijs, de bijkomende kosten of de opzegtermijn. Zonder schriftelijke vastlegging kunnen deze essentiële elementen gemakkelijk leiden tot misverstanden en conflicten.

Juridisch kader in België

De Belgische wetgeving is vrij duidelijk over de vormvereisten van huurovereenkomsten, hoewel er nuances zijn die het complex maken.

Relevante wetgeving

De belangrijkste wetgeving met betrekking tot huur bevindt zich in het Burgerlijk Wetboek en specifieke huurwetten, afhankelijk van het type huur (woninghuur, handelshuur, gemene huur). Voor de woninghuur, die het meest voorkomt, stelt de Vlaamse Wooncode (of de Brusselse Huisvestingscode of de Waalse decreetgeving) dat een huurovereenkomst schriftelijk moet zijn. Dit is een belangrijke dwingende bepaling. Een mondelinge huurovereenkomst voor woningen is dus in principe niet conform de wet.

Echter, de wet bepaalt ook dat een mondelinge huurovereenkomst niet automatisch nietig is. Een mondelinge overeenkomst kan door beide partijen worden afgedwongen om schriftelijk te worden vastgelegd. Dit betekent dat als u een mondelinge huurovereenkomst heeft, u via de vrederechter de verhuurder kunt dwingen om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Dit geldt ook omgekeerd voor de verhuurder. Het is cruciaal om te begrijpen dat hoewel de wet schriftelijkheid voorschrijft, een mondelinge overeenkomst wel bestaat en bepaalde rechtsgevolgen heeft, met name de verplichting om deze te formaliseren.

Voor handelshuur en gemene huur (bijvoorbeeld de huur van een garagebox of kantoorruimte) is de wet minder strikt met betrekking tot de vormvereisten. Hier geldt in principe dat een mondelinge overeenkomst wél rechtsgeldig kan zijn, mits de essentiële elementen van de overeenkomst (zoals het gehuurde goed en de huurprijs) bewezen kunnen worden. Desondanks blijft een schriftelijke overeenkomst ook hier sterk aanbevolen om bewijsproblemen te voorkomen.

Recente rechtspraak

De rechtspraak bevestigt consistent de noodzaak van schriftelijkheid voor woninghuur. Rechters, voornamelijk de vrederechter, zijn echter pragmatisch. Als er voldoende bewijs is dat er een huurovereenkomst bestaat (bijvoorbeeld door betalingen, bewijs van bewoning, communicatie tussen partijen), zal de rechter partijen vaak bevelen om de huurovereenkomst schriftelijk te formaliseren. In geval van een geschil zal de rechter de mondelinge afspraken proberen te reconstrueren op basis van de feiten en getuigenissen.

Een recent voorbeeld uit de rechtbank in Gent toonde aan dat een huurder die jarenlang mondeling huur betaalde, uiteindelijk de verhuurder kon dwingen tot het opstellen van een schriftelijke overeenkomst, waarbij de reeds gemaakte afspraken (zoals de huurprijs en de duur) als basis dienden. Dit benadrukt het belang van juridisch advies. Onze advocaten in Sint-Niklaas en Leuven kunnen u hierover verder informeren.

Praktische gevolgen

De praktische gevolgen van een mondelinge huurovereenkomst zijn aanzienlijk en leiden vaak tot problemen:

• Bewijsproblemen: Dit is het grootste struikelblok. Bij gebrek aan een schriftelijk contract is het uiterst moeilijk om de exacte afspraken (huurprijs, duur, opzegtermijn, onderhoudsplichten) te bewijzen. Wie beweert, moet bewijzen. Dit kan leiden tot langdurige en kostbare juridische procedures.
• Onenigheid over essentiële elementen: Wat was de afgesproken huurprijs? Was er een indexatie voorzien? Hoe lang zou de huur lopen? Zonder schriftelijke vastlegging zijn er geen harde bewijzen, wat de deur opent voor discussie en interpretatieverschillen.
• Geen registratie mogelijk: Een schriftelijke huurovereenkomst moet in België verplicht geregistreerd worden bij het registratiekantoor. Dit biedt zowel de huurder als de verhuurder bepaalde bescherming (bijvoorbeeld bij verkoop van het pand). Een mondelinge overeenkomst kan niet geregistreerd worden, wat nadelige gevolgen kan hebben.
• Geen duidelijkheid over de duur: Als de duur van een mondelinge huurovereenkomst voor een woning niet is vastgelegd, wordt deze geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde duur, wat andere opzegtermijnen en voorwaarden met zich meebrengt dan een negenjarige huurovereenkomst.
• Moeilijkheden bij opzegging: Zonder heldere afspraken over opzegtermijnen en -voorwaarden kan het opzeggen van een mondelinge huurovereenkomst complex worden, wat kan resulteren in schadevergoedingen.

Wat kunt u doen?

Bent u betrokken bij een mondelinge huurovereenkomst, of overweegt u er een aan te gaan? Hier zijn enkele stappen en overwegingen:

1. Dwing schriftelijkheid af: Als huurder of verhuurder kunt u de tegenpartij via een aangetekende brief in gebreke stellen en sommeren om een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen. Indien dit geen resultaat oplevert, kunt u de vrederechter verzoeken dit te bevelen.
2. Verzamel bewijzen: Bewaar alle communicatie (e-mails, sms'jes, chatberichten) die verwijzen naar de huurafspraken. Bewijs van betalingen (bankuittreksels), getuigenissen van derden (buren, vrienden) en foto's van het gehuurde pand kunnen ook van cruciaal belang zijn bij een rechtszaak.
3. Schakel tijdig juridische hulp in: Wacht niet tot het conflict escaleert. Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht kan u helpen bij het afdwingen van een schriftelijke overeenkomst of het oplossen van een geschil. Bij LawBase in Tongeren of Antwerpen (Mortsel) staan onze advocaten voor u klaar om u te voorzien van juridisch advies en u bij te staan in een eventuele juridische procedure.
4. Vermijd mondelinge overeenkomsten: De beste remedie is preventie. Sluit altijd een schriftelijke huurovereenkomst af, waarin alle rechten en plichten van beide partijen duidelijk zijn vastgelegd. Dit voorkomt veel problemen en biedt rechtszekerheid.

Hulp nodig? LawBase staat klaar

Mondelinge huurafspraken lijken misschien eenvoudig, maar kunnen leiden tot complexe en kostbare juridische conflicten. Het is van essentieel belang om uw rechten en plichten te kennen en adequaat te handelen wanneer u te maken krijgt met een mondelinge huurovereenkomst.

Heeft u vragen over de geldigheid van uw huurovereenkomst, of bent u verwikkeld in een geschil met uw huurder of verhuurder? Onze ervaren advocaten van LawBase zijn gespecialiseerd in huurrecht en kunnen u voorzien van deskundig juridisch advies. Of u nu in Brugge, Gent, Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren of Leuven woont, wij hebben een kantoor bij u in de buurt en staan klaar om u te helpen. Neem contact op voor een eerste consultatie en laat u bijstaan door een advocaat die uw belangen behartigt. Wij helpen u graag door de wirwar van de wetgeving en staan u bij in elke rechtszaak om een passende schadevergoeding te bekomen of verdere problemen te voorkomen.