Eigendomsoverdracht: notariële akte

Gefeliciteerd, u heeft uw droomwoning gevonden of u heeft eindelijk een koper voor uw pand. Dit is een spannend moment, maar juridisch gezien ook een cruciaal proces. In België is de overdracht van vastgoed niet zomaar een handdruk; het is een formeel proces waarbij de notariële akte de spil vormt. Bij LawBase krijgen we vaak de vraag: "Wanneer ben ik nu écht eigenaar?" Het antwoord daarop is genuanceerder dan u denkt. In dit artikel gidsen wij u door het volledige traject van de eigendomsoverdracht, van de compromis tot de overhandiging van de sleutels.

Kosten en Vergoedingen

Bij de aankoop van een onroerend goed komt er financieel meer kijken dan enkel de afgesproken verkoopprijs. De kosten die gepaard gaan met de notariële akte vallen meestal ten laste van de koper. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste posten:

• Registratiebelasting (vroeger registratierechten): Dit is de grootste hap uit het budget. In Vlaanderen betaalt u voor de aankoop van de enige eigen woning sinds 2022 doorgaans 3% (onder bepaalde voorwaarden). Voor andere panden, zoals een tweede verblijf of bouwgrond, bedraagt dit tarief 12%.
• Ereloon van de notaris: Dit is wettelijk vastgelegd via degressieve schalen. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage van het ereloon. Belangrijk om te weten: als zowel koper als verkoper een eigen notaris aanstellen, wordt dit ereloon gedeeld. Het kost u dus niets extra om uw eigen vertrouwenspersoon in te schakelen.
• Administratieve kosten: De notaris doet opzoekingen in het kadaster, vraagt stedenbouwkundige uittreksels aan en controleert fiscale schulden. Deze kosten worden aan u doorgerekend en variëren meestal tussen de € 800 en € 1.200.
• Kosten voor de hypotheek: Indien u een lening aangaat, moet er ook een hypothecaire akte worden verleden. Hierop zijn extra rechten en kosten verschuldigd.

Wilt u een exacte berekening voor uw situatie? LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven) waar onze experts u kunnen helpen bij het nalezen van de afrekening van de notaris.

Procedure en Stappen

De weg naar de definitieve akte verloopt in verschillende fasen. Het is een misvatting dat alles pas geregeld is bij de notaris; de basis wordt veel eerder gelegd.

1. De onderhandse verkoopovereenkomst (Compromis): Zodra er een akkoord is over de prijs en het goed, wordt de compromis getekend. Let op: in België is een compromis bindend. Er is geen weg terug zonder zware schadevergoedingen, tenzij er opschortende voorwaarden (zoals het verkrijgen van een lening) zijn opgenomen.

2. Het voorbereidend onderzoek: Tussen de compromis en de authentieke akte zit meestal een periode van maximum vier maanden. In deze tijd voert de notaris alle nodige controles uit. Is de verkoper wel de werkelijke eigenaar? Rusten er nog schulden op het pand? Zijn alle attesten (EPC, asbest, elektrische keuring) aanwezig?

3. Het verlijden van de akte: Dit is het officiële moment op het notariskantoor. De notaris leest de belangrijkste passages uit de akte voor, de partijen tekenen en de koper betaalt de resterende som en de kosten. Vanaf dit moment is de eigendomsoverdracht tegenwerpelijk aan derden.

4. Overschrijving in de registers: Na de ondertekening zal de notaris de akte laten overschrijven in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor).

Wettelijk Kader

De juridische basis van de eigendomsoverdracht vinden we terug in het Burgerlijk Wetboek en de specifieke wetgeving rond vastgoed. Een cruciaal artikel is BW Art. 3.30. Dit artikel bepaalt dat alle akten onder levenden die zakelijke rechten (zoals eigendom) op onroerende goederen overdragen, moeten worden overgeschreven in de openbare registers.

Zolang de akte niet is overgeschreven, bent u voor de wet wel de eigenaar ten aanzien van de verkoper (op basis van de overeenkomst), maar kan een derde partij (bijvoorbeeld een schuldeiser van de verkoper) nog steeds beslag leggen op het pand. De Hypotheekwet vult dit aan door de formaliteiten rond de publiciteit van deze akten te regelen.

Daarnaast speelt de informatieplicht een grote rol. De verkoper is wettelijk verplicht om alle relevante informatie over stedenbouw, bodemverontreiniging en voorkooprechten mee te delen. Gebeurt dit niet, dan kan de koop in extreme gevallen nietig worden verklaard.

Praktische Tips

Als advocaten zien wij vaak waar het misloopt. Hier zijn enkele tips om uw eigendomsoverdracht vlot te laten verlopen:

• Lees de compromis grondig: De notariële akte is vaak een kopie van de compromis. Wat u in de compromis niet regelt, krijgt u later moeilijk rechtgezet. Denk aan afspraken over roerende goederen (blijven de gordijnen hangen?) of de datum van sleuteloverdracht.
• Controleer de attesten: Eis het asbestattest en het EPC-verslag op vóór u tekent. Sinds 2022 is het asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen gebouwd voor 2001.
• Betaal nooit cash: Alle betalingen in het kader van een vastgoedtransactie moeten via overschrijving gebeuren. Dit is een strikte regel in de anti-witwaswetgeving.
• Bezoek het pand een laatste keer: Ga vlak voor het verlijden van de akte nog eens langs bij de woning. Is alles achtergelaten zoals afgesproken? Is er geen nieuwe schade ontstaan?

Heeft u twijfels over een clausule in uw verkoopovereenkomst? Bij LawBase bieden we juridische gemoedsrust. Een videocall voor een eerste inschatting is gratis, en voor een fysieke consultatie van 30 minuten in een van onze kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven) betaalt u slechts € 50.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u antwoorden op de meest gestelde vragen over de notariële akte en eigendomsoverdracht.