---
title: "Rechtspraak huurrecht: wat zegt de vrederechter? | LawBase"
url: https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/huurrecht
description: "Huurachterstal, uithuiszetting of een ex die vertrok? Lees wat vrederechters beslissen over ontbinding, wederverhuringsvergoeding, huurwaarborg en termijnen."
lang: nl-BE
---

# Rechtspraak huurrecht: wat beslist de vrederechter bij huurgeschillen?

Uw huurder betaalt al maanden niet meer, u vond zelf een oproeping van het vredegerecht in de bus, of uw ex vertrok uit de huurwoning en de huur bleef onbetaald. Wat beslist de vrederechter in zo'n huurgeschil, en wat betekent dat concreet voor u?

Plan een Consultatie: https://www.lawbase.be/contact

Google 4.9/5 (353) · Trustlocal 9.7/10 (178) 050 67 32 06 (+32 50 67 32 06)

Een gelijkaardig probleem? Start uw dossier bij LawBase

Beschrijf uw situatie en voeg uw stukken toe. Een advocaat kijkt uw dossier persoonlijk na en neemt contact met u op.

Start uw dossier: https://www.lawbase.be/nieuw-dossier?rechtsgebied=Huurrecht
Videoconsultatie (30 min): https://www.lawbase.be/video-afspraak
Afspraak op kantoor (60 min): https://www.lawbase.be/contact#afspraak
050 67 32 06: 050673206

Persoonlijk nazicht door een advocaat 6 kantoren in Vlaanderen Beroepsgeheim & GDPR

Door Mr. Chanel Ribas Colomar · advocaat, balie West-Vlaanderen · laatst juridisch nagekeken op 27 september 2026

## Kort antwoord

## Kort antwoord: wat beslist de vrederechter in een huurgeschil?

De vrederechter is bevoegd voor geschillen over de huur van onroerende goederen, ongeacht het bedrag (artikel 591, 1° Ger.W.). Hij toetst wat de verhuurder vraagt aan de wet en het contract, ook als de huurder niet komt opdagen. De gepubliceerde vonnissen op lawbase.be tonen een duidelijk patroon:

- Een ernstige en herhaalde huurachterstal leidt in de regel tot de ontbinding van het huurcontract in het nadeel van de huurder.
- De wederverhuringsvergoeding is geen vast forfait van drie maanden: de verhuurder moet de nodige tijd aannemelijk maken. In de besproken zaken werd het twee maanden (1.560 euro) en drie maanden (1.350 euro).
- Een schadebeding en nalatigheidsinteresten bovenop de wederverhuringsvergoeding kunnen worden geweigerd als die stapeling onredelijk is.
- Een uithuiszetting kan in beginsel pas uitgevoerd worden een maand na de betekening van het vonnis (artikel 1344quater Ger.W.).
- Een scheiding beëindigt de huur niet vanzelf: wie mee tekende en niet geldig vertrok, blijft tegenover de verhuurder aansprakelijk, soms voor het geheel.
- Of het Vlaams Woninghuurdecreet of de oude federale woninghuurregels gelden, hangt af van de datum van uw schriftelijke contract: vóór of vanaf 1 januari 2019.

Herkent u uw situatie in deze uitspraken? Laat uw dossier door een advocaat nakijken.

Start uw dossier (https://www.lawbase.be/nieuw-dossier?rechtsgebied=Huurrecht)

## Rechtspraak huurrecht op lawbase.be

Huurrecht (https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/huurrecht)

Vordering afgewezen

## Afwijzing van vorderingen in kort geding wegens gebrek aan spoedeisendheid bij een huurgeschil: https://www.lawbase.be/rechtspraak/afwijzing-van-vorderingen-in-kort-geding-wegens-gebrek-aan-spoedeisendheid-bij-een-huurgeschil

In deze zaak buigt de vrederechter zich over een huurgeschil dat via een procedure in kort geding aanhangig werd gemaakt. De beweerde toegangsontzegging dateert van augustus 2026; de precieze dag wordt in het vonnis niet vermeld. De huurder stelt dat de verhuurder hem de toegang tot zijn gehuurde studio heeft ontzegd en zijn inboedel heeft achtergehouden. Aanvankelijk vorderde de huurder om opnieuw toegang te krijgen tot het pand, maar aangezien hij inmiddels een nieuwe huurwoning heeft gevonden, werd deze eis tijdens de procedure verlaten. De resterende vorderingen van de huurder strekken ertoe de verhuurder te dwingen, onder verbeurte van een dwangsom, om mee te delen waar een gedemonteerde kast met inhoud is opgeslagen en zijn roerende goederen terug te geven. Daarnaast vordert de huurder een verbod voor de verhuurder om over de goederen te beschikken en vraagt hij een voorschot van 5.000 euro op de schadevergoeding voor noodhuisvesting en verhuiskosten. De verhuurder verweert zich en stelt tegenvorderingen in, onder meer tot afgifte van de sleutel. Tevens vraagt de verhuurder om bepaalde geluidsopnames uit de debatten te weren wegens twijfels over de authenticiteit ervan. De vrederechter wijst zowel de hoofdvordering van de huurder als de tegeneis van de verhuurder af wegens een gebrek aan spoedeisendheid, wat een absolute voorwaarde is voor een kort geding. De rechter stelt vast dat reeds een procedure ten gronde liep waarin de huurder, via artikel 19 van het Gerechtelijk Wetboek, voorlopige maatregelen had kunnen vragen. Bovendien blijkt uit de verklaringen ter zitting dat de meubels van de huurder zich in de kelder van het gebouw bevinden en dat de huurder nog steeds toegang heeft tot de gemene delen om deze op te halen. Een rechterlijk bevel met dwangsom is dus overbodig. Ook de tegeneis van de verhuurder mist urgentie, aangezien de verhuurder al toegang heeft tot de studio en deze intussen zelfs opnieuw verhuurd zou zijn. Omdat beide partijen in het ongelijk worden gesteld, oordeelt de rechter dat elke partij de eigen gerechtskosten draagt en worden de rolrechten gedeeld.

Vredegerecht van het eerste kanton Gent Uitspraak: 19 oktober 2026 Gepubliceerd: 20 oktober 2026 Mr. Chanel Ribas Colomar

- huurrecht: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurrecht
- kort_geding: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=kort_geding
- spoedeisendheid: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=spoedeisendheid
- bewijsvoering: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=bewijsvoering

7 weergaven

Vergelijkbare zaak? Laat uw dossier beoordelen → (https://www.lawbase.be/tools/mijn-dossier-beoordelen)

Gedeeltelijk toegewezen

## Gerechtelijke ontbinding en uithuiszetting bij handelshuur wegens ernstige huurachterstal: https://www.lawbase.be/rechtspraak/gerechtelijke-ontbinding-en-uithuiszetting-bij-handelshuur-wegens-ernstige-huurachterstal

Deze zaak betreft een geschil inzake een handelshuurovereenkomst voor handelspanden waarvan de ligging is geanonimiseerd, waarbij de verhuurder de gerechtelijke ontbinding van de huur en de uithuiszetting van de huurder vordert wegens een aanzienlijke huurachterstal. De eisende partij, de verhuurder, heeft de procedure ingeleid via een verzoekschrift begin september 2026. De verwerende partij, bestaande uit een vennootschap en een natuurlijke persoon, is niet op de zitting verschenen. De zaak wordt bij verstek behandeld. De verhuurder stelt dat de maandelijkse huurprijs 1.400,00 euro bedraagt en dat er een aanzienlijke achterstal is opgebouwd. In de inleidende akte werd aanvankelijk 8.800,00 euro aan achterstallige huur tot en met augustus 2026 gevorderd, samen met een provisie voor waterverbruik. De verhuurder heeft zijn eis uitgebreid met de achterstallige huur voor september 2026, waardoor de totale gevorderde huurachterstal op 10.200,00 euro komt. Daarnaast vordert de verhuurder de ontbinding van het contract, de ontruiming van het pand binnen 48 uur na betekening van het vonnis, een wederverhuringsvergoeding van 8.400,00 euro, een bezettingsvergoeding voor de periode na de ontbinding tot aan de effectieve uithuiszetting, en de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel. De vrederechter oordeelt dat de vordering van de verhuurder ontvankelijk en gegrond is zoals in het dictum bepaald. De opgebouwde huurachterstal is dermate ernstig dat deze de ontbinding van de handelshuurovereenkomst in het nadeel van de huurder rechtvaardigt. De rechter spreekt de ontbinding uit met ingang van eind september 2026 en veroordeelt de huurder om het pand onmiddellijk te verlaten en te ontruimen. De verhuurder krijgt de machtiging om, indien nodig, de uithuiszetting te laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, acht dagen na de betekening van het vonnis. Op financieel vlak worden de verwerende partijen hoofdelijk veroordeeld tot het betalen van de huurachterstal van 10.200,00 euro, vermeerderd met de wettelijke en gerechtelijke intresten. Ook de gevorderde wederverhuringsvergoeding van 8.400,00 euro en een dagelijkse bezettingsvergoeding van 46,67 euro (vanaf 1 oktober 2026 tot de ontruiming) worden toegekend. De rechter beveelt de vrijgave van de huurwaarborg aan de verhuurder, zodat dit bedrag kan worden verrekend met de toegekende sommen. Tot slot worden de verwerende partijen veroordeeld in de gerechtskosten. De rechter merkt hierbij op dat de rechtsplegingsvergoeding wordt berekend op basis van de niet in geld waardeerbare vordering (de ontbinding en uithuiszetting), maar verlaagt de basisvergoeding tot het toepasselijke minimum vanwege het verstek van de verwerende partij.

Vredegerecht van het 4de kanton Antwerpen Uitspraak: 7 oktober 2026 Gepubliceerd: 15 oktober 2026 Mr. Peter-Jan De Meulenaere

- handelshuur: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=handelshuur
- huurachterstal: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurachterstal
- uithuiszetting: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=uithuiszetting
- huurontbinding: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurontbinding

18 weergaven

Gedeeltelijk toegewezen

## Handelshuur ontbinden wegens achterstallige huur: bedrog afgewezen: https://www.lawbase.be/rechtspraak/handelshuur-ontbinden-achterstallige-huur-vergunning-geweigerd-bedrog-afgewezen

Huurders van een waardevol pand dat als feestzaal zou worden uitgebaat, betaalden nauwelijks huur en riepen bedrog in; de omgevingsvergunning werd uiteindelijk in administratief beroep geweigerd. In hoger beroep bevestigt de rechtbank van eerste aanleg dat de handelshuur ontbonden is ten laste van de huurders: een clausule over huurvrijstelling stond alleen in de overnameovereenkomst met een derde en bindt de verhuurders niet, en bedrog is niet bewezen. Enkel de elektriciteitsfactuur wordt licht verminderd, de huurschade wordt op 500 euro begroot en de vorderingen over de overname van de handelszaak worden naar het hof van beroep verwezen.

Rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, sectie burgerlijke rechtbank, kamer B.1 Uitspraak: 6 januari 2021 Gepubliceerd: 6 oktober 2026 Mr. Peter-Jan De Meulenaere

- handelshuur: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=handelshuur
- ontbinding huurovereenkomst: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=ontbinding%20huurovereenkomst
- achterstallige huur: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=achterstallige%20huur
- bedrog: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=bedrog

13 weergaven

Gedeeltelijk toegewezen

## Huurachterstal: ontbinding en wederverhuringsvergoeding, geen schadebeding: https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurachterstal-ontbinding-huurcontract-wederverhuringsvergoeding-geen-schadebeding-erbovenop

Een huurster betaalde de huur van haar appartement chronisch te laat en liep een onbetwiste achterstal op van 5.288,31 euro. De vrederechter ontbond de huurovereenkomst bij verstek in haar nadeel en stond de uithuiszetting toe vanaf een maand na de betekening. De verhuurder kreeg de achterstal, een wederverhuringsvergoeding voor twee maanden (1.560 euro) en een bezettingsvergoeding van 29,32 euro per dag, maar geen nalatigheidsinteresten vanaf de vervaldagen en geen schadebeding: die cumul zou een strafbeding en rechtsmisbruik uitmaken.

Vredegerecht van het tweede kanton Brugge Uitspraak: 30 juni 2025 Gepubliceerd: 12 september 2026 Mr. Chanel Ribas Colomar

- huurachterstal: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurachterstal
- ontbinding huurovereenkomst: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=ontbinding%20huurovereenkomst
- wederverhuringsvergoeding: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=wederverhuringsvergoeding
- schadebeding: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=schadebeding

33 weergaven

Gedeeltelijk toegewezen

## Huurcontract bij scheiding: wie betaalt huur? Ook de vertrokken ex: https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurcontract-bij-scheiding-wie-betaalt-huur-vertrokken-ex-blijft-solidair

Twee echtgenoten huurden sinds 2015 samen een appartement. Na hun scheiding in januari 2019 verliet de man de woning en bleef de huur vanaf februari 2019 onbetaald. De vraag was of de vertrokken partner, die geen opzeg kon bewijzen, nog voor de huur instond. De vrederechter ontbond de huur en veroordeelde beide huurders solidair tot 8.550 euro achterstal, 1.350 euro wederverhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding, maar de achtergebleven partner moet de vertrokken partner vrijwaren.

Vredegerecht van het eerste kanton Brugge Uitspraak: 6 oktober 2020 Gepubliceerd: 27 augustus 2026 Mr. Chanel Ribas Colomar

- huurrecht: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurrecht
- huurcontract bij scheiding: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurcontract%20bij%20scheiding
- huurachterstal: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=huurachterstal
- uithuiszetting: https://www.lawbase.be/rechtspraak?tag=uithuiszetting

21 weergaven

Populaire Rechtspraak

Huurachterstal: ontbinding en wederverhuringsvergoeding, geen schadebeding

Huurrecht 33
https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurachterstal-ontbinding-huurcontract-wederverhuringsvergoeding-geen-schadebeding-erbovenop

Huurcontract bij scheiding: wie betaalt huur? Ook de vertrokken ex

Huurrecht 21
https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurcontract-bij-scheiding-wie-betaalt-huur-vertrokken-ex-blijft-solidair

Gerechtelijke ontbinding en uithuiszetting bij handelshuur wegens ernstige huurachterstal

Huurrecht 18
https://www.lawbase.be/rechtspraak/gerechtelijke-ontbinding-en-uithuiszetting-bij-handelshuur-wegens-ernstige-huurachterstal

Handelshuur ontbinden wegens achterstallige huur: bedrog afgewezen

Huurrecht 13
https://www.lawbase.be/rechtspraak/handelshuur-ontbinden-achterstallige-huur-vergunning-geweigerd-bedrog-afgewezen

Afwijzing van vorderingen in kort geding wegens gebrek aan spoedeisendheid bij een huurgeschil

Huurrecht 7
https://www.lawbase.be/rechtspraak/afwijzing-van-vorderingen-in-kort-geding-wegens-gebrek-aan-spoedeisendheid-bij-een-huurgeschil

Rechtbank

← Alle rechtspraak (https://www.lawbase.be/rechtspraak)

Een huurgeschil begint zelden met een rechtszaak. Het begint met een huur die een week te laat binnenkomt, dan een maand, dan helemaal niet meer. Of met een relatie die stukloopt, waarna één partner vertrekt en de andere blijft wonen, terwijl het huurcontract nog op beider naam staat. Voor u het weet, ligt er een aangetekende brief, een verzoekschrift of een vonnis op tafel en vraagt u zich af wat er nu eigenlijk gaat gebeuren.

Deze pagina vertrekt van wat vrederechters in de praktijk beslissen. We baseren ons op de vonnissen die we op lawbase.be analyseerden, en plaatsen ze in het wettelijk kader dat vandaag in Vlaanderen geldt. Omdat het aantal gepubliceerde huuranalyses nog beperkt is, leggen we ook uit welke regels de vrederechter toepast op vragen waarover we (nog) geen eigen analyse publiceerden: de huurwaarborg, de opzeg, de indexatie en de uithuiszetting. Zo weet u, als verhuurder of als huurder, waar u staat voor u naar het vredegerecht trekt of er een oproeping van krijgt.

Eén waarschuwing vooraf: in het huurrecht telt de datum van uw contract. Een schriftelijk huurcontract voor een Vlaamse woning dat vanaf 1 januari 2019 werd gesloten, valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Een ouder schriftelijk contract valt nog onder de vroegere federale woninghuurregels uit het Burgerlijk Wetboek. De uitkomst kan daardoor verschillen, zoals de tweede zaak op deze pagina toont.

## Hoe een huurzaak bij de vrederechter verloopt

Huurgeschillen horen thuis bij de vrederechter. Artikel 591, 1° Ger.W. bepaalt dat de vrederechter, ongeacht het bedrag van de vordering, kennisneemt van geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen. Of het nu gaat om 500 euro achterstal of om 15.000 euro, de zaak komt voor het vredegerecht van het kanton waar het goed ligt. Meer over die bevoegdheid leest u op onze pagina over de bevoegdheid van de vrederechter (https://www.lawbase.be/expertise/burgerlijk-recht/vrederechter-bevoegdheid).

Een huurzaak kan eenvoudig worden ingeleid met een verzoekschrift dat ter griffie wordt neergelegd (artikel 1344bis Ger.W.). Een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder is dus niet nodig. Het verzoekschrift moet op straffe van nietigheid onder meer de datum, de identiteit van de verzoeker en van de tegenpartij, het onderwerp en een korte samenvatting van de middelen vermelden, en ondertekend zijn door de verzoeker of zijn advocaat. Er moet een attest van woonst of een uittreksel uit het Rijksregister van de tegenpartij bij. De griffier roept de partijen daarna per gerechtsbrief op om binnen vijftien dagen na de inschrijving van de zaak op de algemene rol te verschijnen op de zitting die de rechter bepaalt.

Bij de huur van woningen probeert de vrederechter de partijen eerst te verzoenen (artikel 1344septies Ger.W.). Lukt dat niet, of verschijnt een partij niet, dan wordt de zaak ten gronde behandeld. Die verzoeningspoging is meer dan een formaliteit: heel wat huurzaken eindigen met een afbetalingsregeling of een afspraak over de vertrekdatum die in een proces-verbaal wordt opgenomen. Wie een minnelijke oplossing zoekt vóór er een procedure loopt, kan ook terecht bij bemiddeling in een huurgeschil (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurgeschil-bemiddeling). Een ruimer overzicht van de procedure vindt u op onze pagina over het huurgeschil voor de vrederechter (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurgeschil-vrederechter).

### Verstek betekent niet dat de verhuurder alles krijgt

Veel huurders reageren niet op een oproeping, uit schaamte of omdat ze het overzicht kwijt zijn. Dan volgt een verstekvonnis. Toch willigt de vrederechter niet automatisch alles in. Artikel 806 Ger.W. bepaalt dat de rechter bij verstek de vorderingen van de verschijnende partij inwilligt, behalve in zoverre ze strijdig zijn met de openbare orde, met inbegrip van de rechtsregels die de rechter ambtshalve kan toepassen.

Dat bleek duidelijk in een zaak van het Vredegerecht van het tweede kanton Brugge van 30 juni 2025, die we bespreken in huurachterstal: ontbinding en wederverhuringsvergoeding, geen schadebeding (https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurachterstal-ontbinding-huurcontract-wederverhuringsvergoeding-geen-schadebeding-erbovenop). De huurster verscheen niet, maar de vrederechter beperkte of weigerde toch de wederverhuringsvergoeding, de bezettingsvergoeding, de interesten, het schadebeding, de rechtsplegingsvergoeding en de gevraagde ontruimingstermijn van 48 uur. Een vergelijkbare ambtshalve matiging bij verstek, buiten het huurrecht, bespreken we in schadebeding en intrest bij verstek: ambtshalve matiging (https://www.lawbase.be/rechtspraak/verstekvonnis-rechter-als-beschermer-tegen-buitensporige-schadebedingen-en-interesten).

## Huurachterstal: wanneer ontbindt de vrederechter het huurcontract?

De huurprijs betalen op de afgesproken termijn is de kernverplichting van elke huurder. Artikel 1728 oud BW, dat als gemeen huurrecht aanvullend blijft gelden, noemt het uitdrukkelijk: de huurder moet "de huurprijs op de bepaalde termijn" voldoen. Voor Vlaamse woninghuurcontracten bepaalt artikel 40 van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de verhuurder of de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Niet elke vertraging volstaat. Voor contracten die sinds 1 januari 2023 werden gesloten, formuleert artikel 5.90 BW de algemene regel: een wederkerig contract kan worden ontbonden wanneer de niet-nakoming van de schuldenaar "voldoende ernstig" is. Artikel 5.91 BW geeft de rechter daarbij een keuze: hij kan de ontbinding uitspreken, of de schuldenaar een termijn opleggen om zijn verbintenissen alsnog na te komen. Voor contracten van vóór 1 januari 2023 blijft de gerechtelijke ontbinding in beginsel steunen op het vroegere artikel 1184 oud BW; voor huurcontracten staat de ontbinding bij niet-nakoming bovendien in artikel 1741 oud BW.

In de Brugse zaak van 2025 stelde de vrederechter een chronisch laattijdige betaling vast en een onbetwiste achterstal van 5.288,31 euro, inclusief kosten. De totale maandelijkse huurlast bedroeg 879,50 euro. Die "grote wanbetaling (waaruit blijkt dat dit niet éénmalig is)" was volgens het vonnis een ernstige wanprestatie die de ontbinding in het nadeel van de huurster rechtvaardigde. De huurovereenkomst werd ontbonden op de datum van de zitting.

In de tweede zaak, van het Vredegerecht van het eerste kanton Brugge van 6 oktober 2020, was er sinds februari 2019 helemaal geen huur meer betaald. De vrederechter ontbond de huur lastens beide huurders op 30 september 2020 en veroordeelde hen solidair tot 8.550 euro achterstallige huur. We bespreken die zaak uitgebreid in huurcontract bij scheiding: wie betaalt huur? Ook de vertrokken ex (https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurcontract-bij-scheiding-wie-betaalt-huur-vertrokken-ex-blijft-solidair).

Wat betekent dat voor u? Als verhuurder is een helder betalingsoverzicht uw sterkste stuk: het toont niet alleen het bedrag, maar ook het patroon. Als huurder hebt u meer ruimte zolang de achterstal beperkt blijft en u een ernstig voorstel doet. De vrederechter kan in plaats van de ontbinding een termijn toestaan (artikel 5.91 BW) of, met grote omzichtigheid en rekening houdend met de toestand van beide partijen, uitstel van betaling verlenen (artikel 5.201 BW). Hoe u zo'n regeling concreet aanpakt, leest u op onze pagina over een betalingsplan bij huurachterstand (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurachterstand-betalingsplan).

## De wederverhuringsvergoeding: geen automatische drie maanden

Wordt de huur ontbonden door de schuld van de huurder, dan heeft de verhuurder recht op een vergoeding voor de periode waarin de woning leeg staat. Artikel 40, tweede lid, van het Vlaams Woninghuurdecreet zegt het zo: de huurder betaalt "de huurprijs gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik werd veroorzaakt". Voor oudere contracten staat dezelfde regel in artikel 1760 oud BW.

In veel huurcontracten en verzoekschriften duikt standaard een vergoeding van drie maanden huur op. De wet noemt dat getal echter niet. De vonnissen die we analyseerden, tonen dat de vrederechter het concreet beoordeelt:

- In de Brugse zaak van 2025 vroeg de verhuurder drie maanden huur, 2.340 euro. De vrederechter legde de bewijslast van "de tijd die voor de wederverhuring nodig is" bij de verhuurder, maar aanvaardde dat een woning niet onmiddellijk opnieuw verhuurd kan worden, zelfs gelet op het tekort aan huurwoningen. Hij raamde die tijd op twee maanden: 1.560 euro.
- In de zaak van 2020 werd de wederverhuringsvergoeding herleid tot drie maanden huur (3 x 450 euro), dus 1.350 euro, omdat ze verkeerd was berekend. Beide huurders waren ze solidair verschuldigd, met verwijlintresten vanaf de ontbinding.

Voor verhuurders is de les eenvoudig: onderbouw de vergoeding. Advertenties, bezoeken van kandidaat-huurders en de tijd die herstellingen na het vertrek vragen, maken de gevraagde periode aannemelijk. Voor huurders geldt het omgekeerde: een wederverhuringsvergoeding is geen vaststaand bedrag, en u kunt de gevraagde duur betwisten.

## Schadebeding, interesten en bezettingsvergoeding: stapelen mag niet onbeperkt

Een verhuurder die naar de vrederechter stapt, vraagt vaak veel tegelijk: de achterstal, verwijlinterest vanaf elke vervaldag, een schadebeding uit het contract, een wederverhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding. De vonnissen tonen dat de rechter die optelsom kritisch bekijkt.

### Geen schadebeding bovenop de wederverhuringsvergoeding

In de Brugse zaak van 2025 weigerde de vrederechter zowel de nalatigheidsinteresten vanaf de vervaldagen als het schadebeding. De wederverhuringsvergoeding is volgens het vonnis al een contractuele vergoeding voor de wanbetaling. "De combinatie van deze vergoedingen maakt immers een strafbeding uit gezien de schuldenlast voor de huurster hierdoor in zeer belangrijke mate toeneemt waardoor zij met een schuldenberg achterblijft." Die cumul schendt volgens de rechter de goede trouw en valt onder rechtsmisbruik. De verhuurder behield wel de gerechtelijke interest op de achterstal en op de wederverhuringsvergoeding.

Het wettelijk kader daarvoor ligt in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 5.73 BW verplicht partijen een contract te goeder trouw uit te voeren en verbiedt misbruik van de rechten die men aan het contract ontleent. Artikel 5.88, § 2 BW laat de rechter een schadebeding "ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar" matigen als het kennelijk onredelijk is. Paragraaf 3 van hetzelfde artikel past die regel toe op bedongen verwijlinterest, maar de rechter kan dan niet onder de wettelijke interest gaan. Ook buiten het huurrecht toetsen vrederechters schadebedingen streng, zoals in een zaak tussen een onderneming en een consument die we bespraken in schadebeding niet wederkerig: vrederechter schrapt het (https://www.lawbase.be/rechtspraak/onbetaalde-factuur-vrederechter-schrapt-eenzijdig-schadebeding-consumentenrecht).

### De bezettingsvergoeding: een dertigste van de maandhuur per dag

Na de ontbinding is er geen huurcontract meer, maar blijft de huurder vaak nog een tijd in de woning. Voor die periode vraagt de verhuurder een bezettingsvergoeding. In beide geanalyseerde zaken rekende de vrederechter die per dag uit op basis van een dertigste van de maandelijkse huur:

- in 2025: 29,32 euro per dag (1/30ste van de actuele huurprijs met kosten), in plaats van de gevraagde 50 euro per dag, vanaf 1 juli 2025 tot de sleutels zijn afgegeven;
- in 2020: 15 euro per dag (450/30), solidair verschuldigd door beide huurders tot de afgifte van de sleutels.

Een forfaitaire, hogere dagvergoeding uit het contract of uit het verzoekschrift is dus niet vanzelfsprekend. Wie een huurachterstal wil laten berekenen of een vordering wil voorbereiden, kan de huurgeschil-checker (https://www.lawbase.be/tools/huurgeschil-checker) gebruiken als eerste inschatting. Verhuurders die het hele traject van ingebrekestelling tot verzoekschrift willen opvolgen, vinden in HuurClaim (https://www.lawbase.be/tools/pro/huurclaim) een begeleide werkwijze.

## Uithuiszetting: de maand na de betekening en wat daarna volgt

Een verhuurder vraagt vaak dat de huurder de woning binnen 48 uur of een week na de betekening verlaat. De vrederechter volgt dat meestal niet. Artikel 1344quater Ger.W. bepaalt dat de uithuiszetting van een huurder uit de woning die hem tot woon- of verblijfplaats dient, in ieder geval pas ten uitvoer kan worden gelegd "na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis". Er zijn drie uitzonderingen:

- de verhuurder bewijst dat het goed verlaten is;
- de partijen kwamen een andere termijn overeen en dat akkoord is in het vonnis opgenomen;
- de rechter verlengt of verkort de termijn op verzoek van een partij die uitzonderlijk ernstige omstandigheden bewijst, waarbij de wet onder meer de mogelijkheden om opnieuw gehuisvest te worden en de winterperiode noemt.

In de Brugse zaak van 2025 weigerde de vrederechter de gevraagde ontruimingstermijn van 48 uur en paste hij die maand toe. Ook in de zaak van 2020 moest de huurster die nog in de woning verbleef, het goed binnen de maand na de betekening verlaten, zo niet mocht de verhuurder haar laten uitzetten door een gerechtsdeurwaarder.

Daarnaast legt de wet de deurwaarder enkele plichten op. Hij moet de huurder of de bewoners minstens vijf werkdagen vooraf op de hoogte brengen van de werkelijke datum van de uithuiszetting (artikel 1344quater, tweede lid, Ger.W.). Bij de betekening deelt hij mee dat goederen die na de termijn nog in de woning staan, op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet en, als ze de openbare weg belemmeren en worden achtergelaten, door de gemeente worden weggehaald en zes maanden bewaard (artikel 1344quinquies Ger.W.). Voor Vlaamse woninghuur bezorgt de deurwaarder bovendien bij de betekening van elk vonnis tot uithuiszetting een afschrift aan het OCMW van de plaats waar het goed ligt, dat binnen zijn opdracht hulp aanbiedt (artikel 50 Vlaams Woninghuurdecreet).

Wie het volledige traject wil kennen, van ingebrekestelling tot de dag van de uitzetting, leest meer op onze pagina over de procedure van uithuiszetting (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/uithuiszetting-procedure).

## Huur na een scheiding: wie betaalt als één partner vertrekt?

Dit is een van de pijnlijkste huurvragen. De relatie is voorbij, één partner vertrekt, en maanden later blijkt dat de huur niet meer werd betaald. Kan de verhuurder dan ook de partner aanspreken die er al lang niet meer woont?

### Wat de vrederechter besliste

In de zaak van 2020 huurden twee echtgenoten sinds 1 juli 2015 samen een appartement voor 450 euro per maand. Het contract bepaalde dat de verplichtingen "solidair en ondeelbaar" waren. In januari 2019 gingen ze uit elkaar: de man vertrok, de vrouw bleef. Vanaf februari 2019 werd geen huur meer betaald. De man gaf toe dat hij tegenover de verhuurder geen opzeg had gedaan, of dat minstens niet kon bewijzen.

De vrederechter besliste dat hij huurder bleef. Beide ex-partners werden solidair veroordeeld tot 8.550 euro achterstallige huur voor februari 2019 tot en met september 2020, tot 1.350 euro wederverhuringsvergoeding en tot een bezettingsvergoeding van 15 euro per dag. Ook voor die bezettingsvergoeding zag de rechter "geen reden" om de vertrokken man vrij te stellen, al woonde hij er niet meer. In de onderlinge verhouding kreeg hij wel gelijk: omdat vaststond dat hij in januari 2019 was vertrokken, moest zijn ex-partner hem vrijwaren voor alle bedragen waartoe hij werd veroordeeld.

Die vrijwaring beschermt de vertrokken partner niet tegen de verhuurder. Die mag nog altijd bij hem aankloppen. Hij kan wat hij betaalt nadien terugvorderen van zijn ex, maar is die onvermogend, dan blijft hij in de praktijk met de schuld zitten. Zo'n onderlinge afrekening tussen ex-partners komt ook in andere contexten voor, zoals bij de terugvordering van betalingen aan een ex-partner na een feitelijke samenwoning (https://www.lawbase.be/rechtspraak/afrekening-na-feitelijke-samenwoning-wanneer-een-lening-een-ongerechtvaardigde-verrijking-wordt).

### Oud contract of nieuw contract: het verschil is groot

Het contract uit 2015 viel niet onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Artikel 83 van het decreet bepaalt dat het niet van toepassing is op schriftelijke huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2019 werden gesloten; voor die contracten blijven de vroegere federale woninghuurregels uit het Burgerlijk Wetboek gelden (artikel 80). Voor gehuwden speelde bovendien artikel 215, § 2 oud BW: het huurrecht op de gezinswoning behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, ook als slechts één van hen tekende, en opzeggingen, kennisgevingen en exploten over die huur moeten aan elk van hen afzonderlijk worden gericht of van beiden samen uitgaan. Los van een contractueel beding kan hoofdelijkheid ook uit artikel 222 oud BW volgen, voor schulden die een echtgenoot aangaat ten behoeve van de huishouding en de opvoeding van de kinderen, behalve als ze gelet op de bestaansmiddelen van het gezin buitensporig zijn.

Voor contracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, bevat artikel 51 van het Vlaams Woninghuurdecreet een eigen regeling voor echtgenoten en wettelijke samenwoners:

- de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner is van rechtswege huurder, ook als het contract vóór het huwelijk of de samenwoning werd gesloten;
- de huurders zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden;
- bij het einde van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie het contract voortzet en delen ze dat onverwijld mee aan de verhuurder; raken ze het niet eens, dan beslist de rechter op verzoek van een van hen;
- als beide huurders het contract bij aanvang ondertekenden, kan de verhuurder de huurder die vertrekt nog gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huurprijs.

Voor feitelijke samenwoners geldt artikel 52 van het decreet. De huurder en een andere persoon die er zijn hoofdverblijfplaats heeft, kunnen samen vragen dat die persoon ook huurder wordt; stemt de verhuurder niet binnen drie maanden in, dan kan de rechter het beslissen. Huurders zijn ook dan hoofdelijk en ondeelbaar gehouden. Een huurder kan ten persoonlijke titel opzeggen, zonder de opzegvergoeding van artikel 20, en een nieuwe huurder voorstellen. Wordt niemand aanvaard, dan kan de verhuurder hem nog gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de huurprijs. Praktische tips voor wie wil vertrekken, vindt u op onze pagina medehuurder wil vertrekken (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/medehuurder-wil-vertrekken).

Een laatste aandachtspunt: de vrederechter leidde de vertrekdatum in de zaak van 2020 af uit de stukken van de echtscheidingsprocedure, waarin beide partners dezelfde scheidingsdatum noemden. Wat u in een echtscheidingsprocedure schrijft, kan later als bewijs dienen in een huurgeschil. Hoe zo'n procedure verloopt als de andere echtgenoot instemt, bespreken we in echtscheiding met akkoord van de partner (https://www.lawbase.be/rechtspraak/echtscheiding-met-akkoord-partner-termijnen-en-notaris-vereffenaar). Voor rechtspraak over de andere gevolgen van een breuk kunt u terecht op onze themapagina rechtspraak familierecht (https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/familierecht).

## De huurwaarborg: wie krijgt hem, en wanneer?

Over de huurwaarborg ontstaan geschillen bij bijna elk einde van een huur. Artikel 37, § 1 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de waarborg niet meer mag bedragen dan drie maanden huur. De huurder kiest tussen een geïndividualiseerde rekening op zijn naam, een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling of een bankwaarborg via een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling; met akkoord van de verhuurder kan ook een borgstelling. Houdt de verhuurder de waarborg zelf bij in plaats van hem op een rekening op naam van de huurder te plaatsen, dan is hij rente verschuldigd (artikel 37, § 2).

Belangrijker in een geschil is artikel 37, § 3. Over de waarborg kan maar worden beschikt met een schriftelijk akkoord, ten vroegste opgesteld bij het einde van de huurovereenkomst, of met een kopie van een rechterlijke beslissing. Die beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, ook als er verzet of hoger beroep volgt. De vordering van de verhuurder tot vrijgave van de waarborg in zijn voordeel verjaart één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.

In beide geanalyseerde zaken vroeg de verhuurder de vrijgave in dezelfde procedure als de ontbinding. In 2025 werd de huurwaarborg van 2.340 euro, met intrest, vrijgegeven aan de verhuurder, die het ontvangen bedrag in mindering moet brengen van wat de huurster verschuldigd is; een eventueel saldo komt toe aan de huurster. In 2020 werd de waarborg van 900 euro vrijgegeven ter aanzuivering van de veroordelingen, met voorbehoud voor de afrekening van de nutsvoorzieningen en eventuele huurschade.

Soms zit de waarborg vast om een reden die met het huurgeschil zelf niets te maken heeft. In een zaak die we bespreken bij het erfrecht, overleed een medehuurder zonder afstammelingen of directe erfgenamen. De beheerder van de huurwaarborg weigerde die vrij te geven zonder attest van erfopvolging, dat niet te verkrijgen was. De familierechtbank stelde op verzoek van de overlevende medehuurder een curator over de onbeheerde nalatenschap aan: curator onbeheerde nalatenschap: uitweg bij geblokkeerde huurwaarborg (https://www.lawbase.be/rechtspraak/curator-onbeheerde-nalatenschap-huurwaarborg-medehuurder-zonder-erfgenamen). Loopt u zelf vast bij de teruggave, lees dan ook onze pagina's over een huurwaarborg die u niet terugkreeg (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurwaarborg-niet-teruggekregen) en over het blokkeren van de huurwaarborg via de rechtbank (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurwaarborg-blokkeren-rechtbank).

### Schade bij vertrek en de plaatsbeschrijving

De waarborg dient vaak om huurschade te dekken. Artikel 39 van het decreet maakt de huurder aansprakelijk voor beschadigingen en verliezen tijdens zijn huurtijd, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld zijn ontstaan. Werd bij de aanvang een omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan geeft hij het goed terug zoals hij het volgens die beschrijving ontving, behalve normale slijtage door ouderdom, overmacht en herstellingen ten laste van de verhuurder. Zonder plaatsbeschrijving bij de aanvang wordt vermoed dat de huurder het goed ontving in de staat waarin het zich op het einde bevindt, behoudens tegenbewijs. Raken partijen het op het einde niet eens over de plaatsbeschrijving, dan kan een verzoekschrift worden ingediend binnen een maand na de ontruiming, waarna de rechter een deskundige aanwijst. Wat als de verhuurder niet komt opdagen, leest u in verhuurder komt niet opdagen bij de plaatsbeschrijving (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/verhuurder-komt-niet-opdagen-plaatsbeschrijving).

## Bewijs: wat als er geen duidelijk huurcontract is?

Wie betaling van huur vordert, moet bewijzen dat er een huurovereenkomst is en wat er werd afgesproken. Een woninghuur kan in principe ook mondeling worden gesloten (artikel 1714 oud BW), maar dan wordt het bewijs lastiger. Bij twijfel kijkt de rechter naar alles wat partijen schreven en deden.

Hoe dat in de praktijk uitdraait, toont een zaak die we bespreken bij het burgerlijk recht. Het ging niet om een woning maar om wagens die een autoverkoper aan een particulier ter beschikking stelde: factuur aan particulier bewijst geen huur, e-mail wel (https://www.lawbase.be/rechtspraak/bewijslast-bij-huur-wanneer-een-factuur-niet-volstaat-en-een-e-mail-wel). De rechter oordeelde dat een factuur tegenover een particulier op zich geen bewijs van huur is. Een e-mail van de particulier zelf, waarin hij vroeg een factuur op te stellen voor "de huur van de wagen zoals contractueel vastgelegd", gold wel als erkenning, maar enkel voor die ene wagen. Van de gevorderde 7.355,25 euro bleef zo 342,70 euro over.

Die logica geldt ook voor woninghuur. Een vrederechter hecht meer waarde aan een ondertekend contract, betalingsbewijzen en berichten van de huurder zelf dan aan een eenzijdig opgestelde afrekening. Leg afspraken daarom schriftelijk vast; ook een wijziging van de huurprijs of een afbetalingsregeling. Meer over mondelinge afspraken leest u op huurovereenkomst en mondelinge afspraken (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurovereenkomst-mondelinge-afspraken), en over bedingen die niet door de beugel kunnen op onwettige clausules in een huurcontract (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurcontract-clausules-onwettig). Hebt u een contract dat u eerst wil laten nalezen, dan helpt de huurcontract-analyse (https://www.lawbase.be/tools/huurcontract-analyse) u op weg.

## Opzeg en opzegvergoeding: wat de vrederechter toetst

We publiceerden nog geen eigen analyse van een opzeggeschil, maar de regels die de vrederechter toepast, staan duidelijk in het Vlaams Woninghuurdecreet. Een woninghuur voor hoofdverblijfplaats wordt geacht te zijn aangegaan voor negen jaar (artikel 16). De verhuurder kan het contract op het einde van die negen jaar beëindigen met een opzegging van ten minste zes maanden vóór de vervaldag; doet hij dat niet, dan wordt het telkens met drie jaar verlengd.

Tijdens de negen jaar kan de verhuurder opzeggen in drie gevallen, telkens met een opzegtermijn van zes maanden:

- voor persoonlijk gebruik door hemzelf of door de naaste familieleden die de wet opsomt (artikel 17); het goed moet dan binnen een jaar worden betrokken en minstens twee jaar werkelijk en doorlopend bewoond blijven, anders heeft de huurder, behalve bij buitengewone omstandigheden, recht op achttien maanden huur;
- voor grondige renovatiewerken aan het deel dat de huurder bewoont, die meer dan drie jaar huur kosten (of, als de verhuurder in hetzelfde gebouw meerdere verhuurde woningen renoveert, meer dan twee jaar huur voor al die woningen samen), met de documenten die de wet oplegt (artikel 18); worden de werken niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden uitgevoerd, dan heeft de huurder, behalve bij buitengewone omstandigheden, eveneens recht op achttien maanden huur;
- zonder motief, bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode, mits een vergoeding van negen of zes maanden huur (artikel 19).

Zegt de verhuurder tijdens de eerste driejarige periode op om het goed door een familielid te laten betrekken, of wegens renovatiewerken, dan kan de opzegtermijn niet verstrijken vóór het einde van die eerste drie jaar. Voor persoonlijk gebruik door de verhuurder zelf geldt die beperking niet. Partijen kunnen deze mogelijkheden van vroegtijdige beëindiging in het contract uitsluiten of beperken.

De huurder kan op elk moment opzeggen met een termijn van drie maanden (artikel 20, § 1). Eindigt het contract daardoor in de eerste drie jaar, dan betaalt hij een vergoeding van drie, twee of één maand huur, naargelang het eindigt in het eerste, tweede of derde jaar. Zolang het contract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden, gelden die opzegtermijn en vergoeding niet; de opzegging gaat dan in op de eerste dag van de maand na die waarin ze werd gedaan. Zegt de verhuurder op met toepassing van de artikelen 17 tot 19, dan kan de huurder zelf opzeggen met een maand, zonder vergoeding (artikel 20, § 2).

Voor een contract van korte duur, drie jaar of minder (artikel 21), gelden andere regels: het eindigt als een partij ten minste drie maanden vóór het verstrijken opzegt. Gebeurt dat niet, of blijft de huurder zonder verzet wonen, dan wordt het contract geacht voor negen jaar te zijn gesloten vanaf de aanvang. De huurder kan vervroegd opzeggen met drie maanden, tegen een vergoeding van anderhalve, één of een halve maand huur, naargelang het contract eindigt in het eerste, tweede of derde jaar. Ook hier gelden die opzegtermijn en vergoeding niet zolang het contract na de termijn van twee maanden niet geregistreerd is.

Hoeveel u verschuldigd bent of kunt vorderen, rekent u snel uit met de opzegvergoeding-calculator voor huur (https://www.lawbase.be/tools/opzegvergoeding-huur-calculator). Meer uitleg vindt u op huurcontract opzeggen als huurder (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurcontract-opzeggen-huurder) en opzegvergoeding berekenen (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/opzegvergoeding-berekenen-huur). Wil u in onderling overleg stoppen, lees dan beëindiging in wederzijds akkoord (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurcontract-beeindiging-wederzijds-akkoord).

## Indexatie: wat mag de verhuurder vragen, en tot hoever terug?

Indexatie is een klassieke bron van discussie, zeker na de energiecrisis. Artikel 34, § 1 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurprijs van een schriftelijk contract eenmaal per huurjaar wordt aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding, tenzij die aanpassing uitdrukkelijk is uitgesloten. De aanpassing gebeurt enkel als de belanghebbende partij er schriftelijk om vraagt, en ze werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan de maand van het verzoek. Een verhuurder die jaren niet indexeerde, kan dus niet alle gemiste indexaties met terugwerkende kracht innen.

De formule staat in artikel 34, § 2: basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer, op basis van het gezondheidsindexcijfer. De basishuurprijs is de huurprijs uit het contract of uit een vonnis, zonder kosten en lasten. Contractuele bepalingen die verder gaan, kunnen tot die aanpassing worden ingekort (artikel 34, § 3). Voor woninghuurcontracten van vóór 2019 gelden de vroegere federale regels, met een vergelijkbare formule in artikel 1728bis oud BW.

Daarbovenop speelt het Vlaamse decreet van 3 oktober 2022 tot beperking van de indexatie van de huurprijzen. Voor contracten die vóór 1 oktober 2022 ingingen, mocht de huurprijs tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 slechts beperkt worden geïndexeerd bij een EPC-label D, en helemaal niet bij een label E of F of zonder EPC. Vanaf 1 oktober 2023 werkt die beperking door via een correctiefactor. Een correcte berekening maakt u met de huurindexatie-calculator (https://www.lawbase.be/tools/huurindexatie-calculator); meer uitleg staat op huurindexatie berekenen (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurindexatie-berekenen) en huurindexatie foutief berekend (https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurindexatie-foutief-berekend).

## Het wettelijk kader: welk huurrecht geldt voor uw contract?

Sinds de zesde staatshervorming zijn de gewesten bevoegd voor de specifieke regels over de huur van woningen; Vlaanderen gebruikte die bevoegdheid voor het Vlaams Woninghuurdecreet. Voor een woning in Vlaanderen hangt het toepasselijke recht vooral af van de datum en de vorm van het contract.

- **Schriftelijk contract vanaf 1 januari 2019:** het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018. Titel II geldt voor huurovereenkomsten voor een woning die de huurder met toestemming van de verhuurder vanaf de ingenottreding tot hoofdverblijfplaats bestemt (artikel 5, § 1). Voor wat het decreet niet regelt, geldt aanvullend het gemeen huurrecht uit het Burgerlijk Wetboek (artikel 3).
- **Schriftelijk contract vóór 1 januari 2019:** het decreet is niet van toepassing (artikel 83). De vroegere federale woninghuurregels uit het Burgerlijk Wetboek blijven gelden (artikel 80), met op sommige punten andere regels dan het decreet.
- **Algemene contractregels:** voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2023 gelden in beginsel de bepalingen van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zoals de artikelen 5.73 (goede trouw), 5.88 (schadebeding), 5.90 en 5.91 (ontbinding) en 5.160 en 5.161 (hoofdelijkheid). Voor oudere contracten blijven in beginsel de regels van het oud BW gelden.
- **Procedure en uitvoering:** het Gerechtelijk Wetboek, met onder meer de artikelen 591, 1° (bevoegdheid), 1344bis (verzoekschrift), 1344quater (uithuiszetting) en 1344septies (verzoening).

Over de hoofdelijkheid tussen medehuurders is het nieuwe Burgerlijk Wetboek duidelijk. Passieve hoofdelijkheid "ontstaat uit de wet of uit een contract" en "wordt niet vermoed" (artikel 5.160, § 2 BW). Is er hoofdelijkheid, dan kan de schuldeiser naar eigen keuze iedere hoofdelijke schuldenaar aanspreken voor het geheel (artikel 5.161, § 1 BW). In de zaak van 2020 volgde die hoofdelijkheid uit een uitdrukkelijk beding; onder het Vlaams Woninghuurdecreet volgt ze voor echtgenoten, wettelijke samenwoners en medehuurders in de zin van artikel 52 rechtstreeks uit de wet.

Voor de kosten van de procedure geldt dat de verliezende partij in de kosten wordt verwezen (artikel 1017 Ger.W.). Die kosten omvatten onder meer de rechtsplegingsvergoeding, een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten van de winnende partij. Wordt het vonnis bij verstek gewezen en is de verliezende partij nooit verschenen, of betwist ze de vordering niet of vraagt ze enkel uitstel van betaling, dan geldt het minimumbedrag (artikel 1022 Ger.W.). In de Brugse zaak van 2025 werd de gevraagde rechtsplegingsvergoeding van 1.883,72 euro "gelet op verstek" herleid tot het minimum van 784,88 euro. De actuele bedragen berekent u met de rechtsplegingsvergoeding-calculator (https://www.lawbase.be/tools/rechtsplegingsvergoeding-calculator).

Ten slotte de verjaring: achterstallige huur verjaart na vijf jaar (artikel 2277 oud BW). Wie jaren wacht, riskeert dus een deel van zijn vordering te verliezen.

## De termijnen in een huurgeschil op een rij

| Wat | Termijn | Wettelijke basis |
| --- | --- | --- |
| Oproeping na een verzoekschrift | Verschijning binnen vijftien dagen na de inschrijving op de algemene rol | Artikel 1344bis Ger.W. |
| Opzeg door de huurder | Drie maanden; vergoeding van 3, 2 of 1 maand huur bij einde in het eerste, tweede of derde jaar (niet zolang het contract na twee maanden niet geregistreerd is; een maand zonder vergoeding na een opzeg door de verhuurder) | Artikel 20 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Opzeg door de verhuurder (persoonlijk gebruik, renovatie, zonder motief) | Zes maanden (bij opzeg voor een familielid of wegens renovatie tijdens de eerste driejarige periode: niet vóór het einde van die periode) | Artikelen 17, 18 en 19 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Opzeg bij het einde van de negen jaar | Ten minste zes maanden vóór de vervaldag, door de verhuurder | Artikel 16 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Einde contract van korte duur | Opzeg ten minste drie maanden vóór het verstrijken | Artikel 21 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Terugwerking van een indexatie | Maximaal drie maanden vóór de maand van het schriftelijke verzoek | Artikel 34, § 1 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Verzoekschrift voor een deskundige plaatsbeschrijving bij het einde | Binnen een maand na de ontruiming | Artikel 39, § 2 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Uitvoering van de uithuiszetting | Niet vóór een maand na de betekening van het vonnis (behoudens uitzonderingen); de deurwaarder verwittigt minstens vijf werkdagen vooraf | Artikel 1344quater Ger.W. |
| Verzet tegen een verstekvonnis gewezen in laatste aanleg | Een maand na de betekening | Artikelen 1047 en 1048 Ger.W. |
| Hoger beroep tegen een vonnis in eerste aanleg | Een maand na de betekening | Artikel 1051 Ger.W. |
| Cassatieberoep | Drie maanden na de betekening | Artikel 1073 Ger.W. |
| Aansprakelijkheid van de vertrokken huurder (echtgenoten, wettelijk samenwonenden, beide ondertekend) | Zes maanden nadat hij geen huurder meer is | Artikel 51, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Vordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg | Verjaart een jaar na het einde van de huurovereenkomst | Artikel 37, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet |
| Achterstallige huur | Verjaart na vijf jaar | Artikel 2277 oud BW |

De termijnen voor verzet, hoger beroep en cassatie worden verlengd als een partij geen woon- of verblijfplaats of gekozen woonplaats in België heeft (artikel 55 Ger.W.). Begint de termijn voor verzet of hoger beroep te lopen én verstrijkt hij tijdens de gerechtelijke vakantie, dan wordt hij verlengd tot de vijftiende dag van het nieuwe gerechtelijk jaar (artikel 50 Ger.W.). Twijfelt u over de laatste dag, gebruik dan de beroepstermijn-calculator (https://www.lawbase.be/tools/beroepstermijn-calculator) en laat u tijdig adviseren.

## Wat kunt u doen na een vonnis?

### Verzet: enkel tegen een verstekvonnis in laatste aanleg

Verscheen u niet, dan kunt u niet altijd verzet aantekenen. Sinds 2017 staat verzet enkel open tegen een verstekvonnis "dat in laatste aanleg is gewezen" (artikel 1047 Ger.W.). De vrederechter oordeelt in laatste aanleg over een vordering van ten hoogste 2.000 euro (artikel 617 Ger.W.); de verschillende punten van een vordering worden daarvoor samengeteld (artikel 558 juncto artikel 618 Ger.W.). Kan de waarde van het geschil niet worden bepaald, zoals in de regel bij een vordering tot ontbinding van de huur en uithuiszetting, dan wordt het in eerste aanleg berecht (artikel 619 Ger.W.). In de meeste huurzaken over ontbinding en uithuiszetting staat dus niet verzet maar hoger beroep open. Is verzet wel mogelijk, dan bedraagt de termijn een maand vanaf de betekening (artikel 1048 Ger.W.) en moet de akte van verzet de middelen bevatten. Meer uitleg vindt u op verstekvonnis en verzet (https://www.lawbase.be/expertise/burgerlijk-recht/verstek-vonnis-verzet).

### Hoger beroep bij de rechtbank van eerste aanleg

Tegen een vonnis van de vrederechter in eerste aanleg kunt u hoger beroep instellen bij de rechtbank van eerste aanleg (artikel 577 Ger.W.), binnen een maand na de betekening (artikel 1051 Ger.W.). Hoger beroep schorst de uitvoering niet altijd. Behoudens wettelijke uitzonderingen, of tenzij de rechter anders beslist, zijn eindvonnissen uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande hoger beroep. Tegen een verstekvonnis schorst het verzet of hoger beroep van de versteklatende partij de tenuitvoerlegging wel, tenzij de rechter met bijzondere redenen anders beveelt (artikel 1397 Ger.W.). Kijk dus goed wat er in het vonnis staat. Meer op onze pagina over hoger beroep in burgerlijke zaken (https://www.lawbase.be/expertise/burgerlijk-recht/hoger-beroep-civiel).

### Uitvoering: betekening, deurwaarder en afbetaling

Een vonnis wordt pas uitgevoerd nadat het aan de veroordeelde partij is betekend (artikel 1495 Ger.W.). Staat tegen een geldveroordeling nog verzet of hoger beroep open van de partij die verstek liet, dan kan ze niet worden uitgevoerd vóór het verstrijken van een maand na de betekening, tenzij de voorlopige tenuitvoerlegging is bevolen. Daarna kan de deurwaarder beslag leggen. Komen schuldeiser en schuldenaar via de deurwaarder een afbetalingsplan overeen en wordt het nageleefd, dan zijn de middelen van tenuitvoerlegging voor die geldsom geschorst (artikel 1496 Ger.W.). Welk deel van uw inkomen beschermd is, leest u op beslagvrij inkomen (https://www.lawbase.be/expertise/consumentenrecht/beslagvrij-inkomen); wat een deurwaarder wel en niet mag, op rechten tegenover de deurwaarder (https://www.lawbase.be/expertise/consumentenrecht/deurwaarder-rechten). Stapelen de schulden zich op, overweeg dan schuldbemiddeling (https://www.lawbase.be/expertise/consumentenrecht/schuldbemiddeling-aanvragen).

### Als vertrokken medehuurder: vrijwaring inroepen

Werd u als vertrokken partner mee veroordeeld, dan is de vrijwaring door uw ex-partner uw belangrijkste troef, zoals in de zaak van 2020. Vraag die vrijwaring bij voorkeur in dezelfde procedure, zodat de rechter meteen beslist wie de last in de onderlinge verhouding draagt. Betaalt u de verhuurder, dan kunt u het betaalde op basis van dat vonnis terugvorderen van uw ex.

### Als verhuurder: het vonnis laten uitvoeren

Als verhuurder laat u het vonnis betekenen door een gerechtsdeurwaarder. Pas daarna begint de maand van artikel 1344quater Ger.W. te lopen. Bezorg de deurwaarder een actueel overzicht van wat er intussen betaald werd, en vergeet de bezettingsvergoeding niet, die per dag doorloopt tot de sleutels zijn afgegeven. Houd bij de afrekening rekening met de vrijgegeven huurwaarborg, die in mindering komt van de schuld.

## Voorbeeld: Lotte uit Gent, drie maanden achterstal en een oproeping in de bus

_Dit voorbeeld is verzonnen en dient enkel ter illustratie._

Lotte huurt sinds 1 maart 2024 een appartement in Gent voor 950 euro per maand. Het schriftelijke contract valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet en boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Na het verlies van haar job in het voorjaar van 2025 betaalt ze drie maanden geen huur: 2.850 euro achterstal. Haar verhuurder stuurt een ingebrekestelling en legt daarna een verzoekschrift neer bij het vredegerecht. Hij vraagt de ontbinding, de uithuiszetting binnen 48 uur, de achterstal, een wederverhuringsvergoeding van drie maanden huur (2.850 euro), een schadebeding van 15 procent uit het contract en verwijlinterest vanaf elke vervaldag.

Lotte gaat, anders dan veel huurders, wel naar de zitting. Ze heeft intussen een nieuwe job, toont haar loonfiche en stelt voor om bovenop de lopende huur 300 euro per maand af te lossen. Bij de verzoeningspoging (artikel 1344septies Ger.W.) weigert de verhuurder dat voorstel. De vrederechter behandelt de zaak dus ten gronde.

In dit voorbeeld oordeelt de vrederechter dat een achterstal van drie maanden ernstig is, maar dat Lotte een geloofwaardig herstel toont. Hij geeft Lotte een termijn in plaats van meteen te ontbinden (artikel 5.91 BW) en verleent haar uitstel van betaling (artikel 5.201 BW). Hij veroordeelt haar tot betaling van 2.850 euro met gerechtelijke interest, staat haar toe dat bedrag af te lossen met 300 euro per maand bovenop de lopende huur, en houdt de vordering tot ontbinding aan: betaalt Lotte niet stipt, dan kan de verhuurder de zaak opnieuw laten vaststellen. De wederverhuringsvergoeding valt weg, omdat er geen ontbinding is. Het schadebeding van 15 procent acht de rechter kennelijk onredelijk bovenop de gerechtelijke interest; hij matigt het ambtshalve (artikel 5.88, § 2 BW).

Lotte betaalt de afgesproken bedragen op tijd. Tien maanden later is de achterstal aangezuiverd en blijft ze gewoon huurder. Had ze verstek laten gaan, dan was de kans groot geweest dat de huur werd ontbonden, met een wederverhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding per dag tot haar vertrek. Een andere vrederechter kan dezelfde feiten anders beoordelen: of een termijn wordt toegestaan, hangt af van de ernst van de achterstal, het verleden en de geloofwaardigheid van het voorstel.

## Voorbeeld: Bram uit Leuven, vertrokken na de breuk maar nog altijd huurder

Bram en Sara zijn wettelijk samenwonend en huren sinds 2022 samen een rijwoning in Leuven voor 1.100 euro per maand. Beiden ondertekenden het contract. Begin 2025 loopt de relatie stuk. Bram verhuist in maart 2025 naar een studio; Sara blijft met de kinderen in de woning. Ze beëindigen de wettelijke samenwoning, maar laten de verhuurder niet weten wie het huurcontract voortzet. Bram gaat ervan uit dat het contract voortaan Sara's zaak is.

Vanaf september 2025 betaalt Sara geen huur meer. In februari 2026 bedraagt de achterstal vijf maanden: 5.500 euro. De verhuurder dient een verzoekschrift in tegen Bram en Sara samen en vraagt de ontbinding, de uithuiszetting, de achterstal, een wederverhuringsvergoeding en een bezettingsvergoeding.

Voor de vrederechter voert Bram aan dat hij er al lang niet meer woont. In dit voorbeeld volgt de rechter hem niet. Onder artikel 51 van het Vlaams Woninghuurdecreet waren beiden van rechtswege huurder en hoofdelijk gehouden. Bij het einde van de wettelijke samenwoning moesten ze onderling bepalen wie het contract voortzet en dat onverwijld aan de verhuurder melden. Dat gebeurde niet, en ook een rechter werd niet gevraagd het te beslissen. Tegenover de verhuurder bleef Bram dus huurder. De rechter veroordeelt Bram en Sara hoofdelijk tot de achterstal van 5.500 euro en tot een wederverhuringsvergoeding van twee maanden huur (2.200 euro). Sara, die in de woning is gebleven, moet daarnaast een bezettingsvergoeding betalen van een dertigste van de maandhuur per dag, afgerond 36,67 euro, tot de sleutels zijn afgegeven. Omdat vaststaat dat Sara de woning alleen bewoonde, veroordeelt hij haar op verzoek van Bram wel om hem te vrijwaren.

Had Bram samen met Sara in maart 2025 schriftelijk aan de verhuurder gemeld dat Sara het contract voortzette, dan had de verhuurder hem nog maar gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer was, kunnen aanspreken voor de huurprijs (artikel 51, § 3). Een brief van één bladzijde had hem dus veel kunnen besparen. Voor een contract van vóór 2019 zou de uitkomst afhangen van het contract zelf en van artikel 215, § 2 oud BW, dat voor gehuwden geldt, zoals in de zaak van 2020, en dat via artikel 1477, § 2 oud BW ook voor wettelijk samenwonenden geldt.

## Wat als u de kosten van een procedure niet kunt dragen?

Een huurgeschil raakt vaak mensen die financieel al onder druk staan. Een huurder met achterstal heeft zelden geld voor een advocaat, en ook een kleine verhuurder die maanden geen huur ontvangt, kijkt op elke euro. Toch is juridische bijstand bereikbaar.

Wie een beperkt inkomen heeft, kan in aanmerking komen voor juridische tweedelijnsbijstand, de zogenaamde pro-deoadvocaat. Die is gedeeltelijk of volledig kosteloos, afhankelijk van uw inkomen en gezinssituatie. Daarnaast bestaat de gerechtelijke bijstand, die gerechtskosten zoals deurwaarderskosten kan dekken. Of u in aanmerking komt, controleert u in enkele minuten met de pro-deo-checker (https://www.lawbase.be/tools/pro-deo-checker). Hoe u de aanvraag concreet doet, leest u op pro-deoadvocaat aanvragen (https://www.lawbase.be/expertise/burgerlijk-recht/pro-deo-advocaat-aanvragen).

Ook de uitkomst van de procedure houdt er rekening mee: geniet de verliezende partij tweedelijnsbijstand, dan wordt de rechtsplegingsvergoeding in beginsel op het minimum vastgelegd, tenzij de situatie kennelijk onredelijk is (artikel 1022 Ger.W.). Kijk daarnaast na of u een rechtsbijstandsverzekering hebt, bijvoorbeeld via uw woningverzekering; dat doet u met de rechtsbijstandsverzekering-checker (https://www.lawbase.be/tools/rechtsbijstandsverzekering-checker). En als huurder in moeilijkheden: aarzel niet om het OCMW te contacteren. Bij Vlaamse woninghuur krijgt het bij de betekening van een vonnis tot uithuiszetting een afschrift en biedt het binnen zijn opdracht hulp aan.

## Verwante onderwerpen

- Huurrecht bij LawBase: https://www.lawbase.be/huurrecht
- Huurgeschil voor de vrederechter: https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurgeschil-vrederechter
- Procedure van uithuiszetting: https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/uithuiszetting-procedure
- Betalingsplan bij huurachterstand: https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurachterstand-betalingsplan
- Medehuurder wil vertrekken: https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/medehuurder-wil-vertrekken
- Huurwaarborg niet teruggekregen: https://www.lawbase.be/expertise/huurrecht/huurwaarborg-niet-teruggekregen
- Huurgeschil-checker: https://www.lawbase.be/tools/huurgeschil-checker
- Huurindexatie-calculator: https://www.lawbase.be/tools/huurindexatie-calculator
- Opzegvergoeding-calculator voor huur: https://www.lawbase.be/tools/opzegvergoeding-huur-calculator
- HuurClaim: onbetaalde huur opvolgen: https://www.lawbase.be/tools/pro/huurclaim
- Rechtspraak burgerlijk recht: https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/burgerlijk-recht
- Rechtspraak verbintenissenrecht: https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/verbintenissenrecht
- Rechtspraak erfrecht: https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/erfrecht
- Alle rechtspraakanalyses: https://www.lawbase.be/rechtspraak

## Tot slot

In een huurgeschil beslist de vrederechter niet enkel op basis van wat in het contract of het verzoekschrift staat, maar ook op basis van wat de wet toelaat en wat u kunt bewijzen. Zoek vandaag uw huurcontract op, kijk naar de datum en de clausules over hoofdelijkheid en vergoedingen, en zet uw betalingen of achterstal op een rij. Ligt er al een verzoekschrift of vonnis, noteer dan de datum van betekening: vanaf dan lopen de termijnen.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Leuven, Sint-Niklaas en Tongeren. Een videocall van 30 minuten met een advocaat kost €60,50 incl. btw; een consultatie op kantoor van 60 minuten kost €90,75 incl. btw.

## Veelgestelde vragen over rechtspraak huurrecht

### Hoeveel maanden huurachterstal voor een uithuiszetting?

### Hoe snel moet ik vertrekken na een vonnis van uithuiszetting?

### Mag de verhuurder drie maanden huur vragen als wederverhuringsvergoeding?

### Moet ik de huur blijven betalen als mijn ex in de huurwoning blijft wonen?

### Kan de verhuurder mij na mijn vertrek nog aanspreken voor de huur?

### Hoe krijg ik mijn huurwaarborg terug als de verhuurder weigert?

### Kan ik verzet aantekenen tegen een verstekvonnis over mijn huur?

### Mag de verhuurder een schadebeding en verwijlinterest bovenop de achterstal vragen?

### Hoeveel bedraagt een bezettingsvergoeding na de ontbinding van de huur?

### Hoe lang heeft een verhuurder om achterstallige huur op te eisen?

Meer over onze expertise in huurgeschillen →: https://www.lawbase.be/wonen-vastgoed/huurgeschillen

## Vergelijkbare situatie? Spreek een advocaat

Kies een eerste consultatie op kantoor (€90,75 incl. 21 % btw) of via videocall (€60,50 incl. btw).

Eerste consultatie op kantoor – €75 excl. btw: https://www.lawbase.be/contact#afspraak
Videoconsultatie – €50 excl. btw: https://www.lawbase.be/video-afspraak

Liever eerst bellen? 050 67 32 06 (050673206)

Start dossier: https://www.lawbase.be/nieuw-dossier?rechtsgebied=Huurrecht
Video: https://www.lawbase.be/video-afspraak
Bel 050 67 32 06: 050673206

## Structured data

```json
[
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "BreadcrumbList",
    "itemListElement": [
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 1,
        "name": "Home",
        "item": "https://www.lawbase.be"
      },
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 2,
        "name": "Rechtspraak",
        "item": "https://www.lawbase.be/rechtspraak"
      },
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 3,
        "name": "Huurrecht",
        "item": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/huurrecht"
      }
    ]
  },
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "CollectionPage",
    "@id": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/huurrecht#webpage",
    "name": "Rechtspraak Huurrecht",
    "description": "Huurachterstal, uithuiszetting of een ex die vertrok? Lees wat vrederechters beslissen over ontbinding, wederverhuringsvergoeding, huurwaarborg en termijnen.",
    "url": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/huurrecht",
    "inLanguage": "nl-BE",
    "isPartOf": {
      "@type": "WebSite",
      "@id": "https://www.lawbase.be/#website",
      "name": "LawBase",
      "url": "https://www.lawbase.be"
    },
    "publisher": {
      "@type": "Organization",
      "@id": "https://www.lawbase.be/#organization",
      "name": "LawBase - De Meulenaere & Ribas Colomar",
      "url": "https://www.lawbase.be",
      "logo": {
        "@type": "ImageObject",
        "url": "https://www.lawbase.be/logo.png",
        "width": 512,
        "height": 512
      },
      "image": {
        "@type": "ImageObject",
        "url": "https://www.lawbase.be/logo.png",
        "width": 512,
        "height": 512
      },
      "telephone": "+32 50 67 32 06",
      "email": "hello@lawbase.be",
      "priceRange": "€€",
      "address": {
        "@type": "PostalAddress",
        "streetAddress": "Oosterlingenplein 4A",
        "postalCode": "8000",
        "addressLocality": "Brugge",
        "addressCountry": "BE"
      }
    },
    "mainEntity": {
      "@type": "ItemList",
      "name": "Rechtspraak Huurrecht",
      "numberOfItems": 5,
      "itemListElement": [
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 1,
          "name": "Afwijzing van vorderingen in kort geding wegens gebrek aan spoedeisendheid bij een huurgeschil",
          "url": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/afwijzing-van-vorderingen-in-kort-geding-wegens-gebrek-aan-spoedeisendheid-bij-een-huurgeschil",
          "description": "In deze zaak buigt de vrederechter zich over een huurgeschil dat via een procedure in kort geding aanhangig werd gemaakt. De beweerde toegangsontzegging"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 2,
          "name": "Gerechtelijke ontbinding en uithuiszetting bij handelshuur wegens ernstige huurachterstal",
          "url": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/gerechtelijke-ontbinding-en-uithuiszetting-bij-handelshuur-wegens-ernstige-huurachterstal",
          "description": "Deze zaak betreft een geschil inzake een handelshuurovereenkomst voor handelspanden waarvan de ligging is geanonimiseerd, waarbij de verhuurder de"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 3,
          "name": "Handelshuur ontbinden wegens achterstallige huur: bedrog afgewezen",
          "url": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/handelshuur-ontbinden-achterstallige-huur-vergunning-geweigerd-bedrog-afgewezen",
          "description": "Huurders van een waardevol pand dat als feestzaal zou worden uitgebaat, betaalden nauwelijks huur en riepen bedrog in; de omgevingsvergunning werd"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 4,
          "name": "Huurachterstal: ontbinding en wederverhuringsvergoeding, geen schadebeding",
          "url": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurachterstal-ontbinding-huurcontract-wederverhuringsvergoeding-geen-schadebeding-erbovenop",
          "description": "Een huurster betaalde de huur van haar appartement chronisch te laat en liep een onbetwiste achterstal op van 5.288,31 euro. De vrederechter ontbond de"
        },
        {
          "@type": "ListItem",
          "position": 5,
          "name": "Huurcontract bij scheiding: wie betaalt huur? Ook de vertrokken ex",
          "url": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/huurcontract-bij-scheiding-wie-betaalt-huur-vertrokken-ex-blijft-solidair",
          "description": "Twee echtgenoten huurden sinds 2015 samen een appartement. Na hun scheiding in januari 2019 verliet de man de woning en bleef de huur vanaf februari 2019"
        }
      ]
    }
  },
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "FAQPage",
    "mainEntity": [
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Hoeveel maanden huurachterstal voor een uithuiszetting?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "De wet noemt geen vast aantal maanden. De vrederechter ontbindt het huurcontract als de wanprestatie voldoende ernstig is (artikel 40 Vlaams Woninghuurdecreet en artikel 5.90 BW). Een patroon van laattijdige betalingen en een oplopende achterstal wegen zwaar: in een Brugse zaak van 2025 volstond een onbetwiste achterstal van 5.288,31 euro bij een maandelijkse huurlast van 879,50 euro. Een beperkte, eenmalige achterstal met een ernstig afbetalingsvoorstel leidt minder snel tot ontbinding; de rechter kan dan ook een termijn toestaan (artikel 5.91 BW)."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Hoe snel moet ik vertrekken na een vonnis van uithuiszetting?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "In beginsel kan de uithuiszetting pas worden uitgevoerd een maand na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder (artikel 1344quater Ger.W.). Daarop bestaan uitzonderingen: als het goed verlaten is, als partijen een andere termijn afspraken die in het vonnis is opgenomen, of als de rechter de termijn verlengt of inkort wegens uitzonderlijk ernstige omstandigheden, waarbij de wet in het bijzonder de winterperiode noemt. De deurwaarder moet u minstens vijf werkdagen vooraf de werkelijke datum meedelen."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Mag de verhuurder drie maanden huur vragen als wederverhuringsvergoeding?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Hij mag het vragen, maar de rechter kent het niet automatisch toe. Artikel 40 Vlaams Woninghuurdecreet spreekt over de huurprijs gedurende de tijd die nodig is om opnieuw te verhuren, niet over een vast aantal maanden. In een Brugse zaak van 2025 herleidde de vrederechter de gevraagde drie maanden (2.340 euro) tot twee maanden (1.560 euro), omdat de verhuurder de bewijslast draagt. De vergoeding is enkel verschuldigd als de huur door de schuld van de huurder wordt ontbonden."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Moet ik de huur blijven betalen als mijn ex in de huurwoning blijft wonen?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Tegenover de verhuurder blijft u gebonden zolang u huurder bent. Een verhuis beëindigt het contract niet. In een zaak van 2020 moest een vertrokken echtgenoot die geen opzeg kon bewijzen, samen met zijn ex solidair 8.550 euro achterstal betalen, al kreeg hij vrijwaring van zijn ex. Voor contracten vanaf 2019 regelt artikel 51 Vlaams Woninghuurdecreet dat echtgenoten en wettelijk samenwonenden bij een breuk samen bepalen wie het contract voortzet en dat melden aan de verhuurder."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Kan de verhuurder mij na mijn vertrek nog aanspreken voor de huur?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden met een contract vanaf 1 januari 2019 dat beiden bij aanvang ondertekenden, kan de verhuurder de vertrokken huurder nog gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de huurprijs (artikel 51, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet). Voor een medehuurder in de zin van artikel 52 geldt een vergelijkbare regel van zes maanden als geen nieuwe huurder wordt aanvaard. Zolang u formeel huurder blijft, loopt uw aansprakelijkheid gewoon door. Voor oudere contracten hangt het af van het contract en de toen geldende regels."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Hoe krijg ik mijn huurwaarborg terug als de verhuurder weigert?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Over de huurwaarborg kan maar worden beschikt met een schriftelijk akkoord van beide partijen, opgesteld ten vroegste bij het einde van de huur, of met een rechterlijke beslissing (artikel 37, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet). Weigert de verhuurder te tekenen, dan kunt u de vrederechter vragen de waarborg aan u vrij te geven. Die beslissing is uitvoerbaar bij voorraad. De waarborg mag bovendien niet meer bedragen dan drie maanden huur."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Kan ik verzet aantekenen tegen een verstekvonnis over mijn huur?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Enkel als het verstekvonnis in laatste aanleg werd gewezen (artikel 1047 Ger.W.). Bij de vrederechter is dat het geval voor vorderingen tot 2.000 euro (artikel 617 Ger.W.). Een vordering tot ontbinding en uithuiszetting heeft in de regel geen bepaalbare geldwaarde en wordt dan in eerste aanleg berecht (artikel 619 Ger.W.), zodat u in dat geval hoger beroep instelt bij de rechtbank van eerste aanleg. Zowel verzet als hoger beroep moet u instellen binnen een maand na de betekening (artikelen 1048 en 1051 Ger.W.). Die termijn wordt verlengd als hij volledig in de gerechtelijke vakantie valt (artikel 50 Ger.W.) of als u geen woon- of verblijfplaats of gekozen woonplaats in België hebt (artikel 55 Ger.W.)."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Mag de verhuurder een schadebeding en verwijlinterest bovenop de achterstal vragen?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Hij mag het vragen, maar de rechter kan een kennelijk onredelijk schadebeding matigen, zelfs ambtshalve, en hetzelfde geldt voor bedongen verwijlinterest, zonder onder de wettelijke interest te gaan (artikel 5.88 BW). In een Brugse zaak van 2025 weigerde de vrederechter zowel het schadebeding als de nalatigheidsinteresten vanaf de vervaldagen, omdat ze bovenop de wederverhuringsvergoeding een strafbeding en rechtsmisbruik zouden uitmaken. De gerechtelijke interest bleef wel verschuldigd."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Hoeveel bedraagt een bezettingsvergoeding na de ontbinding van de huur?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "De wet legt geen vast bedrag vast. In de vonnissen die we analyseerden, rekende de vrederechter telkens een dertigste van de maandelijkse huur per dag: 29,32 euro per dag bij een huurlast van 879,50 euro in 2025, en 15 euro per dag bij een huur van 450 euro in 2020. Een hogere forfaitaire dagvergoeding van 50 euro werd in 2025 niet gevolgd. De vergoeding loopt tot de sleutels zijn afgegeven."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Hoe lang heeft een verhuurder om achterstallige huur op te eisen?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Achterstallige huur verjaart na vijf jaar (artikel 2277 oud BW). De vordering van de verhuurder om de huurwaarborg in zijn voordeel te laten vrijgeven, verjaart al een jaar na het einde van de huurovereenkomst (artikel 37, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet). Wacht dus niet te lang met een ingebrekestelling of een verzoekschrift bij de vrederechter. Een verzoek aan de rechter om de partijen op te roepen tot minnelijke schikking dat een aanspraak op een recht bevat, schorst de verjaring gedurende een maand (artikel 732 Ger.W.)."
        }
      }
    ]
  },
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "Article",
    "headline": "Rechtspraak huurrecht: wat beslist de vrederechter bij huurgeschillen?",
    "description": "Huurachterstal, uithuiszetting of een ex die vertrok? Lees wat vrederechters beslissen over ontbinding, wederverhuringsvergoeding, huurwaarborg en termijnen.",
    "author": {
      "@type": "Person",
      "name": "Chanel Ribas Colomar",
      "jobTitle": "Advocaat"
    },
    "publisher": {
      "@type": "Organization",
      "@id": "https://www.lawbase.be/#organization",
      "name": "LawBase - De Meulenaere & Ribas Colomar",
      "url": "https://www.lawbase.be",
      "logo": {
        "@type": "ImageObject",
        "url": "https://www.lawbase.be/logo.png",
        "width": 512,
        "height": 512
      },
      "image": {
        "@type": "ImageObject",
        "url": "https://www.lawbase.be/logo.png",
        "width": 512,
        "height": 512
      },
      "telephone": "+32 50 67 32 06",
      "email": "hello@lawbase.be",
      "priceRange": "€€",
      "address": {
        "@type": "PostalAddress",
        "streetAddress": "Oosterlingenplein 4A",
        "postalCode": "8000",
        "addressLocality": "Brugge",
        "addressCountry": "BE"
      }
    },
    "dateModified": "2026-09-27T08:55:47.685654+00:00",
    "inLanguage": "nl-BE",
    "mainEntityOfPage": "https://www.lawbase.be/rechtspraak/thema/huurrecht"
  }
]
```