Herstellingen in huurwoningen: wie betaalt wat?
1. Inleiding
Een lekkende kraan, een kapotte boiler of afbladderende verf — het zijn situaties die bijna elke huurder of verhuurder ooit meemaakt. Toch leidt dit vaak tot discussie: wie moet de herstelling betalen? Het Burgerlijk Wetboek (Boek 3, Titel VIII) en het Vlaams Woninghuurdecreet (voor woningen in Vlaanderen) regelen dit duidelijk, maar de praktijk vraagt vaak nuance.
2. Juridische basis
De basisregels staan in:
Artikel 3.159 – 3.178 van het Burgerlijk Wetboek: algemene regels inzake huur.
Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018: specifieke bepalingen voor woninghuur in Vlaanderen.
Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 (oude regeling) blijft relevant voor oudere contracten.
De hoofdregel:
De verhuurder zorgt voor grote herstellingen en structureel onderhoud.
De huurder staat in voor kleine herstellingen en dagelijks onderhoud.
3. Verantwoordelijkheden van de verhuurder
De verhuurder moet het goed ter beschikking stellen in een goede staat van onderhoud en het zo houden gedurende de volledige duur van de huur.
Concreet betekent dit:
Herstellingen aan de structuur: muren, dak, fundering, vloeren.
Herstellingen aan vaste installaties: verwarming, sanitair, elektriciteit.
Vervanging van versleten onderdelen die niet door verkeerd gebruik van de huurder zijn beschadigd.
Verhelpen van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen (zoals vochtproblemen of gebrekkige isolatie).
Voorbeeld:
Als de ketel het begeeft door ouderdom of slijtage, is het de verhuurder die moet betalen voor herstel of vervanging.
4. Verantwoordelijkheden van de huurder
De huurder is verplicht om het gehuurde goed te gebruiken als een goede huisvader (art. 3.167 BW). Dat houdt in:
Kleine onderhoudswerken uitvoeren, zoals het smeren van scharnieren of het vervangen van zekeringen.
Dagelijks onderhoud van sanitair, verwarmingsinstallatie en tuin.
Kleine herstellingen die voortvloeien uit normaal gebruik.
De Vlaamse overheid heeft hiervoor een “lijst van kleine herstellingen” opgesteld. Enkele voorbeelden:
Ontkalken van kranen en douchekoppen.
Ontstoppen van sifons en afvoeren.
Vervangen van lampen, zekeringen en batterijen.
Onderhoud van rookmelders en verluchtingsroosters.
Voorbeeld:
Als de douche verstopt is door haren of zeepresten, is het aan de huurder om dit op te lossen.
5. Schade door overmacht of ouderdom
Wanneer een defect ontstaat door overmacht (bv. stormschade) of slijtage door ouderdom, is de huurder niet aansprakelijk. Die herstellingen vallen opnieuw ten laste van de verhuurder.
Bij twijfel wordt gekeken naar de staat van het goed bij intrede (plaatsbeschrijving). Daarom is een gedetailleerde plaatsbeschrijving essentieel.
6. De plaatsbeschrijving: uw bewijsstuk
Een correcte plaatsbeschrijving is verplicht (art. 3.169 BW) en moet worden opgesteld binnen de eerste maand na intrek.
Ze wordt ondertekend door beide partijen.
Ze beschrijft de toestand van muren, vloeren, ramen, installaties.
Ze vormt het referentiepunt bij het einde van de huur.
Bij gebrek aan plaatsbeschrijving wordt verondersteld dat de huurder het goed in perfecte staat heeft ontvangen.
7. Wat bij dringende herstellingen?
De wet voorziet dat dringende herstellingen altijd moeten worden toegelaten (art. 3.172 BW).
De huurder moet tijdelijk hinder aanvaarden.
De verhuurder kan geen huurvermindering eisen, maar de huurder kan wel een vergoeding vragen bij uitzonderlijk lange hinder.
8. Geschillen en bewijsvoering
Bij meningsverschillen over wie moet betalen, zijn dit de stappen:
Controleer het huurcontract: vaak is de verdeling van herstellingen erin opgenomen.
Documenteer de schade: maak foto’s, bewaar offertes en communicatie.
Communiceer schriftelijk met de andere partij.
Indien geen akkoord:
Bemiddeling via het Vlaams Huurdersplatform of huurdersbond.
Indien nodig: vordering bij de vrederechter (artikel 1344 BW).
De vrederechter beslist op basis van de wettelijke regels, het huurcontract en de concrete omstandigheden.
9. Herstellingen tijdens de huur: mag de huurder zelf werken laten uitvoeren?
Ja, maar met beperkingen.
Kleine onderhoudswerken mag de huurder zelf laten uitvoeren.
Voor grote werken moet eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder worden verkregen.
Zonder toestemming kan de verhuurder weigeren om de kosten te vergoeden.
Uitzondering: bij dringende herstellingen die niet kunnen wachten (zoals een lek dat schade veroorzaakt), mag de huurder onmiddellijk handelen, mits hij de verhuurder onmiddellijk verwittigt.
10. Praktische tips
Voor huurders:
Hou een onderhoudslogboek bij (bv. datum onderhoud ketel, vervangen lampen).
Verwittig de verhuurder onmiddellijk bij structurele gebreken.
Onderteken nooit een “alles op kosten van de huurder”-clausule — die is ongeldig.
Voor verhuurders:
Plan jaarlijks onderhoud voor ketel en dak.
Bewaar facturen en onderhoudsverslagen als bewijs van goed beheer.
Zorg dat het huurcontract duidelijk de verdeling van verantwoordelijkheden vermeldt.
11. Slotadvies
Veel conflicten over herstellingen ontstaan door misverstanden of gebrekkige communicatie. Een goed opgesteld huurcontract, regelmatige inspecties en correcte plaatsbeschrijving voorkomen discussies. Bij twijfel loont het altijd om juridisch advies in te winnen: een korte raadpleging kan een langdurige procedure vermijden.
❓ FAQ – Herstellingen in huurwoningen
1. Mag een verhuurder eisen dat de huurder alles zelf herstelt?
Neen. De wet verbiedt clausules die de wettelijke onderhoudsplichten van de verhuurder volledig afschaffen.
2. Wie betaalt de jaarlijkse keuring van de verwarmingsketel?
Dat hangt af van de gewestelijke regelgeving. In Vlaanderen is de huurder verantwoordelijk voor het jaarlijks onderhoud, tenzij anders overeengekomen.
3. Wat als de huurder schade veroorzaakt door nalatigheid?
Dan moet de huurder zelf betalen, ook al zou het normaal ten laste van de verhuurder vallen.
4. Kan de huurder huur inhouden tot de herstelling gebeurt?
Neen. De huurder mag niet zelf huur inhouden. Hij kan wel naar de vrederechter stappen om een vermindering of herstelling te eisen.
5. Wat als de verhuurder weigert noodzakelijke werken uit te voeren?
Na ingebrekestelling kan de huurder de vrederechter vragen om de werken te bevelen of de huur tijdelijk te verminderen.
Deel met je vrienden:
De rol van de bemiddelaar bij echtscheiding in België
Een echtscheiding hoeft niet altijd voor de rechtbank te worden uitgevochten. Dankzij bemiddeling kunnen partners samen tot een akkoord komen over kinderen, goederen en financiën. Dit artikel legt uit hoe bemiddeling werkt en welke juridische waarde het heeft.
12 november 2025
