Huurwaarborg blokkeren via vrederechter

Wanneer een huurovereenkomst ten einde loopt, ontstaat er vaak discussie over de terugbetaling van de huurwaarborg. Hoewel de wetgeving strikte regels voorziet, weigeren verhuurders soms onterecht om de waarborg vrij te geven, of eisen huurders de volledige som op ondanks duidelijke huurschade. In dergelijke gevallen is de tussenkomst van de vrederechter onvermijdelijk. In dit artikel leggen we uit hoe u de huurwaarborg kunt blokkeren of via de rechtbank kunt opeisen, conform de Belgische wetgeving.

Wettelijk Kader

In Vlaanderen wordt de huurwaarborg geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet (specifiek artikel 37) voor contracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Voor oudere contracten blijft de Federale Woninghuurwet van toepassing. Een essentieel principe in beide wetgevingen is dat de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder moet worden geplaatst.

Volgens artikel 37 van het Woninghuurdecreet mag de bank de waarborg enkel vrijgeven mits voorlegging van een schriftelijk akkoord tussen beide partijen (ondertekend na het einde van de huurovereenkomst) of een uitvoerbaar vonnis. De wet verbiedt expliciet dat de verhuurder de waarborg op zijn eigen rekening houdt. Gebeurt dit toch, dan is de verhuurder de huurder de gemiddelde marktrente verschuldigd op het bedrag, evenals een extra interest vanaf de ingebrekestelling.

Indien er een geschil ontstaat over huurschade of achterstallige huur, fungeert de vrederechter als de natuurlijke rechter voor alle huurgeschillen, zoals bepaald in het Gerechtelijk Wetboek. De vrederechter heeft de bevoegdheid om te oordelen over de toewijzing van de waarborg, inclusief de opgelopen interesten.

Procedure en Stappen

Wanneer een minnelijke schikking onmogelijk blijkt, moet een juridische procedure worden opgestart. Dit verloopt doorgaans in de volgende fasen:

• De Ingebrekestelling: Voordat u naar de rechtbank stapt, bent u verplicht de tegenpartij formeel aan te manen via een aangetekend schrijven. Hierin geeft u een laatste termijn (bijv. 15 dagen) om de waarborg vrij te geven of te verantwoorden waarom dit niet gebeurt.
• Verzoeningsprocedure: Dit is een gratis en vrijwillige stap. U vraagt de vrederechter om de partijen op te roepen om tot een akkoord te komen. Indien er een akkoord wordt bereikt, heeft het proces-verbaal van verzoening de kracht van een vonnis.
• Inleiding ten gronde: Indien verzoening faalt, wordt de zaak ingeleid via een verzoekschrift op tegenspraak (artikel 1344bis Ger.W.). Dit is eenvoudiger en goedkoper dan een dagvaarding via een gerechtsdeurwaarder.
• De Behandeling: De rechter hoort beide partijen. De verhuurder moet eventuele huurschade bewijzen aan de hand van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. De huurder kan de vrijgave eisen indien er geen schade is vastgesteld.
• Het Vonnis: De rechter doet een uitspraak. Met een kopie van dit vonnis (de uitgifte) kan de bank de gelden op de geblokkeerde rekening vrijgeven aan de partij die in het gelijk is gesteld.

Praktische Tips

Om uw slaagkansen bij de vrederechter te maximaliseren, adviseren de advocaten van LawBase de volgende stappen:

• Documentatie: Zorg voor een gedetailleerde intredende en uittredende plaatsbeschrijving. Zonder een geldige plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed het pand in dezelfde staat te hebben verlaten als waarin hij het ontving.
• Foto's: Neem duidelijke foto's bij het begin en einde van de huur. Deze dienen als cruciaal bewijsmateriaal bij discussies over 'slijtage door ouderdom' versus 'huurschade'.
• Facturen en Offertes: Als verhuurder moet u de schade begroten aan de hand van objectieve offertes of facturen. U kunt niet zomaar een forfaitair bedrag inhouden zonder bewijsstukken.
• Tijdige actie: Wacht niet te lang met het blokkeren of opeisen. Hoe langer de waarborg geblokkeerd blijft zonder juridische actie, hoe complexer de bewijsvoering wordt.

Heeft u twijfels over uw dossier? Gebruik onze Huurgeschil-checker om direct inzicht te krijgen in uw juridische positie.

Kosten en Vergoedingen

Een procedure voor de vrederechter brengt kosten met zich mee, hoewel deze in huurzaken relatief beperkt zijn:

• Rolrecht: Voor het indienen van een verzoekschrift betaalt u een bijdrage aan het Begrotingsfonds voor juridische tweedelijnsbijstand (momenteel €24).
• Rechtsplegingsvergoeding (RPV): De partij die in het ongelijk wordt gesteld, kan veroordeeld worden tot het betalen van een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten van de winnende partij.
• Expertisekosten: Indien de rechter een deskundige aanstelt om de schade te ramen, moeten de kosten hiervan meestal worden voorgeschoten door de eisende partij.

Bij LawBase streven we naar transparantie. Een videocall met een gespecialiseerde advocaat is gratis, terwijl een fysieke consultatie op een van onze 6 kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven) slechts €50 kost voor 30 minuten. Dit stelt u in staat om uw dossier professioneel te laten screenen voordat u verdere kosten maakt.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u korte antwoorden op de meest gestelde vragen over de huurwaarborg bij de rechtbank.