Gesplitste aankoop: fiscaal voordelig?

De gesplitste aankoop is al jarenlang een favoriete techniek in de Belgische successieplanning. Het is een methode waarbij ouders het vruchtgebruik van een onroerend goed aankopen, terwijl de kinderen de blote eigendom verwerven. Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch volle eigenaar, zonder dat zij op dat moment nog erfbelasting verschuldigd zijn op de waarde van het pand. Hoewel deze techniek fiscaal zeer aantrekkelijk is, heeft de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) door de jaren heen de regels aangescherpt. In dit artikel leggen we uit hoe u een gesplitste aankoop correct structureert volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit om fiscale valstrikken te vermijden.

Praktische Tips

Om een gesplitste aankoop succesvol te laten verlopen, moet u rekening houden met een aantal cruciale praktische aspecten. Het is niet voldoende om simpelweg de akte te tekenen; de voorbereiding is essentieel.

• Zorg voor een voorafgaande schenking: De kinderen moeten over de nodige middelen beschikken om de blote eigendom te betalen. Meestal schenken de ouders dit bedrag vooraf. Doe dit via een bankgift of een notariële schenking.
• Respecteer de chronologie: De schenking van de gelden moet strikt genomen plaatsvinden vóór de betaling van het voorschot of de ondertekening van de verkoopovereenkomst (compromis). Indien de gelden pas na de aankoop worden geschonken, beschouwt de fiscus dit als een fictie-artikel en wordt de volle eigendom belast in de nalatenschap.
• Betaal de correcte prijs: De verdeling van de prijs tussen vruchtgebruik en blote eigendom moet gebeuren op basis van de werkelijke waarde. Gebruik hiervoor de officiële sterftetafels of de tabellen die in het Belgisch Staatsblad worden gepubliceerd.
• Bewaar alle bewijsstukken: Houd bankafschriften van de schenking, de betalingen aan de notaris en de communicatie met de bank nauwgezet bij. De bewijslast bij een controle ligt bij de belastingplichtige.
• Anticipeer op onderhoudskosten: Maak duidelijke afspraken over wie welke kosten draagt. Grote herstellingen zijn in principe voor de blote eigenaar, terwijl de dagelijkse kosten voor de vruchtgebruiker zijn.

Wettelijk Kader

De gesplitste aankoop wordt juridisch beheerst door de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), in het bijzonder artikel 2.7.1.0.7. Dit artikel bevat een 'fictiebepaling'. Deze bepaling stelt dat goederen die door de erflater voor het vruchtgebruik en door een derde (het kind) voor de blote eigendom zijn aangekocht, worden geacht in volle eigendom in de nalatenschap van de erflater aanwezig te zijn.

Dit betekent dat de fiscus er standaard van uitgaat dat de constructie is opgezet om erfbelasting te ontwijken. Echter, de wet voorziet een tegenbewijs. De erfbelasting is niet verschuldigd indien kan worden aangetoond dat:

• De middelen waarmee de blote eigenaar zijn aandeel heeft betaald, niet afkomstig zijn van de vruchtgebruiker;
• OF, indien de middelen wel van de vruchtgebruiker komen (via schenking), dat deze schenking voorafgaandelijk en correct is gebeurd.

Sinds de vernieuwde standpunten van Vlabel is het niet langer verplicht om op de schenking van de gelden 3% of 7% schenkbelasting te betalen om het tegenbewijs te leveren, maar het moet wel gaan om een 'geregistreerde' schenking of een bewijs van een bankgift die dateert van vóór de aankoop.

Procedure en Stappen

Wilt u een gesplitste aankoop uitvoeren? Volg dan dit stappenplan om juridische zekerheid te garanderen:

1. Waardebepaling: Bepaal de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom op basis van de leeftijd van de ouders. LawBase kan u helpen bij deze berekening om ruzie met de fiscus te voorkomen.
2. De Schenking: De ouders schenken het bedrag voor de blote eigendom aan de kinderen. Dit kan via een bankgift (met aangetekende brieven/pact de adjoint) of een Belgische of buitenlandse notariële akte.
3. Ondertekening Compromis: In de verkoopovereenkomst wordt onmiddellijk vermeld dat de aankoop 'gesplitst' gebeurt: de ouders voor het vruchtgebruik, de kinderen voor de blote eigendom.
4. Betaling Voorschot: Zorg dat het voorschot door beide partijen pro rata hun aandeel wordt betaald vanaf hun eigen bankrekening.
5. De Notariële Akte: De notaris verlijdt de akte waarbij de splitsing definitief wordt vastgelegd.
6. Registratie: De akte wordt geregistreerd en de registratierechten (verkooprechten) worden betaald op de respectievelijke delen.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van de documenten? LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een videocall is gratis, een fysieke consultatie kost slechts €50 voor 30 minuten.

Kosten en Vergoedingen

Bij een gesplitste aankoop komen verschillende kosten kijken waar u rekening mee moet houden:

• Registratierechten: In Vlaanderen betaalt u doorgaans 12% (standaardtarief) of 3% (enige eigen woning) op de totale verkoopwaarde. Deze kosten worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar naargelang hun aandeel.
• Notariskosten: Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt berekend op de totale waarde van het pand.
• Schenkbelasting (optioneel): Indien u kiest voor een geregistreerde schenking van de gelden, betaalt u 3% (rechte lijn) op het geschonken bedrag. Dit biedt echter 100% zekerheid dat er later geen erfbelasting (tot 27%) verschuldigd is.
• Lopende kosten: De vruchtgebruiker betaalt de onroerende voorheffing, de brandverzekering en het reguliere onderhoud. De blote eigenaar is enkel verantwoordelijk voor grove herstellingen (zoals het dak of de structuur), tenzij anders overeengekomen in de akte.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over de gesplitste aankoop in de huidige juridische context.