Erfpacht en opstalrecht uitgelegd

Heeft u plannen om te bouwen op een grond die niet van u is, of overweegt u als grondeigenaar om uw perceel rendabel te maken zonder het definitief te verkopen? Dan komt u al snel terecht bij de begrippen erfpacht en opstalrecht. Hoewel deze termen vaak in één adem worden genoemd, zijn er cruciale verschillen die grote gevolgen hebben voor uw portemonnee en uw rechten. In dit artikel leggen we u op een begrijpelijke manier uit hoe deze zakelijke rechten in de Belgische wetgeving werken, zodat u met een gerust hart de juiste beslissing kunt nemen.

Kosten en Vergoedingen

Wanneer u een recht van erfpacht of opstal vestigt, is er bijna altijd sprake van een financiële tegenprestatie. In de juridische wereld noemen we dit de 'canon' (bij erfpacht) of de 'solatium' (bij opstal). Het is belangrijk om te weten dat deze vergoedingen fiscaal en juridisch anders behandeld worden dan een gewone huurprijs.

Bij erfpacht betaalt de erfpachter meestal een jaarlijkse vergoeding aan de grondeigenaar. Sinds de hervorming van het goederenrecht in 2021 is een vergoeding echter niet meer verplicht; erfpacht kan nu ook kosteloos worden toegestaan. Als er wel een canon wordt overeengekomen, is deze vaak gekoppeld aan de index der consumptieprijzen. Let op: de erfpachter draagt ook alle belastingen en lasten die op het onroerend goed rusten, zoals de onroerende voorheffing.

Bij het opstalrecht werkt de vergoeding gelijkaardig, maar de focus ligt hier meer op de waarde van de constructies die worden opgericht. Een belangrijk financieel aspect is de 'natrekkingsvergoeding'. Aan het einde van de rit worden de gebouwen namelijk eigendom van de grondeigenaar. Tenzij u andere afspraken maakt in de akte, moet de grondeigenaar de waarde van die gebouwen vergoeden aan de opstalhouder. Dit kan om aanzienlijke bedragen gaan, dus een goede redactie van de overeenkomst is essentieel.

Bent u niet zeker of de gevraagde vergoeding marktconform is? Bij LawBase helpen we u graag bij de berekening. U kunt bij ons terecht in onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste kennismaking via videocall is volledig gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Procedure en Stappen

Het vestigen van een erfpacht of opstalrecht is geen eenvoudige onderhandse afspraak. Omdat het gaat om zakelijke rechten op onroerende goederen, moet u een strikte procedure volgen om uw rechten tegenover derden te beschermen.

• De onderhandelingen: In deze fase legt u de duurtijd, de vergoeding en de bestemming van het goed vast. Mag er gebouwd worden? Voor welke doeleinden?
• De authentieke akte: U moet verplicht langs de notaris. De overeenkomst wordt vastgelegd in een authentieke akte. Zonder deze akte kan het recht niet worden ingeschreven in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor).
• Overschrijving: De notaris zorgt voor de overschrijving. Vanaf dat moment is uw recht 'tegenwerpelijk' aan derden. Dit betekent dat als de grondeigenaar de grond verkoopt, de nieuwe koper uw erfpacht of opstal moet respecteren.
• Registratierechten: Houd rekening met de fiscus. Voor zowel erfpacht als opstal betaalt u in België doorgaans 2% registratierechten op de totale waarde van de vergoedingen over de gehele looptijd.

Wettelijk Kader

Sinds 1 september 2021 is het nieuwe Belgische Goederenrecht van kracht. Dit heeft de regels rond erfpacht en opstal aanzienlijk gemoderniseerd en flexibeler gemaakt. De belangrijkste bepalingen vindt u terug in het Burgerlijk Wetboek (BW) onder de Artikelen 3.167 tot en met 3.206.

Erfpacht (Art. 3.167 - 3.176 BW): Dit is een zakelijk gebruiksrecht dat de erfpachter het volle genot geeft van een andermans onroerend goed. De minimale duur is voortaan 15 jaar (vroeger 27 jaar) en de maximale duur is 99 jaar. Voor doeleinden van openbare domeinen of eeuwige erfpacht gelden specifieke uitzonderingen.

Opstalrecht (Art. 3.177 - 3.188 BW): Dit recht geeft de opstalhouder het eigendomsrecht over bouwwerken of beplantingen op de grond van iemand anders. De maximale termijn is hier eveneens opgetrokken naar 99 jaar. Een zeer belangrijke vernieuwing is dat het opstalrecht nu ook 'eeuwigdurend' kan zijn in specifieke gevallen, zoals bij complexe vastgoedprojecten met verschillende volumes (bijvoorbeeld een appartement boven een openbare weg).

De wet bepaalt ook dat de erfpachter en opstalhouder verplicht zijn om het goed te onderhouden. Grote herstellingen vallen echter vaak ten laste van de grondeigenaar, tenzij de partijen hier in de akte van afwijken. Dit is een punt waar wij als advocaten bij LawBase vaak over adviseren om latere discussies te vermijden.

Praktische Tips

Als ervaren advocaten zien we vaak dezelfde valkuilen terugkeren. Graag geven we u deze praktische tips mee:

• Maak een gedetailleerde plaatsbeschrijving: Doe dit zowel bij de aanvang als bij het einde van het recht. Dit voorkomt discussies over schade aan de grond of de gebouwen.
• Denk aan de bestemming: Specificeer in de akte wat er exact met de grond mag gebeuren. Mag een landbouwgrond gebruikt worden voor een zonnepark via erfpacht? Leg dit duidelijk vast.
• Verzekeringen: Wie verzekert de gebouwen? Meestal is dit de opstalhouder of erfpachter, maar zorg dat dit contractueel is verankerd en dat de grondeigenaar als medeverzekerde of begunstigde wordt opgenomen voor het geval van een totaal verlies.
• Einde van het recht: Wat gebeurt er met de gebouwen bij het verstrijken van de termijn? Moeten ze worden afgebroken of gaan ze over naar de eigenaar? En tegen welke prijs? Laat u hierin bijstaan door een expert van LawBase in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest prangende vragen die cliënten ons stellen over dit onderwerp.